Tách dự án giải phóng mặt bằng độc lập đang là phương án được nhiều chủ đầu tư cân nhắc để rút ngắn đường găng tiến độ trong các dự án đầu tư công và đầu tư xây dựng. Khâu bồi thường, giải phóng mặt bằng vốn được xem là phần việc khó lường và dễ kéo lùi tiến độ nhất, nên đưa cấu phần này ra thành một dự án riêng để khởi động sớm mang lại kỳ vọng lớn về mặt thời gian. Tuy vậy, phía sau cơ chế tưởng như đơn giản đó là một chuỗi ràng buộc pháp lý chặt chẽ. Hiểu sai bản chất, chủ đầu tư hoàn toàn có thể trả giá bằng việc bị cắt vốn, vướng khâu quyết toán hoặc bị kết luận vi phạm. Bài viết phân tích bản chất chế định này dưới sự đồng bộ của Luật Xây dựng năm 2025, Nghị định số 217/2026/NĐ-CP và pháp luật về đầu tư công, kèm theo những lưu ý thực tế từ góc nhìn thẩm tra quyết toán.
Tách dự án giải phóng mặt bằng độc lập là gì?
Trước khi bàn tới điều kiện hay rủi ro, cần thống nhất cách hiểu đúng về chế định này, bởi thực tế không ít hồ sơ trình duyệt nhầm lẫn ngay từ khái niệm. Tách ở đây không có nghĩa là chia một dự án lớn thành nhiều mảnh cho dễ làm, mà là tách riêng phần công việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ra khỏi phần xây lắp để hai phần này chạy theo hai trục thời gian khác nhau.
Khái niệm dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng độc lập
Dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng độc lập là dự án được lập riêng cho toàn bộ phần việc thu hồi đất, đền bù và tái định cư của một dự án đầu tư. Nó có chủ trương đầu tư, có quyết định đầu tư, có tổng mức đầu tư và được quản lý như một dự án hoàn chỉnh, song song với dự án xây lắp đi sau. Mục tiêu cốt lõi là để mặt bằng sạch được chuẩn bị trước, để khi dự án xây dựng được duyệt thì có thể thi công ngay mà không phải chờ đợi khâu đền bù vốn nhiều biến số.
Phân biệt với phân kỳ đầu tư và tách dự án thành phần
Ba khái niệm thường bị dùng lẫn nhau là phân kỳ đầu tư, tách dự án thành phần và tách riêng cấu phần giải phóng mặt bằng. Phân kỳ đầu tư là chia tiến trình đầu tư theo từng giai đoạn của cùng một dự án. Tách dự án thành phần độc lập là tách những hạng mục có thể tự vận hành, khai thác riêng. Còn tách dự án giải phóng mặt bằng độc lập là trường hợp đặc thù, nơi cấu phần được tách ra không tạo ra công trình khai thác trực tiếp mà chỉ tạo tiền đề mặt bằng cho phần xây lắp. Bảng dưới đây hệ thống lại sự khác biệt để tránh áp dụng sai bản chất.
| Tiêu chí | Phân kỳ / tách dự án thành phần | Tách dự án GPMB độc lập |
| Bản chất | Chia tiến trình hoặc hạng mục công trình | Tách riêng phần đền bù, thu hồi đất |
| Sản phẩm | Công trình vận hành, khai thác được | Mặt bằng sạch cho dự án xây lắp |
| Mục tiêu | Quản lý theo giai đoạn, theo cụm | Rút ngắn đường găng tiến độ |
Sự phân biệt này không chỉ mang tính học thuật. Định danh sai loại dự án ngay từ đầu sẽ kéo theo sai về thẩm quyền phê duyệt và sai về cách bố trí vốn, là hai lỗi mà cơ quan thẩm tra rất hay phát hiện khi quyết toán.
