Điều chỉnh hợp đồng xây dựng là bước bắt buộc khi khối lượng thi công, tiến độ hoặc đơn giá phát sinh sai khác so với thỏa thuận ban đầu, nhưng không phải trường hợp nào các bên cũng có thể tự quyết định. Nhiều chủ đầu tư và nhà thầu vẫn nhầm lẫn giữa quyền tự thỏa thuận với giới hạn pháp lý về thẩm quyền phê duyệt, dẫn đến phụ lục hợp đồng bị coi là không có giá trị thanh toán hoặc phát sinh tranh chấp kéo dài. Bài viết hệ thống lại toàn bộ điều kiện, nguyên tắc, thủ tục và những điểm cập nhật theo Luật số 90/2025/QH15 để người làm nghề có căn cứ ra quyết định ngay từ khi phát sinh vướng mắc, thay vì xử lý khi sự việc đã đi quá xa.

Điều chỉnh hợp đồng xây dựng là gì?

Về bản chất, điều chỉnh hợp đồng xây dựng là việc các bên sửa đổi hoặc bổ sung những nội dung đã ký kết trong hợp đồng thi công, tư vấn hay cung cấp thiết bị, để phù hợp với thực tế phát sinh trong quá trình triển khai dự án. Khác với cách nhiều người vẫn hình dung, điều chỉnh hợp đồng không đồng nghĩa với việc hủy bỏ hợp đồng gốc, mà chỉ tác động đến một hoặc một số nội dung cụ thể như khối lượng công việc, tiến độ thực hiện, đơn giá hoặc giá hợp đồng.

Một điểm dễ gây nhầm lẫn là ranh giới giữa “điều chỉnh hợp đồng” và “phụ lục hợp đồng”. Điều chỉnh là quyết định về mặt nội dung, tức là các bên đồng ý thay đổi điều gì đó; còn phụ lục hợp đồng, theo Điều 403 Bộ luật Dân sự 2015, là hình thức pháp lý để ghi nhận nội dung đã thống nhất đó. Nói cách khác, không có phụ lục được ký kết hợp lệ thì nội dung điều chỉnh, dù hai bên đã trao đổi bằng email hay biên bản họp, vẫn khó được công nhận khi quyết toán hoặc khi xảy ra tranh chấp. Trong quá trình rà soát hồ sơ quyết toán cho khách hàng, đội ngũ MAN – Master Accountant Network gặp không ít trường hợp chủ đầu tư đồng ý miệng cho nhà thầu thi công vượt khối lượng nhưng không kịp thời hoàn thiện phụ lục, khiến phần chi phí phát sinh bị kiểm toán loại khỏi giá trị thanh toán.

Nội dung được phép điều chỉnh trong hợp đồng xây dựng thường xoay quanh bốn nhóm chính: khối lượng công việc, tiến độ thực hiện, đơn giá hoặc giá hợp đồng, và các nội dung khác do hai bên thỏa thuận từ đầu trong hợp đồng gốc. Phạm vi điều chỉnh cụ thể đến đâu phụ thuộc rất nhiều vào loại giá hợp đồng đã lựa chọn, nội dung sẽ được phân tích kỹ ở phần sau.

Căn cứ pháp lý cần nắm

Trước khi đi vào các trường hợp cụ thể, cần nắm được hệ thống văn bản đang chi phối vấn đề này, bởi đây là lĩnh vực có tần suất sửa đổi khá cao, thể hiện rõ qua các thông tư, nghị định mới nhất về xây dựng năm 2026 vừa được ban hành.

