Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 được Quốc hội khóa XV thông qua ngày 10/12/2025 là văn bản pháp lý quan trọng nhất điều chỉnh toàn diện các hoạt động xây dựng tại Việt Nam. Với mục tiêu cải cách thủ tục hành chính, đẩy mạnh phân cấp phân quyền và chuyển đổi số trong ngành xây dựng, luật mới này mang đến nhiều thay đổi cốt yếu có tác động trực tiếp đến chủ đầu tư, nhà thầu và các cơ quan quản lý. Dưới đây là những điểm mới nổi bật nhất của Luật Xây dựng 2025 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2026 mà các đơn vị cần đặc biệt lưu ý.
Căn cứ pháp lý và hiệu lực thi hành của Luật Xây dựng 2025
Luật Xây dựng năm 2025 (số hiệu 135/2025/QH15) sẽ chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 07 năm 2026. Luật này thay thế hoàn toàn cho Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 và các luật sửa đổi bổ sung liên quan trước đó. Việc nắm rõ thời điểm chuyển tiếp và các quy định mới là điều kiện tiên quyết để các doanh nghiệp chủ động trong kế hoạch đầu tư và triển khai dự án (Nguồn: Điều 148, Luật Xây dựng 135/2025/QH15).
Sự thay đổi này không chỉ đơn thuần là cập nhật văn bản pháp luật mà còn là bước ngoặt trong tư duy quản lý, từ tiền kiểm sang hậu kiểm, giúp khơi thông các nguồn lực cho thị trường bất động sản và hạ tầng trong bối cảnh kinh tế năm 2026.
Những thay đổi trọng yếu về quản lý dự án đầu tư xây dựng
Điểm mới luật xây dựng 2025 tập trung rất mạnh vào việc tái cấu trúc quy trình quản lý dự án. Thay vì tập trung quyền lực tại các cơ quan trung ương, luật mới đẩy mạnh cơ chế phân quyền cho địa phương nhằm tối ưu hóa thời gian thực hiện. Dưới đây là bảng so sánh tóm tắt những thay đổi căn bản trong mô hình quản lý giữa hai giai đoạn:
| Nội dung thay đổi | Luật Xây dựng 2014 (Cũ) | Luật Xây dựng 2025 (Mới) |
|---|---|---|
| Thẩm quyền thẩm định | Tập trung tại bộ chuyên ngành | Phân quyền mạnh cho UBND cấp tỉnh |
| Quy trình duyệt dự án | Nhiều bước trung gian, chồng chéo | Tinh gọn, liên thông dữ liệu số |
| Cơ chế quản lý | Nặng về tiền kiểm (phê duyệt trước) | Ưu tiên hậu kiểm và tự chịu trách nhiệm |
Sự dịch chuyển này đòi hỏi các địa phương phải nâng cao năng lực thực thi để đáp ứng vai trò mới trong quản lý nhà nước về xây dựng.
Đơn giản hóa thủ tục lập và phê duyệt dự án
Luật mới tập trung vào việc giảm bớt các bước trung gian trong quá trình thẩm định dự án. Quy trình lập báo cáo nghiên cứu khả thi được tinh gọn, giúp rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư. Đặc biệt, luật đẩy mạnh phân cấp thẩm quyền thẩm định cho địa phương, giúp giảm tải cho các cơ quan trung ương và phù hợp với đặc thù thực tế tại từng vùng miền.
Quy định mới về phân loại và cấp công trình
Cách tiếp cận về phân loại công trình được điều chỉnh dựa trên công năng và mức độ rủi ro về an toàn sinh mạng, tạo sự đồng bộ với các quy chuẩn kỹ thuật mới nhất. Điều này giúp các bên liên quan dễ dàng xác định các tiêu chuẩn kỹ thuật cần áp dụng mà không bị chồng chéo giữa các quy định chuyên ngành khác.
Tăng cường trách nhiệm của chủ đầu tư trong quản lý chất lượng
Luật Xây dựng 2025 nhấn mạnh vai trò tự chịu trách nhiệm của chủ đầu tư đối với kết quả nghiệm thu công trình. Các quy định mới buộc chủ đầu tư phải thiết lập hệ thống kiểm soát chất lượng nội bộ chặt chẽ hơn. Cụ thể như sau:
- Chủ đầu tư hoàn toàn chịu trách nhiệm về chất lượng và an toàn vận hành đối với các công trình không thuộc đối tượng kiểm tra của nhà nước.