Căn cứ pháp lý tách dự án giải phóng mặt bằng độc lập
Chế định tách cấu phần giải phóng mặt bằng không nằm rải rác mà được thiết kế thành một khung pháp lý tương đối thống nhất giữa pháp luật xây dựng và pháp luật đầu tư công. Nắm được mối liên hệ giữa các văn bản này giúp chủ đầu tư biết mình đang đứng trên cơ sở nào khi đề xuất tách dự án.
Điều 16 Luật Xây dựng năm 2025
Khoản 2 và khoản 3 Điều 16 Luật Xây dựng năm 2025 mở ra khả năng một dự án có thể được phân kỳ đầu tư, tách thành dự án thành phần, dự án thành phần độc lập, hoặc tách thành dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng độc lập để quản lý và tổ chức thực hiện. Điểm đáng chú ý là quyền quyết định việc tách thuộc về cấp có thẩm quyền và phải gắn với thời điểm quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, hoặc khi lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, Báo cáo kinh tế kỹ thuật. Đây chính là cánh cửa pháp lý đầu tiên cho phép hình thành một dự án giải phóng mặt bằng đứng riêng.
Điều 28 Nghị định số 217/2026/NĐ-CP
Nếu Luật Xây dựng mở cửa thì Nghị định số 217/2026/NĐ-CP quy định chi tiết cách đi qua cánh cửa đó. Điều 28 của Nghị định đặt ra ba lớp ràng buộc: nguyên tắc tuân thủ pháp luật đầu tư công, thời điểm được phép tách, và yêu cầu kỹ thuật về tính độc lập của dự án sau khi tách. Có thể nói đây là điều khoản trung tâm mà mọi hồ sơ tách dự án giải phóng mặt bằng độc lập đều phải đối chiếu, bởi nó cụ thể hóa những nguyên tắc còn mang tính khung của luật thành các điều kiện kiểm tra được.
Điểm b khoản 2 Điều 6 Luật Đầu tư công
Ở phía pháp luật đầu tư công, điểm b khoản 2 Điều 6 trao cho cấp có thẩm quyền quyền quyết định tách hoặc không tách nội dung bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng thành dự án thành phần độc lập khi phê duyệt chủ trương đầu tư dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A, nhóm B và nhóm C. Quy định này còn ràng buộc một chi tiết dễ bị bỏ qua: thời gian thực hiện dự án giải phóng mặt bằng được tính trong tổng thời gian bố trí vốn của dự án. Đây là mấu chốt dẫn tới rủi ro về thời gian sẽ phân tích ở phần sau.
Cơ chế đặc thù tại một số địa phương
Bên cạnh khung chung, một số địa phương được áp dụng cơ chế đặc thù cho phép đẩy nhanh việc tách dự án giải phóng mặt bằng, chẳng hạn các quy định riêng theo Luật Thủ đô hay nghị quyết thí điểm cơ chế đặc thù cho thành phố Đà Nẵng. Tuy nhiên, đặc thù không có nghĩa là được miễn nguyên tắc. Chủ đầu tư tại các địa bàn này vẫn phải bảo đảm việc tách phù hợp với tiêu chí phân loại dự án và khả năng cân đối vốn, chỉ khác ở chỗ trình tự, thẩm quyền có thể được rút gọn hơn so với mặt bằng chung.
Điều kiện và thời điểm tách dự án giải phóng mặt bằng độc lập
Hiểu được căn cứ pháp lý mới là một nửa câu chuyện. Nửa còn lại, cũng là phần khiến nhiều hồ sơ bị trả lại, nằm ở chỗ tách đúng thời điểm và đáp ứng đúng điều kiện. Pháp luật không cho phép chủ đầu tư tùy nghi quyết định lúc nào muốn tách thì tách.