Văn bản	Nội dung liên quan
Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020)	Quy định khung về nguyên tắc, trường hợp điều chỉnh hợp đồng xây dựng
Nghị định 37/2015/NĐ-CP	Quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng, bao gồm điều chỉnh khối lượng, tiến độ, giá hợp đồng
Nghị định 50/2021/NĐ-CP	Sửa đổi, bổ sung Nghị định 37/2015/NĐ-CP, làm rõ điều kiện điều chỉnh đơn giá và giá hợp đồng
Nghị định 35/2023/NĐ-CP	Sửa đổi một số quy định liên quan đến quản lý hợp đồng xây dựng
Luật Đấu thầu 2023	Quy định thẩm quyền, điều kiện điều chỉnh hợp đồng đối với gói thầu thuộc phạm vi điều chỉnh của luật đấu thầu
Luật số 90/2025/QH15	Sửa đổi, bổ sung Luật Đấu thầu 2023, có hiệu lực từ 1/7/2025, thay đổi quy định về thẩm quyền điều chỉnh hợp đồng khi giá hợp đồng vượt giá gói thầu
Bộ luật Dân sự 2015	Điều 403 quy định về phụ lục hợp đồng, cơ sở pháp lý để ghi nhận nội dung điều chỉnh

Nhìn vào bảng trên có thể thấy một hợp đồng xây dựng thông thường phải chịu sự chi phối đồng thời của pháp luật xây dựng và pháp luật đấu thầu nếu sử dụng vốn nhà nước, đây cũng chính là nguồn gốc của nhiều vướng mắc về thẩm quyền sẽ được phân tích ở phần sau.

Các trường hợp được phép điều chỉnh

Không phải cứ phát sinh chênh lệch so với hợp đồng gốc là các bên có quyền điều chỉnh. Pháp luật hiện hành giới hạn việc này trong năm nhóm trường hợp, nhằm tránh tình trạng lợi dụng điều chỉnh để hợp thức hóa sai sót trong quá trình lập, thẩm định hợp đồng ban đầu:

• Do các bên đã thỏa thuận trước trong hợp đồng.
• Nhà nước thay đổi chính sách ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực hiện hợp đồng.
• Dự án được điều chỉnh làm ảnh hưởng đến nội dung hợp đồng.
• Xảy ra sự kiện bất khả kháng theo quy định của pháp luật.
• Giá vật liệu, nhiên liệu biến động bất thường theo hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền.

Từng trường hợp có điều kiện áp dụng riêng, cần phân tích kỹ để tránh viện dẫn sai căn cứ.

Do các bên thỏa thuận trong hợp đồng

Đây là trường hợp phổ biến nhất trên thực tế. Ngay từ khi soạn thảo, hợp đồng cần quy định rõ những tình huống nào được coi là căn cứ điều chỉnh, ví dụ như thay đổi thiết kế theo yêu cầu chủ đầu tư, phát sinh khối lượng ngoài phạm vi công việc ban đầu. Điều khoản này càng cụ thể thì càng hạn chế được tranh cãi về sau, bởi nếu hợp đồng chỉ ghi chung chung “các bên có thể điều chỉnh khi cần thiết” thì rất khó làm căn cứ khi phát sinh bất đồng.

Nhà nước thay đổi chính sách ảnh hưởng trực tiếp đến hợp đồng

Trường hợp này xảy ra khi cơ quan nhà nước ban hành chính sách mới về thuế, tiền lương tối thiểu, hoặc các quy định kỹ thuật làm phát sinh chi phí mà các bên không thể lường trước tại thời điểm ký hợp đồng. Điểm cần lưu ý là chỉ những thay đổi chính sách có tác động trực tiếp, đo lường được mới đủ căn cứ điều chỉnh, không áp dụng cho các biến động mang tính suy đoán.

Dự án được điều chỉnh làm ảnh hưởng đến hợp đồng

Khi chủ đầu tư điều chỉnh dự án, chẳng hạn thay đổi quy mô, công năng hoặc tổng mức đầu tư đã được phê duyệt lại, các hợp đồng đang thực hiện trong phạm vi dự án đó đương nhiên cần được rà soát để điều chỉnh tương ứng. Đây là trường hợp thường gặp ở các dự án đầu tư công có thời gian thực hiện kéo dài, dễ phát sinh nhu cầu điều chỉnh chủ trương đầu tư giữa chừng.

Trường hợp bất khả kháng

Thiên tai, dịch bệnh, chiến sự hoặc các sự kiện khách quan khác nằm ngoài khả năng kiểm soát và không thể khắc phục được dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết, đều có thể là căn cứ điều chỉnh tiến độ hoặc một số nội dung hợp đồng. Tuy nhiên bên viện dẫn bất khả kháng cần chứng minh được mối quan hệ nhân quả trực tiếp giữa sự kiện đó với việc không thể thực hiện đúng hợp đồng, chứ không phải mọi khó khăn phát sinh đều được xem là bất khả kháng.

