Thông tư Nghị định mới nhất về xây dựng 2026 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2026, đánh dấu bước chuyển quan trọng khi Luật Xây dựng 2025 thay thế toàn diện Luật Xây dựng 2014. Kéo theo đó là hàng loạt nghị định và thông tư hướng dẫn mới, tác động trực tiếp đến cách quản lý hoạt động xây dựng, xác định phân cấp công trình, tính chi phí đầu tư và chi phí bảo trì. Với khối lượng văn bản ban hành cùng lúc, nhiều chủ đầu tư, nhà thầu và đơn vị tư vấn khó tránh khỏi lúng túng khi tra cứu văn bản nào đang còn hiệu lực, văn bản nào đã bị thay thế. Bài viết hệ thống hóa toàn bộ nội dung này theo từng nhóm vấn đề để bạn đọc dễ đối chiếu và áp dụng.

Thông tư Nghị định mới nhất về xây dựng 2026 gồm những văn bản nào

Từ ngày 1/7/2026, Luật Xây dựng 2025 chính thức thay thế Luật Xây dựng 2014, kéo theo việc Chính phủ và Bộ Xây dựng phải ban hành đồng loạt các văn bản hướng dẫn thi hành để bảo đảm không có khoảng trống pháp lý trong quản lý hoạt động xây dựng. Đây là điểm khác biệt lớn so với các đợt sửa đổi luật trước đây, khi số lượng nghị định và thông tư được thay thế cùng lúc lên đến gần hai mươi văn bản, trải rộng từ quản lý dự án, năng lực hành nghề, chi phí đầu tư cho đến vật liệu xây dựng.

Danh sách nghị định mới nhất về xây dựng 2026

Nhóm nghị định hướng dẫn Luật Xây dựng 2025 tập trung vào sáu mảng chính gồm quản lý hoạt động xây dựng, điều kiện năng lực hành nghề, chi phí đầu tư, hợp đồng xây dựng, chất lượng công trình và quản lý vật liệu xây dựng. Bảng tổng hợp sau liệt kê từng nghị định mới cùng văn bản tương ứng bị thay thế:

Đáng chú ý, Nghị định 210/2026/NĐ-CP về hợp đồng xây dựng thay thế cùng lúc hai nghị định cũ là Nghị định 37/2015/NĐ-CP và Nghị định 50/2021/NĐ-CP, cho thấy xu hướng gộp quy định để tránh chồng chéo giữa các lần sửa đổi trước đó. Đây cũng là điều mà các bên tham gia hợp đồng xây dựng cần lưu ý khi rà soát lại mẫu hợp đồng đang sử dụng.

Danh sách thông tư mới nhất về xây dựng 2026

Song song với hệ thống nghị định, Bộ Xây dựng ban hành loạt thông tư hướng dẫn chi tiết, chủ yếu xoay quanh phân cấp công trình, phương pháp xác định chi phí, định mức xây dựng và cơ sở dữ liệu ngành. Một số thông tư gộp nội dung của nhiều văn bản cũ, đòi hỏi người áp dụng phải đối chiếu kỹ trước khi sử dụng lại các định mức hoặc phương pháp tính cũ.

Danh sách trên chưa bao gồm các văn bản có thể tiếp tục được ban hành bổ sung trong thời gian tới, vì vậy các đơn vị hành nghề nên chủ động theo dõi cổng thông tin của Bộ Xây dựng thay vì chỉ dựa vào một nguồn tổng hợp duy nhất. Trong hai nội dung được quan tâm nhiều nhất kể từ 1/7/2026 là phân cấp công trình xây dựng và chi phí bảo trì công trình, mỗi thay đổi đều kéo theo tác động thực tế đến thẩm quyền cấp phép, năng lực hành nghề và dự toán chi phí.

Cập nhật phân cấp công trình xây dựng áp dụng từ 1/7/2026

Phân cấp công trình xây dựng áp dụng từ 1/7/2026 được quy định tại Phụ lục Thông tư 34/2026/TT-BXD, thay thế cho Thông tư 06/2021/TT-BXD và Thông tư 02/2025/TT-BXD trước đây. Đây không đơn thuần là một bảng phân loại kỹ thuật, mà là căn cứ pháp lý xuyên suốt nhiều thủ tục hành chính trong lĩnh vực xây dựng, từ khâu thẩm định dự án cho đến khi công trình hết thời hạn sử dụng.