Thời điểm tách chỉ ở giai đoạn chủ trương đầu tư
Theo khoản 2 Điều 28 Nghị định số 217/2026/NĐ-CP, việc tách dự án giải phóng mặt bằng độc lập chỉ được thực hiện tại giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi hoặc lập đề xuất dự án. Điểm b khoản 2 Điều 6 Luật Đầu tư công cũng khóa quyền quyết định tách vào đúng thời điểm phê duyệt chủ trương đầu tư. Sự đồng bộ này gửi đi một thông điệp dứt khoát mà chủ đầu tư cần khắc cốt: nếu ở bước chủ trương đầu tư không đề xuất tách, thì khi đã bước sang giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi sẽ không còn cơ sở để tách phần đền bù ra thành dự án riêng. Bỏ lỡ thời điểm gần như đồng nghĩa với việc đánh mất cơ hội.
Định danh dự án ngay tại quyết định chủ trương đầu tư
Một dự án giải phóng mặt bằng độc lập muốn tồn tại hợp pháp thì phải được gọi tên rõ ràng trong quyết định chủ trương đầu tư. Việc định danh này không phải thủ tục hình thức, mà là căn cứ để sau này bố trí vốn, ký hợp đồng, nghiệm thu và quyết toán cho đúng đối tượng. Trong thực tế thẩm tra, MAN – Master Accountant Network thường gặp tình huống dự án được nói là đã tách nhưng quyết định chủ trương lại không thể hiện rõ, dẫn tới tranh cãi kéo dài về việc khoản chi phí đền bù thuộc dự án nào và ai chịu trách nhiệm quyết toán.
Bảo đảm tính độc lập và đồng bộ sau khi tách
Khi đã xác định là dự án thành phần độc lập, dự án đó phải đáp ứng yêu cầu vận hành, khai thác độc lập và được quản lý như một dự án hoàn chỉnh. Đồng thời, giữa các dự án thành phần phải bảo đảm thống nhất, đồng bộ về nội dung và cơ sở tính toán để cả tổng thể dự án vẫn kết nối, vận hành hiệu quả sau khi ghép lại. Nói cách khác, tách là để quản lý linh hoạt hơn chứ không phải để mỗi phần đi một hướng rồi cuối cùng không khớp được với nhau.
Quy trình và thẩm quyền thực hiện tách dự án
Từ nguyên tắc đến thực thi là một chặng đường có trình tự. Nắm đúng các bước giúp chủ đầu tư chủ động về hồ sơ và tránh tình trạng làm xong mới phát hiện thiếu cơ sở pháp lý. Trình tự dưới đây phản ánh cách triển khai phổ biến đối với dự án sử dụng vốn đầu tư công.
Bước 1: Phê duyệt chủ trương đầu tư và quyết định tách
Đây là bước quyết định số phận của cả phương án. Cấp có thẩm quyền xem xét và quyết định tách hay không tách nội dung giải phóng mặt bằng ngay khi phê duyệt chủ trương đầu tư. Hồ sơ phải lý giải được vì sao cần tách, cấu phần tách ra đáp ứng tiêu chí phân loại dự án ra sao và khả năng cân đối vốn thế nào.
Bước 2: Lập, thẩm định và phê duyệt dự án giải phóng mặt bằng
Sau khi chủ trương cho phép, chủ đầu tư lập Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế kỹ thuật riêng cho dự án giải phóng mặt bằng độc lập, trình thẩm định và phê duyệt theo thẩm quyền tương ứng với nhóm dự án. Phần tổng mức đầu tư của cấu phần đền bù phải được tính toán độc lập nhưng vẫn liên thông với tổng thể.
Bước 3: Thành lập Hội đồng bồi thường, giải phóng mặt bằng cấp xã
Công tác đền bù, thu hồi đất được tổ chức thông qua Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, hiện nay gắn với cấp xã theo mô hình tổ chức chính quyền địa phương. Hội đồng chịu trách nhiệm xây dựng và trình duyệt phương án bồi thường, bảo đảm thẩm quyền phê duyệt phương án giải phóng mặt bằng đúng quy định pháp luật về đất đai.
