Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ban hành ngày 31/1/2026 là văn bản pháp lý quan trọng nhằm cụ thể hóa Nghị quyết số 254/2025/QH15. Đây được coi là “chìa khóa” để giải quyết những điểm nghẽn tồn đọng trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giúp đẩy nhanh tiến độ các dự án phát triển kinh tế xã hội. Bài viết này sẽ phân tích chi tiết các điểm mới và tác động của nghị định đến thị trường bất động sản và quyền lợi người sử dụng đất.

Cơ chế tháo gỡ cho dự án thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất

Nội dung đột phá nhất tại Nghị định 49/2026/NĐ-CP là quy trình xử lý diện tích đất còn lại không thỏa thuận được trong các dự án sử dụng đất thông qua cơ chế thỏa thuận. Điều này giải quyết triệt để tình trạng dự án bị đình trệ vì một vài hộ dân không đồng ý giá, giúp chủ đầu tư sớm có mặt bằng sạch để triển khai.

Điều kiện áp dụng và xác định diện tích

Cơ chế này không áp dụng tùy tiện mà phải đáp ứng các tiêu chí kỹ thuật khắt khe. Diện tích đất thỏa thuận được xác định dựa trên các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, cho thuê, góp vốn hoặc mua bán tài sản gắn liền với đất đã ký kết hợp pháp. Lưu ý rằng diện tích này không bao gồm quỹ đất do Nhà nước quản lý hoặc đất của những người không có quyền chuyển nhượng. Số lượng người phải thỏa thuận bao gồm tất cả các chủ thể có quyền sở hữu tài sản hoặc có chi phí đầu tư vào đất tại khu vực dự án đã được quy hoạch.

Quy trình thu hồi và xử lý chênh lệch giá

Nghị định quy định một công thức toán học cụ thể để xác định số tiền chênh lệch giữa giá thỏa thuận và giá bồi thường của Nhà nước, đảm bảo tính công bằng giữa các nhóm đối tượng:

Các trường hợp không được bồi thường về đất

Chính phủ siết chặt kỷ cương quản lý đất đai bằng việc quy định cụ thể các trường hợp không được nhận bồi thường nhằm ngăn chặn trục lợi chính sách. Cụ thể, đối với đất lấn chiếm trụ sở cơ quan hoặc công trình công cộng trước ngày 01/07/2014, nếu đã có văn bản ngăn chặn từ cơ quan chức năng nhưng người sử dụng vẫn tiếp tục vi phạm thì sẽ không được xem xét bồi thường. Ngoài ra, mọi hành vi lấn chiếm đất do Nhà nước quản lý phát sinh từ ngày 01/07/2014 trở về sau đều bị loại trừ khỏi diện được hưởng chính sách bồi thường về đất.

Cải cách bảng giá đất và hệ số điều chỉnh

Nghị định 49/2026/NĐ-CP thay đổi cách thức vận hành bảng giá đất để linh hoạt hơn với biến động thị trường, giúp rút ngắn khoảng cách giữa giá bồi thường và giá thực tế.

Những trường hợp ngoại lệ không áp dụng bảng giá

Có 02 trường hợp đặc thù được phép xác định giá đất độc lập với bảng giá chung để đảm bảo tính sát thực:

• Dự án đầu tư lấn biển hoặc các dự án có hạng mục lấn biển đặc thù.
• Các dự án đầu tư có mục đích hỗn hợp theo quy hoạch xây dựng, do UBND cấp tỉnh xem xét và quyết định dựa trên tính chất phức hợp của dự án.

Căn cứ xây dựng và bổ sung bảng giá đất

Việc điều chỉnh bảng giá đất hiện nay được căn cứ trên thông tin về giá đất thị trường từ cơ sở dữ liệu quốc gia và các phương pháp định giá hiện đại. Nghị định cho phép bổ sung giá đất cho các khu vực, vị trí mới phát sinh hoặc các khu vực tái định cư tại chỗ ngay khi có yêu cầu quản lý, thay vì phải chờ đợi các kỳ điều chỉnh định kỳ dài hạn. Hệ số điều chỉnh cũng được phân tách rõ ràng thành hệ số biến động thị trường, hệ số theo quy hoạch và hệ số theo các yếu tố kinh tế xã hội khác.