Biến động giá vật liệu, nhiên liệu

Đây là tình huống nhận được nhiều sự quan tâm trong giai đoạn giá vật liệu xây dựng biến động mạnh gần đây. Bộ Xây dựng đã có văn bản hướng dẫn cụ thể về việc điều chỉnh hợp đồng khi giá vật liệu, nhiên liệu biến động bất thường, song việc áp dụng vẫn phải bám sát điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng và loại giá hợp đồng đã lựa chọn, không phải hợp đồng nào cũng đương nhiên được điều chỉnh khi giá thị trường tăng.

Điều chỉnh hợp đồng theo từng loại giá hợp đồng

Một trong những nhầm lẫn phổ biến nhất là áp dụng chung một cách hiểu về điều chỉnh cho mọi loại hợp đồng, trong khi thực tế mỗi loại giá hợp đồng có mức độ “đóng” hoặc “mở” khác nhau đối với việc điều chỉnh.

Hợp đồng trọn gói có giá trị cố định ngay từ khi ký kết và về nguyên tắc không được điều chỉnh trong suốt quá trình thực hiện, trừ phần khối lượng phát sinh nằm ngoài phạm vi công việc theo thiết kế đã thỏa thuận, hoặc rơi vào các trường hợp bất khả kháng, thay đổi chính sách nhà nước, dự án được điều chỉnh đã nêu ở phần trên. Ngược lại, hợp đồng theo đơn giá cố định chỉ cố định về đơn giá, còn khối lượng thực tế thanh toán được xác định theo khối lượng nghiệm thu, do đó dư địa điều chỉnh rộng hơn nhưng vẫn giới hạn ở việc thay đổi đơn giá theo các trường hợp luật định.

Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh cho phép linh hoạt nhất, đơn giá có thể được điều chỉnh theo biến động giá cả thị trường nếu hai bên đã thỏa thuận rõ công thức, thời điểm và căn cứ điều chỉnh ngay trong hợp đồng gốc. Còn hợp đồng theo thời gian, thường áp dụng cho dịch vụ tư vấn, việc điều chỉnh chủ yếu xoay quanh mức thù lao theo thời gian thực tế và các chi phí ngoài thù lao đã cam kết.

Loại hợp đồng	Mức độ cố định	Phạm vi điều chỉnh chính
Trọn gói	Cố định toàn bộ giá trị	Chỉ khối lượng phát sinh ngoài phạm vi hợp đồng, hoặc bất khả kháng, chính sách, dự án điều chỉnh
Đơn giá cố định	Cố định đơn giá, khối lượng theo thực tế	Đơn giá điều chỉnh theo các trường hợp luật định, khối lượng theo nghiệm thu
Đơn giá điều chỉnh	Đơn giá có thể thay đổi theo thỏa thuận	Đơn giá điều chỉnh theo biến động giá, công thức đã thỏa thuận trước
Theo thời gian	Thù lao theo thời gian và khối lượng công việc	Mức thù lao, chi phí ngoài thù lao đã cam kết

Việc xác định đúng loại hợp đồng ngay từ đầu, không nhầm lẫn giữa hợp đồng trọn gói với hợp đồng theo đơn giá cố định, là yếu tố quyết định toàn bộ hướng xử lý sau này khi phát sinh nhu cầu điều chỉnh. Trên thực tế, không ít hợp đồng ghi tên là “trọn gói” nhưng lại có điều khoản thanh toán theo khối lượng nghiệm thu thực tế, điều này khiến việc áp dụng quy định điều chỉnh trở nên phức tạp hơn nhiều so với tên gọi trên bìa hợp đồng.

Nguyên tắc và giới hạn cần tuân thủ

Ngay cả khi rơi vào trường hợp được phép điều chỉnh, các bên vẫn phải tuân thủ một số nguyên tắc giới hạn để đảm bảo tính hợp pháp của việc điều chỉnh.