Bước 4: Thu hồi đất, bàn giao mặt bằng sạch và thi công song song
Khi phương án được duyệt, việc chi trả bồi thường, thu hồi đất và bàn giao mặt bằng được triển khai. Mặt bằng sạch đến đâu, dự án xây lắp có thể tiếp nhận và thi công đến đó. Chính khả năng chạy song song này là giá trị lớn nhất mà cơ chế tách dự án mang lại, với điều kiện hai trục thời gian được điều phối ăn khớp.
Ba rủi ro pháp lý khi tách dự án giải phóng mặt bằng độc lập
Cơ chế nào cũng có mặt trái nếu vận dụng thiếu thận trọng. Từ thực tiễn kiểm toán và gỡ vướng thanh quyết toán, có ba rủi ro lặp đi lặp lại mà chủ đầu tư cần nhận diện sớm để phòng tránh, thay vì xử lý hậu quả khi đã muộn.
Rủi ro 1: Cạm bẫy thời gian bố trí vốn
Như đã đề cập, thời gian thực hiện dự án giải phóng mặt bằng được tính trong tổng thời gian bố trí vốn của dự án, vốn bị khống chế cứng theo nhóm. Với dự án nhóm C, tổng thời gian bố trí vốn thường không quá ba năm. Hãy hình dung một dự án nhóm C sa lầy hết hai năm rưỡi cho khâu đền bù, quỹ thời gian còn lại cho xây lắp chỉ vỏn vẹn nửa năm. Khi đó, dự án xây lắp đứng trước nguy cơ bị cắt vốn vì vi phạm kỷ luật thời gian, buộc phải làm thủ tục gia hạn phức tạp. Tách dự án để đi nhanh hơn, nhưng nếu không kiểm soát tiến độ đền bù thì chính việc tách lại trở thành chiếc bẫy thời gian.
Rủi ro 2: Nhầm tách dự án với chia nhỏ dự án
Khoản 3 Điều 28 Nghị định số 217/2026/NĐ-CP yêu cầu dự án thành phần độc lập phải đáp ứng được khả năng vận hành, khai thác độc lập. Ranh giới giữa tách hợp pháp và xé lẻ trái phép nằm ở đúng chỗ này. Nếu chủ đầu tư lợi dụng việc tách để cắt ra một hạng mục không thể tự hoạt động, ví dụ xây xong tòa nhà nhưng hệ thống điện lại thuộc dự án khác chưa có vốn, thì công trình hoàn thành cũng chỉ để đắp chiếu. Thanh tra và Kiểm toán Nhà nước có đủ cơ sở kết luận đây là hành vi chia nhỏ dự án nhằm lách thẩm quyền hoặc lách hạn mức đấu thầu, một kết luận để lại hệ quả nặng nề cho cả tập thể.
Rủi ro 3: Bất tương thích hạ tầng dùng chung tại khu đô thị
Với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở, khoản 3 Điều 28 Nghị định số 217/2026/NĐ-CP buộc phải có một dự án thành phần riêng cho toàn bộ hạ tầng kỹ thuật dùng chung. Để mỗi phân khu tự làm hạ tầng theo cách rời rạc là con đường ngắn nhất dẫn tới mất kết nối về giao thông, cốt nền và thoát nước. Hệ quả là cả khu đô thị bị ách tắc, không thể nghiệm thu đưa vào sử dụng dù từng phân khu riêng lẻ có thể đã xong. Đây là rủi ro mang tính hệ thống, khó khắc phục nếu không được tính toán ngay từ khâu lập dự án.
Góc nhìn thẩm tra, quyết toán: kiểm soát bằng tiến độ tổng thể
Điểm chung của cả ba rủi ro là chúng đều bộc lộ rõ nhất ở khâu quyết toán, khi mọi sai lệch về thời gian, thẩm quyền và tính đồng bộ không còn chỗ để giấu. Kinh nghiệm của MAN – Master Accountant Network cho thấy phương án tách dự án giải phóng mặt bằng độc lập cần được hoạch định bằng tư duy chiến lược ngay từ Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, đi kèm một tiến độ tổng thể đủ chi tiết để kiểm soát gắt gao giới hạn thời gian bố trí vốn. Tiến độ tổng thể không chỉ là công cụ quản lý nội bộ, mà còn là bằng chứng để giải trình với cơ quan thẩm tra rằng việc tách dự án được tính toán có cơ sở chứ không tùy tiện.
