Dịch vụ kiểm toán xây dựng không còn là bước “hữu nghị” mà đã trở thành công cụ chiến lược để bảo vệ lợi ích chủ đầu tư, kiểm soát ngân sách và đảm bảo minh bạch mọi khâu của dự án. Theo McKinsey, chi phí trung bình của các công trình toàn cầu đội lên 79 % so với dự toán ban đầu, trong khi tiến độ thường trễ 52 ngày trên mỗi 100 ngày kế hoạch thực hiện. Riêng với megaprojects (dự án trị giá từ 1 tỷ USD trở lên), 98 % bị vượt chi phí tối thiểu 30 % và 77 % trễ hạn ít nhất 40 %.
Dịch vụ kiểm toán xây dựng là gì?
Kiểm toán xây dựng là hoạt động độc lập và khách quan do tổ chức kiểm toán chuyên môn thực hiện. Theo Nghị định 10/2021/NĐ-CP (Khoản 10, Điều 4): “Tổ chức kiểm toán trước khi lập hồ sơ quyết toán phải kiểm tra, đối chiếu khối lượng, đơn giá, hồ sơ nghiệm thu, hợp đồng thi công và chứng từ thanh toán”. Nội dung gồm rà soát hợp đồng thi công, biên bản nghiệm thu, bảng kê khối lượng, hóa đơn, chứng từ thanh toán và so sánh với thực tế công trường.
Khác với kiểm toán tài chính chỉ tập trung sổ sách, dịch vụ kiểm toán xây dựng mở rộng phạm vi bằng việc đánh giá chất lượng thi công và hiện trường. Nhờ đó, tổ chức kiểm toán phát hiện sai sót về khối lượng, đơn giá cũng như các khoản chi chưa có cơ sở xác minh.
Khi nào phải thực hiện kiểm toán xây dựng?
Luật Xây dựng 2014 (Điều 72) quy định: “Công trình phải hoàn thiện hồ sơ thiết kế, thi công, giám sát và nghiệm thu trước khi bàn giao; đối với công trình có tổng mức đầu tư từ 50 tỷ đồng trở lên, phải có báo cáo kiểm toán xây dựng” (tóm tắt). Nghị định 10/2021/NĐ-CP nhấn mạnh kiểm toán phải hoàn thành trước khi chủ đầu tư lập hồ sơ quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình.
Ngoài ngưỡng bắt buộc, chủ đầu tư các công trình hạ tầng đô thị, công ích do Nhà nước tài trợ thường chủ động thuê kiểm toán từ giai đoạn hoàn thiện phần thô. Trong 9 tháng đầu năm 2024, thị trường xây dựng Việt Nam tăng trưởng 7,48 % so với cùng kỳ, khối lượng dự án tăng nhanh và tạo ra nhiều rủi ro về chi phí. Việc kiểm toán ngay từ giai đoạn này giúp nắm bắt sớm sự chênh lệch khối lượng nghiệm thu so với thực tế.
Quy trình kiểm toán xây dựng chi tiết
-
Lập kế hoạch và ký hợp đồng
Hai bên thỏa thuận phạm vi, mục tiêu, tiến độ, phương pháp kiểm toán và điều kiện tiếp cận hồ sơ, công trường. -
Thu thập chứng từ
Yêu cầu hợp đồng thi công, hợp đồng giám sát, biên bản nghiệm thu theo từng giai đoạn, bảng kê khối lượng, hóa đơn, chứng từ thanh toán. Đối chiếu chéo để phát hiện chi trả trùng lặp hoặc không có cơ sở. -
Kiểm tra thực tế
Đoàn kiểm toán so khối lượng trên hồ sơ với hiện trường, đánh giá chất lượng công việc đã nghiệm thu và điều kiện an toàn lao động. -
Phân tích, đánh giá
So sánh khối lượng nghiệm thu với khối lượng thực tế, đối chiếu đơn giá hợp đồng với đơn giá thị trường. Một nghiên cứu chỉ ra có 66 yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây dựng, từ biến động giá nguyên vật liệu, năng lực nhà thầu đến yếu tố môi trường và pháp lý. -
Lập báo cáo và đề xuất
Báo cáo nêu kết quả kiểm toán từng hạng mục, phân loại sai sót theo mức độ nghiêm trọng và khuyến nghị điều chỉnh giá trị quyết toán cũng như hoàn thiện hồ sơ. Nội dung phải tuân thủ Nghị định 10/2021/NĐ-CP và Luật Xây dựng 2014.