• Nguyên tắc đầu tiên và quan trọng nhất là việc điều chỉnh chỉ được thực hiện trong thời gian hợp đồng còn hiệu lực. Sau khi hợp đồng đã thanh lý hoặc hết thời hạn thực hiện, mọi thỏa thuận điều chỉnh về sau đều không còn giá trị pháp lý theo đúng bản chất của việc điều chỉnh hợp đồng, mà cần được xử lý theo cơ chế khác.
• Nguyên tắc thứ hai liên quan đến điều chỉnh khối lượng, với ngưỡng khá cụ thể: khi khối lượng công việc thực tế tăng hoặc giảm lớn hơn 20% so với khối lượng ghi trong hợp đồng, đồng thời làm thay đổi trên 0,25% giá trị hợp đồng và trên 1% đơn giá của công việc đó, các bên mới cần thống nhất xác định đơn giá mới.

Ví dụ, một hạng mục bê tông có khối lượng hợp đồng là 1.000 m3, nếu khối lượng thực tế thi công tăng lên 1.250 m3 (tương ứng tăng 25%, vượt ngưỡng 20%), đồng thời mức tăng này làm thay đổi trên 0,25% giá trị hợp đồng, thì phần khối lượng vượt quá 1.200 m3 (120% so với hợp đồng) mới được áp dụng đơn giá mới, còn 1.200 m3 đầu vẫn tính theo đơn giá đã ký. Ngược lại, nếu khối lượng giảm vượt ngưỡng 20%, đơn giá mới sẽ áp dụng cho toàn bộ khối lượng thực tế đã nghiệm thu chứ không chỉ phần giảm. Đây là những con số kỹ thuật dễ bị bỏ qua khi hai bên đàm phán vội, nhưng lại là căn cứ trực tiếp khi cơ quan kiểm toán hoặc thanh tra rà soát giá trị quyết toán.

• Nguyên tắc thứ ba, cũng là điều khiến nhiều hồ sơ bị vướng nhất, là giá hợp đồng sau điều chỉnh không được vượt giá gói thầu hoặc dự toán gói thầu đã phê duyệt, bao gồm cả phần dự phòng. Nếu vượt, việc điều chỉnh không còn nằm trong thẩm quyền của chủ đầu tư mà bắt buộc phải có sự chấp thuận trước của người có thẩm quyền quyết định đầu tư, nội dung này sẽ được phân tích kỹ hơn ở phần thẩm quyền phê duyệt bên dưới.

Riêng với tiến độ, nguyên tắc phân định khá rõ ràng: nếu việc điều chỉnh tiến độ không làm kéo dài tổng tiến độ thực hiện hợp đồng, chủ đầu tư và nhà thầu có thể tự thỏa thuận. Ngược lại, nếu làm kéo dài tiến độ chung, chủ đầu tư phải báo cáo người quyết định đầu tư xem xét trước khi thống nhất với nhà thầu.

Thẩm quyền phê duyệt điều chỉnh hợp đồng xây dựng

Đây là phần dễ gây tranh cãi nhất trong thực tế triển khai, đặc biệt sau khi Luật số 90/2025/QH15 có hiệu lực từ ngày 1/7/2025 với một số thay đổi đáng chú ý về thẩm quyền.

Nguyên tắc chung, nếu giá hợp đồng sau điều chỉnh không vượt giá gói thầu hoặc dự toán gói thầu đã được phê duyệt, kể cả phần dự phòng, chủ đầu tư có quyền tự quyết định điều chỉnh mà không cần xin ý kiến cấp trên. Ngược lại, khi giá trị sau điều chỉnh vượt giá gói thầu hoặc dự toán gói thầu, dù vẫn nằm trong tổng mức đầu tư của dự án, chủ đầu tư bắt buộc phải trình và được người có thẩm quyền quyết định đầu tư chấp thuận chủ trương trước khi ký phụ lục điều chỉnh.