Kết luận
Tách dự án giải phóng mặt bằng độc lập là một công cụ mạnh để xử lý điểm nghẽn mặt bằng, nhưng là công cụ chỉ phát huy giá trị khi được dùng đúng nguyên tắc, đúng thời điểm và đúng thẩm quyền. Luật Xây dựng năm 2025, Nghị định số 217/2026/NĐ-CP và Luật Đầu tư công cùng nhau dựng nên một bộ lọc mà mọi phương án tách đều phải vượt qua, từ tiêu chí phân loại dự án, khả năng cân đối vốn cho tới yêu cầu vận hành độc lập và đồng bộ. Chủ đầu tư tiếp cận chế định này bằng tư duy chiến lược ngay từ bước nghiên cứu tiền khả thi, kiểm soát chặt tiến độ tổng thể và lường trước ba rủi ro nêu trên sẽ biến cơ chế tách thành lợi thế thực sự về tiến độ, thay vì một rủi ro tiềm ẩn ở khâu quyết toán. Khi cần một góc nhìn độc lập về phương án tách và quản lý chi phí, sự đồng hành của đơn vị tư vấn giàu kinh nghiệm như MAN – Master Accountant Network sẽ giúp doanh nghiệp đi nhanh mà vẫn an toàn về pháp lý.
Thông tin liên hệ dịch vụ tại MAN – Master Accountant Network
- Địa chỉ: Số 19A, Đường 43, Phường Tân Thuận, TP. Hồ Chí Minh
- Mobile/Zalo: 0903 963 163 – 0903 428 622
- Email: ma*@*****et.vn
- Google Business Profile: Xem Google Business Profile của MAN – Master Accountant Network
- LinkedIn Founder: Xem hồ sơ LinkedIn của chuyên gia Lê Hoàng Tuyên
Phụ trách sản xuất và kiểm duyệt nội dung chuyên môn bởi: Ông Lê Hoàng Tuyên – Sáng lập viên (Founder) & CEO MAN – Master Accountant Network, Kiểm toán viên CPA Việt Nam với hơn 30 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực Kế toán, Kiểm toán, Thuế và Tư vấn Tài chính doanh nghiệp.
MAN – Master Accountant Network cam kết cung cấp thông tin chuyên môn minh bạch, cập nhật theo quy định pháp luật hiện hành và tuân thủ các chuẩn mực nghề nghiệp trong lĩnh vực kế toán – kiểm toán – thuế.
Câu hỏi thường gặp
Có bắt buộc phải tách dự án giải phóng mặt bằng độc lập không?
Không bắt buộc. Pháp luật trao cho cấp có thẩm quyền quyền quyết định tách hoặc không tách khi phê duyệt chủ trương đầu tư. Việc tách chỉ nên đặt ra khi khâu đền bù thực sự phức tạp, có nguy cơ kéo lùi tiến độ và khi chủ đầu tư đủ năng lực điều phối hai trục thời gian song song.
Tách dự án giải phóng mặt bằng độc lập được thực hiện ở giai đoạn nào?
Chỉ ở giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi hoặc lập đề xuất dự án, gắn với thời điểm quyết định chủ trương đầu tư. Nếu để qua giai đoạn này mới muốn tách thì gần như không còn cơ sở pháp lý để thực hiện.
Thẩm quyền phê duyệt phương án giải phóng mặt bằng thuộc về ai?
Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được Hội đồng bồi thường, giải phóng mặt bằng xây dựng và trình cấp có thẩm quyền phê duyệt theo pháp luật về đất đai, hiện gắn với cấp xã trong mô hình tổ chức chính quyền địa phương. Việc tách dự án không làm thay đổi nguyên tắc thẩm quyền này.
