Trong bối cảnh các công trình hiện đại – từ tòa nhà văn phòng, khu đô thị đến nhà máy sản xuất – ngày càng tích hợp nhiều hệ thống kỹ thuật phức tạp, thì việc duy trì vận hành ổn định, an toàn và tiết kiệm chi phí trở thành một bài toán hóc búa cho chủ đầu tư. Không chỉ dừng ở việc “hoạt động được”, các công trình ngày nay cần được kiểm soát vận hành tối ưu, bảo trì đúng chuẩn, và đảm bảo tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật.

Chính vì vậy, dịch vụ kiểm toán vận hành và bảo trì công trình ra đời như một giải pháp chiến lược, giúp doanh nghiệp không chỉ rà soát hiệu quả quản lý kỹ thuật, mà còn phát hiện sớm các sai lệch, tổn thất ngầm và rủi ro pháp lý – những yếu tố có thể âm thầm phá hoại cả hệ thống nếu không được kịp thời chấn chỉnh.

Kiểm toán vận hành và bảo trì công trình là gì?

Kiểm toán vận hành và bảo trì công trình là quá trình đánh giá độc lập, có hệ thống và chuyên sâu nhằm xác định mức độ hiệu quả, an toàn và tuân thủ của công trình trong giai đoạn sử dụng. Khác với kiểm toán tài chính hay kiểm toán chi phí đầu tư, loại hình kiểm toán này tập trung vào toàn bộ vòng đời kỹ thuật sau khi công trình đi vào khai thác, bao gồm:

• Đánh giá tình trạng vận hành thực tế của các hệ thống kỹ thuật quan trọng: hệ thống điện, cấp thoát nước, điều hòa không khí, phòng cháy chữa cháy, thang máy, hạ tầng viễn thông, kết cấu chịu lực…
  Phân tích chất lượng và hiệu quả của công tác bảo trì định kỳ: lịch bảo trì có được thực hiện đúng không, chất lượng bảo trì có đáp ứng tiêu chuẩn kỹ thuật, quy trình có đảm bảo an toàn và kéo dài tuổi thọ thiết bị không?
  Kiểm tra mức độ tuân thủ quy định pháp luật và tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành: bao gồm Luật Xây dựng, Thông tư hướng dẫn về bảo trì, quy chuẩn kỹ thuật quốc gia liên quan đến từng hạng mục công trình.

Điểm mấu chốt, kiểm toán không đơn thuần chỉ là hoạt động “kiểm tra đúng-sai” – mà còn là quá trình chẩn đoán kỹ thuật, phân tích rủi ro tiềm ẩn, định lượng tổn thất vận hành, đồng thời đề xuất các phương án cải tiến vận hành và bảo trì hiệu quả hơn trong dài hạn.

Vì sao doanh nghiệp phải thực hiện kiểm toán vận hành và bảo trì?

Sau vài năm vận hành, không ít công trình bắt đầu phát sinh các khoản bảo trì không rõ nguyên nhân: thay máy bơm sớm, sửa hệ thống điện lặp lại, bảo dưỡng PCCC tốn kém nhưng hiệu quả không rõ ràng… Nguyên nhân thường nằm ở:

• Thiết bị vận hành sai thông số kỹ thuật, gây tiêu hao điện năng và giảm tuổi thọ.
• Lịch bảo trì không phù hợp, dẫn đến tình trạng “bảo trì thừa” (tốn kém vô ích) hoặc “bảo trì thiếu” (dẫn tới hư hỏng).
  Nhà thầu bảo trì thực hiện không đúng cam kết, chỉ làm “cho có” mà không đảm bảo kỹ thuật.

Kiểm toán giúp bóc tách từng nguyên nhân gốc rễ, từ đó đề xuất lộ trình bảo trì tối ưu hóa chi phí, giúp doanh nghiệp tiết kiệm 20–30% chi phí mỗi năm mà vẫn đảm bảo an toàn và tuổi thọ công trình.

Ngăn ngừa sự cố kỹ thuật nghiêm trọng – bảo vệ tài sản và uy tín doanh nghiệp

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, 37% sự cố kỹ thuật xảy ra sau khi công trình đi vào vận hành, phần lớn do quy trình bảo trì bị xem nhẹ hoặc thực hiện sai cách. Những lỗi âm thầm, khó phát hiện bằng mắt thường, nhưng lại tiềm ẩn hậu quả khôn lường:

• Nứt lún kết cấu do lệch tải hoặc suy giảm móng ngầm
• Hệ thống PCCC tưởng hoạt động tốt nhưng thực tế đã không còn đủ áp lực hoặc mất tín hiệu
• Rò rỉ nước, ẩm tường, hư hỏng lớp chống thấm làm xuống cấp nghiêm trọng thẩm mỹ và kết cấu

Nếu không có kiểm toán độc lập kịp thời phát hiện, những lỗi này có thể biến thành sự cố đình trệ sản xuất, thiệt hại tài chính lớn, thậm chí đe dọa an toàn con người.