Điểm mới đáng lưu ý nằm ở khoản 37 Điều 1 Luật số 90/2025/QH15, sửa đổi khoản 4 Điều 70 Luật Đấu thầu, theo hướng khi sửa đổi hợp đồng vượt giá gói thầu nhưng không làm vượt tổng mức đầu tư, việc điều chỉnh được giao cho chủ đầu tư xem xét, quyết định thay vì phải trình lên cấp có thẩm quyền như quy định trước đây trong một số trường hợp cụ thể. Tuy nhiên quy định này chỉ áp dụng cho các gói thầu, dự án thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đấu thầu. Đối với hợp đồng không thuộc phạm vi này, thẩm quyền vẫn thực hiện theo pháp luật về hợp đồng xây dựng, cụ thể là Nghị định 37/2015/NĐ-CP được sửa đổi tại Nghị định 50/2021/NĐ-CP, tức là vẫn phải xin chủ trương của người quyết định đầu tư khi vượt giá gói thầu hoặc dự toán gói thầu được duyệt.

Việc xác định đúng “phạm vi điều chỉnh của Luật Đấu thầu” vì vậy trở thành bước bắt buộc trước khi xác định thẩm quyền phê duyệt, đặc biệt với các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước nhưng không phải dự án đầu tư công theo nghĩa hẹp. Theo hướng dẫn của Cục Kinh tế, Quản lý đầu tư xây dựng thuộc Bộ Xây dựng, trường hợp dự án, gói thầu thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đấu thầu thì thẩm quyền quyết định điều chỉnh hợp đồng thực hiện theo pháp luật về đấu thầu; trường hợp không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đấu thầu thì thực hiện theo pháp luật về hợp đồng xây dựng. Đây là căn cứ quan trọng để tránh áp dụng nhầm quy định, vốn là lỗi khá phổ biến khi ban quản lý dự án xử lý các gói thầu có nguồn vốn hỗn hợp.

Một điểm dễ bị bỏ sót là mốc hiệu lực thi hành. Về nguyên tắc, hợp đồng được thực hiện theo quy định pháp luật có hiệu lực tại thời điểm ký kết, nên với các hợp đồng ký trước ngày 1/7/2025, việc điều chỉnh vẫn cần đối chiếu quy định cũ của Luật Đấu thầu 2023 trước khi áp dụng điểm mới tại Luật số 90/2025/QH15, trừ khi có văn bản hướng dẫn chuyển tiếp khác của cơ quan có thẩm quyền. Bỏ qua bước đối chiếu này là nguyên nhân khiến không ít phụ lục điều chỉnh bị đặt lại vấn đề khi thanh tra, kiểm toán vào cuộc.

Thủ tục và hồ sơ cần chuẩn bị

Sau khi xác định được căn cứ và thẩm quyền, bước tiếp theo là hoàn thiện thủ tục để nội dung điều chỉnh có giá trị pháp lý và được chấp nhận khi quyết toán. Quy trình thông thường gồm bốn bước nối tiếp nhau:

1. Bên phát sinh nhu cầu, thường là nhà thầu hoặc tư vấn giám sát, lập văn bản đề xuất điều chỉnh kèm căn cứ cụ thể như bảng tính khối lượng phát sinh, báo giá vật tư mới, hoặc văn bản thông báo chỉ số giá của cơ quan có thẩm quyền.
2. Chủ đầu tư tổ chức rà soát, có thể mời tư vấn thiết kế hoặc đơn vị thẩm tra tham gia đối với các nội dung kỹ thuật phức tạp, trước khi hai bên thống nhất phương án điều chỉnh cụ thể về khối lượng, đơn giá hoặc tiến độ.
3. Nếu thuộc trường hợp vượt giá gói thầu hoặc dự toán được duyệt, chủ đầu tư trình và chờ văn bản chấp thuận chủ trương của người quyết định đầu tư trước khi ký kết.
4. Hai bên lập và ký phụ lục hợp đồng, trong đó ghi rõ nội dung điều chỉnh, căn cứ pháp lý áp dụng, thời điểm có hiệu lực và cách xử lý phần khối lượng, chi phí phát sinh liên quan.