Theo khoản 1 Điều 3 Thông tư 34/2026/TT-BXD, cấp công trình được dùng làm cơ sở để quản lý các hoạt động xây dựng sau:

• Xác định thẩm quyền thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, cho ý kiến với công trình có công nghệ mới áp dụng lần đầu, và kiểm tra công tác nghiệm thu trong và sau thi công.
• Xác định thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.
• Xác định công trình được miễn giấy phép xây dựng.
• Xác định điều kiện kinh nghiệm nghề nghiệp để cấp chứng chỉ hành nghề khảo sát, thiết kế, giám sát thi công xây dựng, cũng như hành nghề giám đốc quản lý dự án và chỉ huy trưởng công trường.
• Xác định công trình phải thi tuyển phương án kiến trúc theo pháp luật về kiến trúc.
• Xác định công trình có yêu cầu lập chỉ dẫn kỹ thuật riêng.
• Xác định công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng.
• Xác định công trình có yêu cầu bắt buộc bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp.
• Xác định công trình phải đánh giá định kỳ về an toàn trong quá trình khai thác, sử dụng.
• Xác định công trình xây dựng mới yêu cầu áp dụng mô hình thông tin công trình (BIM) và các giải pháp công nghệ số.
• Phục vụ quản lý chi phí đầu tư xây dựng.
• Xác định thời hạn và mức tiền bảo hành công trình.
• Xác định công trình có yêu cầu bắt buộc lập quy trình bảo trì riêng.
• Phục vụ xử lý đối với công trình hết thời hạn sử dụng theo thiết kế.
• Các hoạt động xây dựng khác theo quy định pháp luật về xây dựng.

Nhìn vào phạm vi áp dụng trên có thể thấy phân cấp công trình gần như là mắt xích đầu tiên trong toàn bộ quy trình quản lý một dự án xây dựng. Trên thực tế, không ít trường hợp chủ đầu tư xác định sai cấp công trình ngay từ bước lập hồ sơ, dẫn đến nộp hồ sơ xin cấp phép sai thẩm quyền hoặc bố trí nhân sự thiết kế, giám sát không đủ điều kiện năng lực theo cấp công trình tương ứng. Vì vậy, việc đối chiếu lại phụ lục phân cấp mới trước khi triển khai bất kỳ thủ tục nào liên quan đến công trình khởi công sau 1/7/2026 là bước không nên bỏ qua.

Cập nhật chi phí bảo trì công trình xây dựng theo Thông tư 40/2026/TT-BXD

Từ ngày 1/7/2026, chi phí bảo trì công trình xây dựng được xác định theo Thông tư 40/2026/TT-BXD, thay thế Thông tư 14/2021/TT-BXD đã áp dụng suốt nhiều năm qua. Về bản chất, cách tiếp cận vẫn dựa trên nguyên tắc lập dự toán, nhưng cơ cấu chi phí và phụ lục tính toán đã được điều chỉnh để phù hợp với hệ thống định mức mới ban hành cùng đợt.

Chi phí bảo trì công trình được xác định bằng cách lập dự toán, bao gồm ba cấu phần chính:

• Chi phí thực hiện bảo dưỡng, xác định theo khối lượng và giá công tác bảo dưỡng công trình quy định tại Phần II Phụ lục II ban hành kèm theo Thông tư 40/2026/TT-BXD.
• Chi phí khác (nếu có), gồm chi phí lập dự toán, thẩm tra dự toán, tư vấn giám sát, lập hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu, đánh giá hồ sơ dự thầu, thẩm định hồ sơ mời thầu, thẩm định kết quả lựa chọn nhà thầu và các chi phí liên quan khác, được xác định bằng định mức tỷ lệ phần trăm hoặc lập dự toán theo quy định.
• Chi phí dự phòng (nếu có), không vượt quá 5% tổng chi phí thực hiện bảo dưỡng và chi phí khác.

