Ông N. Tam Tú hiện đang sinh sống tại một chung cư ở TP.HCM cao 15 tầng, mỗi tầng có 10 căn hộ và có đến 5 thang máy phục vụ cư dân. Trước đây, chung cư này từng thuê một đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp. Tuy nhiên, sau một thời gian hoạt động không hiệu quả, đơn vị này đã rút lui.

Từ đó đến nay, cư dân chuyển sang hình thức tự quản: Ban quản trị và Ban quản lý phối hợp cùng nhóm bảo vệ, vệ sinh, kỹ thuật để đảm bảo hoạt động thường ngày. Riêng phần thang máy vẫn được giao cho một công ty chuyên nghiệp phụ trách bảo trì, sửa chữa định kỳ.

Ông Tú đặt câu hỏi: Chung cư nơi ông ở có thể tiếp tục vận hành theo mô hình tự quản như hiện nay nếu các thành viên đã được đào tạo nghiệp vụ bài bản theo quy định pháp luật hay không?

Tự quản chung cư: nên hay không nên?

Việc các chung cư tự tổ chức quản lý, vận hành là điều không hiếm gặp, nhất là khi muốn chủ động trong chi phí và quyết định nội bộ. Mức phí quản lý tại nơi ông Tú đang ở chỉ 7.500 đồng mỗi mét vuông – khá hợp lý so với mặt bằng chung.

Tuy nhiên, câu chuyện không chỉ dừng lại ở hiệu quả nội bộ. Với những chung cư có thang máy, pháp luật đã có quy định rất cụ thể và mang tính bắt buộc về đơn vị được phép quản lý, vận hành.

Quy định pháp luật: Thang máy là điểm mấu chốt

Theo Khoản 1 Điều 149 Luật Nhà ở năm 2023:

“Đối với nhà chung cư có thang máy thì phải do đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện.”

Nói cách khác, nếu chung cư có thang máy (như trường hợp của ông Tú), thì không thể tiếp tục vận hành theo mô hình “Ban quản trị tự làm hết” – kể cả khi đội ngũ đã được đào tạo nghiệp vụ.

Điều 150 Luật Nhà ở năm 2023 quy định rõ về điều kiện của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư. Theo đó, để được công nhận là đơn vị hợp pháp vận hành, cần đáp ứng các điều kiện sau:

• Là tổ chức hợp pháp như doanh nghiệp, hợp tác xã hoặc đơn vị sự nghiệp công lập có chức năng quản lý vận hành chung cư.

• Có đầy đủ các bộ phận chuyên môn: kỹ thuật, chăm sóc khách hàng, bảo vệ, phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường.

• Nhân sự phải có chuyên môn trong các lĩnh vực kỹ thuật xây dựng, điện nước, vận hành trang thiết bị, phòng cháy chữa cháy… và có Giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo về quản lý vận hành.

• Phải có văn bản xác nhận đủ điều kiện từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước khi cung cấp dịch vụ.

Trường hợp của ông Tú có hợp pháp không?

Xét theo quy định trên, mô hình tự quản hiện tại tại chung cư nơi ông Tú ở chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý. Cụ thể:

• Ban quản trị và Ban quản lý không phải là doanh nghiệp hay hợp tác xã có đăng ký chức năng quản lý vận hành nhà chung cư.

• Không có văn bản công nhận đủ điều kiện của cơ quan có thẩm quyền.

• Việc thuê riêng công ty bảo trì thang máy không thay thế được trách nhiệm vận hành tổng thể mà pháp luật yêu cầu.

Nếu tiếp tục tự quản sai luật, rủi ro là gì?

Tiếp tục mô hình tự quản không đúng quy định sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro:

• Nếu xảy ra sự cố kỹ thuật như thang máy trục trặc, cháy nổ… sẽ khó truy cứu trách nhiệm cụ thể, ảnh hưởng đến quyền lợi cư dân.

• Khả năng bị cư dân khác khiếu nại về quản lý tài chính hoặc chất lượng dịch vụ là rất cao.

• Một số loại bảo hiểm bắt buộc như bảo hiểm cháy nổ có thể không bồi thường nếu chung cư không được vận hành bởi đơn vị hợp pháp.

• Có thể bị xử phạt hành chính hoặc buộc phải chấm dứt mô hình tự quản trái quy định nếu bị thanh tra.

Giải pháp hợp pháp và thực tiễn

Nếu cư dân vẫn muốn chủ động trong quản lý, nhưng không muốn vi phạm pháp luật, có thể lựa chọn các phương án sau:

1. Thành lập hợp tác xã quản lý vận hành:

Đây là mô hình được pháp luật cho phép. Ban quản trị có thể làm nòng cốt để thành lập hợp tác xã, sau đó đăng ký hoạt động theo đúng trình tự pháp luật, tuyển đủ nhân sự có chứng chỉ, và xin văn bản xác nhận đủ điều kiện từ cơ quan nhà nước.

2. Thuê lại đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp:

Lựa chọn một đơn vị có năng lực đã được công nhận sẽ đảm bảo đầy đủ về pháp lý, chuyên môn và giúp cư dân yên tâm hơn trong dài hạn.

Kết luận

Việc tự vận hành chung cư có thể tiết kiệm chi phí, mang lại sự chủ động, nhưng nếu không tuân thủ đúng quy định pháp luật – đặc biệt là với chung cư có thang máy – sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro cho cả cư dân và Ban quản trị.

Trường hợp như của ông Tú là hồi chuông cảnh báo để các chung cư khác rà soát lại mô hình vận hành hiện tại. Việc vận hành đúng luật không chỉ là trách nhiệm mà còn là cách để đảm bảo an toàn và quyền lợi lâu dài cho cộng đồng cư dân.

Nguồn: Nhóm Xây dựng chính sách, pháp luật