Về hồ sơ, một lần điều chỉnh hợp đồng thường cần chuẩn bị đầy đủ các tài liệu sau:

• Văn bản đề xuất điều chỉnh của bên có nhu cầu.
• Biên bản làm việc hoặc biên bản nghiệm thu khối lượng thực tế, nếu nội dung điều chỉnh liên quan đến khối lượng.
• Bảng tính chi tiết chênh lệch đơn giá hoặc giá trị hợp đồng.
• Văn bản chấp thuận chủ trương của cấp có thẩm quyền, nếu thuộc trường hợp vượt giá gói thầu.
• Phụ lục hợp đồng đã ký kết.

Trong thực tế tư vấn quyết toán, MAN – Master Accountant Network thường khuyến nghị khách hàng lưu trữ đầy đủ từng loại tài liệu này theo trình tự thời gian phát sinh, thay vì chỉ giữ lại phụ lục cuối cùng, bởi khi kiểm toán nhà nước hoặc kiểm toán độc lập vào cuộc, tính logic và đầy đủ của cả chuỗi hồ sơ mới là yếu tố quyết định khoản chi phí điều chỉnh có được chấp nhận hay không. Đây cũng là bước chuẩn bị quan trọng trước khi bước vào quy trình quyết toán vốn đầu tư xây dựng của cả dự án.

Mẫu phụ lục thường dùng khi điều chỉnh

Tùy vào nội dung cần điều chỉnh, phụ lục hợp đồng sẽ có cấu trúc và nội dung khác nhau, dù đều phải tuân thủ nguyên tắc chung tại Điều 403 Bộ luật Dân sự 2015 về hình thức và hiệu lực của phụ lục hợp đồng. Ba mẫu phổ biến nhất trên thực tế được tóm tắt trong bảng dưới đây.

Loại phụ lục	Nội dung cần thể hiện
Điều chỉnh giá, đơn giá	Đơn giá cũ, đơn giá mới, căn cứ tính toán chênh lệch, thời điểm áp dụng, kèm bảng tính chi tiết nếu số lượng hạng mục lớn
Điều chỉnh khối lượng	Khối lượng theo hợp đồng gốc, khối lượng thực tế phát sinh tăng hoặc giảm, giá trị chênh lệch, gắn liền với biên bản nghiệm thu
Điều chỉnh tiến độ	Mốc tiến độ cũ, mốc tiến độ mới, lý do điều chỉnh, xác nhận có làm kéo dài tổng tiến độ hợp đồng hay không

Việc xác nhận tiến độ có bị kéo dài hay không trong mẫu phụ lục thứ ba đặc biệt quan trọng, vì đây chính là căn cứ để xác định có cần báo cáo người quyết định đầu tư hay không như đã phân tích ở phần nguyên tắc. Ngoài phụ lục điều chỉnh, khi dự án kết thúc, chủ đầu tư còn cần chuẩn bị thêm bộ mẫu biểu quyết toán vốn đầu tư công để hoàn tất hồ sơ quyết toán.

Một lưu ý nhỏ nhưng quan trọng là phụ lục hợp đồng nên được đánh số thứ tự và dẫn chiếu ngược lại điều khoản của hợp đồng gốc mà nó sửa đổi, tránh tình trạng nhiều phụ lục chồng chéo, mâu thuẫn nhau về cùng một nội dung, đây cũng là nguyên nhân phổ biến dẫn đến tranh chấp sẽ được đề cập ở phần tiếp theo.

Tranh chấp thường gặp khi điều chỉnh hợp đồng và cách phòng ngừa

Trong thực tế, tranh chấp liên quan đến điều chỉnh hợp đồng xây dựng thường không xuất phát từ việc có được điều chỉnh hay không, mà từ cách các bên ghi nhận và thực hiện nội dung đã thống nhất.

Một dạng tranh chấp phổ biến là bất đồng về thời điểm phát sinh nghĩa vụ thanh toán khi khối lượng đã thay đổi so với hợp đồng gốc nhưng chưa kịp ký phụ lục. Nhà thầu cho rằng đã thi công theo yêu cầu thực tế nên có quyền được thanh toán, trong khi chủ đầu tư viện dẫn chưa có phụ lục hợp lệ để từ chối hoặc trì hoãn thanh toán. Dạng tranh chấp thứ hai xảy ra khi khối lượng phát sinh chưa có đơn giá trong hợp đồng gốc, hai bên phải đàm phán đơn giá mới nhưng không thống nhất được mức giá, dẫn đến nhà thầu vừa phải tiếp tục thi công theo nghĩa vụ hợp đồng, vừa chưa có cơ sở xác định giá trị thanh toán tương ứng.