Sử dụng đất kết hợp đa mục đích và phân cấp quản lý

Chính sách mới khuyến khích tối ưu hóa quỹ đất thông qua việc mở rộng danh mục đất sử dụng kết hợp. Các loại đất khác hiện có thể sử dụng kết hợp với mục đích năng lượng tái tạo, công nghệ cao hoặc công nghệ số. Đặc biệt, đất xây dựng công trình sự nghiệp được phép kết hợp kinh doanh công cộng nhằm tăng tính tự chủ tài chính cho các đơn vị.

Về mặt hành chính, Nghị định đẩy mạnh quyền tự chủ cho địa phương. UBND cấp tỉnh hiện có thẩm quyền toàn diện trong việc quyết định thu hồi, bồi thường, giao đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc phân cấp, ủy quyền cho các cơ quan chuyên môn hoặc cấp dưới giúp giảm tải áp lực cho bộ máy tỉnh, đồng thời đẩy nhanh tốc độ giải quyết thủ tục cho người dân và doanh nghiệp.

Hiệu lực thi hành và quy định chuyển tiếp

Nghị định 49/2026/NĐ-CP chính thức có hiệu lực từ ngày 31/01/2026. Để đảm bảo tính liên tục và tránh gây xáo trộn cho các dự án đang triển khai, các trường hợp đã có quyết định thu hồi đất và phê duyệt phương án bồi thường trước ngày này vẫn tiếp tục thực hiện theo phương án cũ. Nghị định này thay thế và bãi bỏ hàng loạt điều khoản chồng chéo tại các Nghị định số 71/2024/NĐ-CP, 101/2024/NĐ-CP, 102/2024/NĐ-CP và đặc biệt là các phụ lục quan trọng tại Nghị định số 151/2025/NĐ-CP.

Sự ra đời của Nghị định 49/2026/NĐ-CP đánh dấu bước tiến lớn trong việc hoàn thiện thể chế đất đai, tạo hành lang pháp lý thông suốt cho công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng tại Việt Nam.

Liên Hệ Nhận Tư Vấn

Thông tin liên hệ MAN – Master Accountant Network

• Địa chỉ: Số 19A, đường 43, phường Tân Thuận, TP. Hồ Chí Minh
• Mobile/Zalo: 0903 963 163 – 0903 428 622
• Email: ma*@*****et.vn

Các dịch vụ khác

• Kiểm toán: Dịch vụ Kiểm Toán, Dịch vụ Kiểm toán xây dựng, Dịch vụ kiểm toán BCTC
• Kế toán và Thuế: Dịch vụ kế toán thuế, Báo cáo thuế, Tư vấn Chuyển giá. Dịch Vụ Kế Toán Thuế, Dịch vụ báo cáo thuế, Dịch vụ Chuyển Giá, Dịch Vụ Giao Dịch Liên Kết
• Pháp lý: Dịch vụ giấy phép lao động, Dịch vụ chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy Chứng Nhận Đầu Tư 
• Khác: Dịch vụ Chuyển Giá, Dịch Vụ Giao Dịch Liên Kết, Dịch vụ Tư vấn Hoạt động Doanh nghiệp

Phụ trách sản xuất nội dung bởi: Ông Lê Hoàng Tuyên – Sáng lập viên (Founder) & CEO MAN – Master Accountant Network, Kiểm toán viên CPA Việt Nam với hơn 30 năm kinh nghiệm trong ngành Kế toán, Kiểm toán và Tư vấn Tài chính.

Nguồn trích dẫn: Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 của Chính phủ.