- Nâng cao năng lực của các đơn vị tư vấn giám sát thông qua hệ thống chứng chỉ năng lực được quản lý tập trung trên môi trường điện tử.
- Bắt buộc thực hiện bảo trì công trình theo kế hoạch đã được số hóa từ giai đoạn bàn giao.
Cải cách quy định về cấp giấy phép xây dựng
Cấp phép xây dựng luôn là khâu gây tốn nhiều thời gian nhất cho doanh nghiệp. Với Luật 135/2025/QH15, quy trình này đã có những bước cải tiến mang tính đột phá về mặt hành chính, hướng tới giảm thiểu phiền hà cho người dân.
Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng mở rộng
Luật 135/2025/QH15 đã bổ sung và làm rõ danh mục các công trình được miễn giấy phép xây dựng nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc sửa chữa, cải tạo và xây dựng các công trình tạm. Để giúp các đơn vị dễ dàng đối chiếu, bảng dưới đây tóm tắt các nhóm công trình tiêu biểu được miễn cấp phép theo quy định mới:
| Nhóm công trình | Điều kiện miễn giấy phép xây dựng theo Luật 2025 |
|---|---|
| Công trình bí mật nhà nước | Phải có xác nhận của cơ quan thẩm quyền về độ mật |
| Công trình tạm phục vụ thi công | Phải tháo dỡ sau khi công trình chính hoàn thành |
| Sửa chữa nội thất, mặt ngoài | Không làm thay đổi kết cấu chịu lực và công năng |
| Nhà ở nông thôn dưới 7 tầng | Không thuộc khu vực bảo tồn hoặc quy hoạch chi tiết |
Lưu ý rằng, dù thuộc diện miễn giấy phép, chủ đầu tư vẫn phải gửi văn bản thông báo ngày khởi công kèm theo hồ sơ thiết kế đến UBND cấp xã hoặc quận/huyện để theo dõi và quản lý trật tự xây dựng.
Quy trình cấp giấy phép xây dựng trực tuyến
Hệ thống thông tin quản lý quy hoạch và hoạt động xây dựng quốc gia được luật hóa, bắt buộc triển khai việc tiếp nhận hồ sơ qua cổng dịch vụ công. Sự chuyển đổi này mang lại nhiều lợi ích thiết thực:
- Minh bạch hóa quá trình xử lý hồ sơ thông qua mã định danh dự án duy nhất.
- Giảm thiểu tối đa việc tiếp xúc trực tiếp giữa doanh nghiệp và cán bộ quản lý.
- Tích hợp dữ liệu không gian giúp kiểm tra quy hoạch nhanh chóng bằng bản đồ số.
Quy định mới về hợp đồng xây dựng và thanh toán
Hợp đồng xây dựng luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro về tranh chấp chi phí và tiến độ. Điểm mới luật xây dựng 2025 đã đưa ra những cơ chế bảo vệ tốt hơn cho cả chủ đầu tư và nhà thầu, tiệm cận với các tiêu chuẩn quốc tế.
Áp dụng các loại hình hợp đồng linh hoạt
Luật bổ sung quy định về các loại hợp đồng mới phù hợp với thông lệ quốc tế như FIDIC, giúp giải quyết các vướng mắc về điều chỉnh giá. Đặc biệt, đối với các hợp đồng đang trong quá trình đàm phán trước ngày 01/07/2026, các bên được quyền thỏa thuận áp dụng quy định của luật mới để tối ưu hóa quyền lợi.
Cơ chế xử lý khi gặp sự kiện bất khả kháng
Luật 2025 làm rõ quyền và nghĩa vụ của các bên trong trường hợp xảy ra sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản. Đây là điểm mới luật xây dựng 2025 vô cùng quan trọng, giúp các bên có căn cứ pháp lý rõ ràng để điều chỉnh tiến độ hoặc chi phí mà không phải đối mặt với các mức phạt vi phạm hợp đồng do lỗi khách quan.
Cơ chế giải quyết tranh chấp trong hoạt động xây dựng
Sự xuất hiện của Ban xử lý tranh chấp (DAB) trong luật mới giúp các mâu thuẫn được giải quyết ngay tại hiện trường công trường. Việc sử dụng DAB hoặc Trọng tài xây dựng được ưu tiên nhằm giảm tải cho hệ thống tòa án và giúp dự án sớm được tiếp tục triển khai.