Để hạn chế những tình huống này, kinh nghiệm từ việc tham gia soát xét hợp đồng và hồ sơ quyết toán của MAN – Master Accountant Network cho thấy, hợp đồng nên quy định rõ ngay từ đầu những tiêu chí cụ thể để xác định một thay đổi có đủ điều kiện cấu thành căn cứ điều chỉnh hay không, thay vì để điều khoản này ở dạng chung chung. Bên cạnh đó, việc lập biên bản xác nhận khối lượng phát sinh ngay tại thời điểm phát sinh, dù phụ lục chính thức có thể ký sau, cũng giúp bảo vệ quyền lợi của cả hai bên khi phải chứng minh sự việc trước cơ quan giải quyết tranh chấp hoặc kiểm toán. Nguyên tắc chung là mọi thỏa thuận miệng hoặc trao đổi qua email, dù có giá trị tham khảo, đều không thể thay thế cho phụ lục hợp đồng được ký kết đúng thẩm quyền và đúng thủ tục.

Kết luận

Điều chỉnh hợp đồng xây dựng không phải là quyền tự do tuyệt đối của các bên, mà là một quy trình có điều kiện, có giới hạn và có phân cấp thẩm quyền rõ ràng theo pháp luật xây dựng và pháp luật đấu thầu. Việc nắm chắc loại hợp đồng đang áp dụng, xác định đúng trường hợp được điều chỉnh, tuân thủ ngưỡng điều chỉnh khối lượng và giới hạn giá gói thầu, cùng với việc chuẩn bị hồ sơ, phụ lục đầy đủ, là những yếu tố quyết định để việc điều chỉnh không chỉ hợp pháp mà còn được chấp nhận khi quyết toán, kiểm toán về sau. Trong bối cảnh quy định về thẩm quyền vừa có thay đổi theo Luật số 90/2025/QH15, các chủ đầu tư và nhà thầu càng cần rà soát lại quy trình nội bộ của mình để tránh áp dụng nhầm căn cứ pháp lý, đặc biệt với các dự án có nguồn vốn hoặc phạm vi áp dụng luật đấu thầu chưa thực sự rõ ràng.

 

Câu hỏi thường gặp

Hợp đồng trọn gói có được điều chỉnh giá không?

Về nguyên tắc, giá trị hợp đồng trọn gói là cố định và không được điều chỉnh trong suốt quá trình thực hiện. Ngoại lệ duy nhất là phần khối lượng phát sinh nằm ngoài phạm vi công việc theo thiết kế đã ký, hoặc các trường hợp bất khả kháng, thay đổi chính sách nhà nước, dự án được điều chỉnh có ảnh hưởng trực tiếp đến hợp đồng.

Không ký phụ lục hợp đồng thì việc điều chỉnh có giá trị pháp lý không?

Nếu chỉ thỏa thuận miệng hoặc trao đổi qua email mà chưa lập phụ lục hợp đồng theo đúng hình thức quy định tại Điều 403 Bộ luật Dân sự 2015, nội dung điều chỉnh khó được công nhận đầy đủ khi quyết toán hoặc khi phát sinh tranh chấp. Phụ lục hợp đồng cần được ký kết bởi người có thẩm quyền của cả hai bên để có giá trị ràng buộc.

Chi phí phát sinh do điều chỉnh hợp đồng có được quyết toán nếu chưa kịp ký phụ lục không?

Rủi ro bị loại chi phí khi quyết toán là khá cao nếu chưa có phụ lục hợp đồng hợp lệ, dù công trình đã có biên bản nghiệm thu khối lượng thực tế. Vì vậy nên hoàn thiện phụ lục ngay khi hai bên thống nhất nội dung điều chỉnh, không nên để dồn đến giai đoạn quyết toán cuối dự án.