Tuân thủ pháp luật – tránh phạt tiền, đình chỉ và trách nhiệm hình sự

Luật Xây dựng 2014, Nghị định 06/2021/NĐ-CP, và Thông tư 10/2019/TT-BXD đã quy định rõ:
Mọi công trình đều phải lập kế hoạch, tổ chức bảo trì đúng quy trình kỹ thuật và định kỳ báo cáo. Vi phạm các nghĩa vụ này, doanh nghiệp có thể đối mặt với:

• Phạt hành chính từ 50 đến 100 triệu đồng
• Tạm đình chỉ hoạt động công trình đến khi khắc phục xong
• Truy cứu trách nhiệm cá nhân/quản lý, nếu sự cố gây hậu quả nghiêm trọng

Đặc biệt, với các công trình có vốn nhà nước, công trình trọng điểm hoặc thuộc diện kiểm toán nhà nước, kiểm toán vận hành và bảo trì không còn là khuyến nghị – mà là nghĩa vụ bắt buộc.

Đối tượng nào nên sử dụng dịch vụ này?

• Chủ đầu tư, ban quản lý tòa nhà, chung cư cao tầng
• Khu công nghiệp, nhà máy, khu đô thị
• Tổ chức tài chính thẩm định tài sản cố định
• Cơ quan kiểm toán độc lập, đơn vị tư vấn giám sát

Bất kỳ tổ chức nào đang quản lý một công trình có tuổi đời từ 3 năm trở lên đều nên thực hiện kiểm toán vận hành – bởi đây là thời điểm các chi phí phát sinh bắt đầu tăng dần theo cấp số nhân.

Quy trình kiểm toán vận hành và bảo trì công trình

Một cuộc kiểm toán vận hành và bảo trì chuyên nghiệp thường bao gồm:

1. Thu thập hồ sơ: Bao gồm biên bản nghiệm thu, kế hoạch bảo trì, hợp đồng bảo trì, lịch sử sửa chữa…
2. Khảo sát hiện trạng: Trực tiếp đánh giá hệ thống cơ điện, kết cấu, PCCC, điều hòa không khí…
3. Đánh giá hiệu quả vận hành: So sánh thực trạng với tiêu chuẩn kỹ thuật và quy trình đề ra
4. Phân tích lãng phí – rủi ro: Tính toán hiệu suất, đánh giá tổn thất điện/nước, phát hiện điểm nghẽn
5. Lập báo cáo và khuyến nghị: Đưa ra bảng phân tích chi tiết, đề xuất giải pháp kỹ thuật & tài chính đi kèm lộ trình triển khai

Căn cứ pháp lý liên quan

• Luật Xây dựng số 50/2014/QH13, Điều 126: Quy định trách nhiệm bảo trì công trình xây dựng
• Thông tư số 10/2019/TT-BXD: Hướng dẫn về bảo trì công trình xây dựng
• Nghị định số 06/2021/NĐ-CP, Điều 35–37: Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng

Những văn bản này là nền tảng bắt buộc cho mọi hoạt động liên quan đến kiểm toán, vận hành và bảo trì công trình, đặc biệt trong lĩnh vực công trình trọng điểm, có sử dụng vốn đầu tư công.

Kết luận

Dịch vụ kiểm toán vận hành và bảo trì công trình không chỉ giúp doanh nghiệp quản lý tài sản hiệu quả mà còn là lớp khiên pháp lý, lớp lọc kỹ thuật, và lớp bảo vệ ngân sách. Trong một môi trường vận hành ngày càng phức tạp, kiểm toán không còn là sự lựa chọn tùy nghi, mà là đòi hỏi cấp thiết.

Nếu doanh nghiệp muốn:

• Cắt giảm chi phí bảo trì dài hạn
• Đảm bảo an toàn cho người và tài sản
• Tuân thủ pháp luật, tránh rủi ro pháp lý
• Nâng cao tính chuyên nghiệp trong quản lý vận hành

… thì kiểm toán vận hành và bảo trì công trình là bước không thể thiếu.

Bên cạnh đó, người đọc có thể liên hệ MAN – Master Accountant Network để nhận trao đổi và tư vấn nghiệp vụ giúp giải quyết các vấn đề nhanh chóng và chính xác thông qua:

• Mobile / Zalo: 0903 963 163 – 0903 428 622
• Email: man@man.net.vn