Chuyển đổi số và ứng dụng mô hình thông tin công trình BIM
Một trong những điểm đột phá nhất của Luật Xây dựng 2025 là yêu cầu bắt buộc ứng dụng Mô hình thông tin công trình (BIM). Đây không còn là khuyến khích mà đã trở thành quy định cứng đối với một số loại dự án trọng điểm:
- Áp dụng bắt buộc đối với công trình cấp đặc biệt và cấp I sử dụng vốn đầu tư công.
- Lộ trình số hóa hồ sơ thiết kế và dự toán trên nền tảng BIM để cơ quan nhà nước thẩm định trực tuyến.
- Hình thành kho dữ liệu số dùng chung giữa chủ đầu tư, tư vấn thiết kế và nhà thầu thi công.
Quy định chuyển tiếp đối với các dự án đang triển khai
Giai đoạn chuyển tiếp luôn là mối quan tâm hàng đầu của các nhà đầu tư đang có dự án dở dang. Điều 149 của Luật 135/2025/QH15 quy định rất cụ thể nhằm đảm bảo quyền lợi liên tục cho các đối tượng này.
Xử lý dự án phê duyệt trước ngày 01/07/2026
Các dự án đã phê duyệt sẽ tiếp tục thực hiện theo luật cũ. Tuy nhiên, nếu công trình đang thi công mà luật mới quy định không còn thuộc diện phải kiểm tra nghiệm thu, chủ đầu tư có quyền tự quyết định nghiệm thu và chịu trách nhiệm về kết quả này mà không cần chờ văn bản chấp thuận từ cơ quan nhà nước (Nguồn: Điều 149, Luật Xây dựng 135/2025/QH15).
Chuyển đổi hình thức tổ chức quản lý dự án
Các Ban quản lý dự án chuyên trách đã thành lập trước ngày luật có hiệu lực sẽ được giữ nguyên mô hình tổ chức. Điều này giúp đảm bảo sự ổn định về nhân sự và không gây xáo trộn trong việc quản lý dòng vốn của các dự án đầu tư công.
Tổng kết về tác động của Luật Xây dựng 2025 đối với thị trường
Việc thực thi Luật Xây dựng 2025 được kỳ vọng sẽ tạo ra hành lang pháp lý thông thoáng, thúc đẩy giải ngân vốn và thu hút đầu tư nhờ sự minh bạch. Điểm mới luật xây dựng 2025 tập trung vào hiệu quả thực tế thay vì thủ tục giấy tờ, góp phần nâng cao năng lực cạnh tranh cho ngành xây dựng Việt Nam. Các đơn vị tham gia thị trường cần chủ động cập nhật kiến thức pháp luật và chuẩn bị hạ tầng số để vận hành trơn tru theo quy định mới từ giữa năm 2026.
Thông tin liên hệ MAN – Master Accountant Network
- Địa chỉ: Số 19A, đường 43, phường Tân Thuận, TP. Hồ Chí Minh
- Mobile/Zalo: 0903 963 163 – 0903 428 622
- Email: ma*@*****et.vn
Các dịch vụ khác
- Kiểm toán: Dịch vụ Kiểm Toán, Dịch vụ Kiểm toán xây dựng, Dịch vụ kiểm toán BCTC
- Kế toán và Thuế: Dịch vụ kế toán thuế, Báo cáo thuế, Tư vấn Chuyển giá. Dịch Vụ Kế Toán Thuế, Dịch vụ báo cáo thuế, Dịch vụ Chuyển Giá, Dịch Vụ Giao Dịch Liên Kết
- Pháp lý: Dịch vụ giấy phép lao động, Dịch vụ chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy Chứng Nhận Đầu Tư
- Khác: Dịch vụ Chuyển Giá, Dịch Vụ Giao Dịch Liên Kết, Dịch vụ Tư vấn Hoạt động Doanh nghiệp
Phụ trách sản xuất nội dung bởi: Ông Lê Hoàng Tuyên – Sáng lập viên (Founder) & CEO MAN – Master Accountant Network, Kiểm toán viên CPA Việt Nam với hơn 30 năm kinh nghiệm trong ngành Kế toán, Kiểm toán và Tư vấn Tài chính.