Toàn bộ ba cấu phần này được tổng hợp vào dự toán chi phí bảo dưỡng theo Phần I Phụ lục II ban hành kèm theo Thông tư 40/2026/TT-BXD. Trên thực tế tư vấn cho các đơn vị vận hành công trình, MAN – Master Accountant Network nhận thấy phần dễ bị bỏ sót nhất trong dự toán bảo trì không phải là chi phí thực hiện bảo dưỡng, mà là nhóm chi phí khác như thẩm tra dự toán hay đánh giá hồ sơ dự thầu, do các khoản này thường phát sinh ở giai đoạn chuẩn bị và dễ bị gộp chung một cách sơ sài. Khi lập dự toán theo Thông tư 40/2026/TT-BXD, nên tách riêng từng cấu phần theo đúng phụ lục để tránh bị loại chi phí khi thẩm tra, đồng thời thuận tiện hơn khi quyết toán sau này.

Một số lưu ý khi áp dụng thông tư nghị định xây dựng 2026

Việc nhiều nghị định và thông tư có hiệu lực cùng một thời điểm tạo ra áp lực không nhỏ cho các đơn vị đang triển khai dự án dở dang. Với những hợp đồng, hồ sơ thiết kế hoặc dự toán đã lập trước 1/7/2026 nhưng chưa hoàn tất thủ tục, cần kiểm tra kỹ điều khoản chuyển tiếp trong từng nghị định, thông tư mới, bởi không phải văn bản nào cũng áp dụng hồi tố hoặc cho phép tiếp tục sử dụng định mức cũ đến khi kết thúc dự án.

Một điểm dễ gây nhầm lẫn khác là nhiều thông tư mới gộp nội dung của hai, ba văn bản cũ trở lên, như Thông tư 37/2026/TT-BXD hay Thông tư 38/2026/TT-BXD. Điều này đồng nghĩa một số định mức, chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật trước đây nằm rải rác ở nhiều văn bản nay đã được hợp nhất, và người áp dụng cần cập nhật lại toàn bộ bộ định mức tham chiếu thay vì chỉ tra cứu phần thay đổi cục bộ. Trong giai đoạn chuyển tiếp, việc đối chiếu song song văn bản cũ và mới trước khi ký kết hợp đồng hoặc phê duyệt dự toán sẽ giúp hạn chế rủi ro bị cơ quan thẩm định yêu cầu điều chỉnh lại sau này.

Kết luận

Thông tư Nghị định mới nhất về xây dựng 2026 áp dụng từ 1/7/2026 tạo ra một khung pháp lý gần như được làm mới toàn diện cho ngành xây dựng, từ quản lý hoạt động xây dựng, năng lực hành nghề, chi phí đầu tư, hợp đồng, chất lượng công trình cho đến vật liệu xây dựng. Trong đó, phân cấp công trình theo Thông tư 34/2026/TT-BXD và chi phí bảo trì theo Thông tư 40/2026/TT-BXD là hai nội dung có tác động trực tiếp và thường xuyên nhất đến công việc hằng ngày của chủ đầu tư, nhà thầu và đơn vị tư vấn. Việc chủ động rà soát danh mục văn bản bị thay thế, đối chiếu điều khoản chuyển tiếp và cập nhật lại các mẫu hồ sơ, dự toán theo quy định mới sẽ giúp hạn chế tối đa rủi ro pháp lý trong giai đoạn giao thời này.

Thông tin liên hệ dịch vụ tại MAN – Master Accountant Network

• Địa chỉ: Số 19A, Đường 43, Phường Tân Thuận, TP. Hồ Chí Minh
• Mobile/Zalo: 0903 963 163 – 0903 428 622
• Email: ma*@*****et.vn
• Google Business Profile: Xem Google Business Profile của MAN – Master Accountant Network 
• LinkedIn Founder: Xem hồ sơ LinkedIn của chuyên gia  Lê Hoàng Tuyên 

Phụ trách sản xuất và kiểm duyệt nội dung chuyên môn bởi: Ông Lê Hoàng Tuyên – Sáng lập viên (Founder) & CEO MAN – Master Accountant Network, Kiểm toán viên CPA Việt Nam với hơn 30 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực Kế toán, Kiểm toán, Thuế và Tư vấn Tài chính doanh nghiệp.

MAN – Master Accountant Network cam kết cung cấp thông tin chuyên môn minh bạch, cập nhật theo quy định pháp luật hiện hành và tuân thủ các chuẩn mực nghề nghiệp trong lĩnh vực kế toán – kiểm toán – thuế.

Câu hỏi thường gặp