Bạn có thể tham khảo thêm về chi tiết các bước và lợi ích của dịch vụ kiểm toán xây dựng hoặc tìm hiểu thời điểm cần thuê kiểm toán tuân thủ để tối ưu hiệu quả.
Ví dụ thực tế tại Việt Nam
Gần đây, tại khu vực Vũ Quang, huyện Hà Tĩnh, giá cát san nền và cát xây tăng vọt lên 360 000–400 000 đồng/m³, khiến chi phí xây dựng tăng thêm ít nhất 400 triệu đồng so với kế hoạch ban đầu. Trước biến động này, nếu có báo cáo kiểm toán phần thô, chủ đầu tư đã kịp thời điều chỉnh giá dự toán và phương án thi công để tránh phát sinh quá lớn.
Case Study: Khu chung cư cao cấp tại Hà Nội
Chủ đầu tư một dự án chung cư cao cấp tại Hà Nội dự toán ngân sách 200 tỷ đồng. Ngay sau khi kết thúc phần thân công trình, họ thuê dịch vụ kiểm toán xây dựng và ghi nhận:
| Hạng mục | Ngân sách ban đầu | Chi phí đã thanh toán | Điều chỉnh sau kiểm toán | Tiết kiệm (%) |
|---|---|---|---|---|
| Móng và kết cấu | 40 tỷ VNĐ | 41 tỷ VNĐ | Giảm 0,8 tỷ VNĐ | 2 % |
| Khung thép và sàn | 50 tỷ VNĐ | 52 tỷ VNĐ | Giảm 2,5 tỷ VNĐ | 5 % |
| Hoàn thiện (nội thất) | 60 tỷ VNĐ | 62 tỷ VNĐ | Giảm 3,7 tỷ VNĐ | 6,2 % |
| Tổng cộng | 200 tỷ VNĐ | 205 tỷ VNĐ | Giảm 7 tỷ VNĐ | 3,5 % |
Nhờ rà soát khối lượng và đơn giá, chủ đầu tư cắt giảm tổng cộng 7 tỷ đồng, tương đương 3,5 % ngân sách đã thanh toán. Báo cáo kiểm toán giúp họ hoàn thiện hồ sơ quyết toán nhanh hơn 25 ngày so với lịch trình ban đầu.
Lợi ích nổi bật khi sử dụng dịch vụ kiểm toán xây dựng
Lợi ích của dịch vụ kiểm toán xây dựng không chỉ dừng lại ở con số tiết kiệm chi phí mà còn thể hiện rõ nét ở nhiều khía cạnh quản trị và uy tín dự án. Trước hết, việc rà soát chi tiết mọi khoản mục thanh toán giúp loại bỏ những khoản chi trùng lặp hoặc không có cơ sở, từ đó mang lại bức tranh tài chính minh bạch cho chủ đầu tư; họ sẽ nắm rõ dòng tiền thực tế, hạn chế tình trạng “vung tay quá trán” trong giai đoạn thi công. Bên cạnh đó, báo cáo kiểm toán xây dựng được xây dựng trên cơ sở Nghị định 10/2021/NĐ-CP và Luật Xây dựng 2014, vì thế không chỉ giúp hoàn thiện hồ sơ quyết toán đúng quy định mà còn giảm thiểu các rủi ro bị xử phạt hành chính, giúp dự án “vững tay chèo” trước mọi cuộc thanh tra, kiểm tra.
Ngoài lợi ích pháp lý và tài chính, dịch vụ kiểm toán còn góp phần giảm tranh chấp giữa chủ đầu tư và nhà thầu. Khi toàn bộ hồ sơ nghiệm thu và chứng từ thanh toán đã được kiểm chứng rõ ràng, các bên dễ dàng đối chiếu, trao đổi và giải quyết mâu thuẫn một cách nhanh chóng, tránh tình trạng “đá qua đá lại” khiến dự án bị đình trệ. Hơn thế nữa, thông qua việc so sánh khối lượng, đơn giá và đề xuất điều chỉnh sát với thực tế công trường, dịch vụ kiểm toán xây dựng giúp tối ưu ngân sách: chủ đầu tư có cơ sở để điều chỉnh hoặc thương thảo lại với nhà thầu, đảm bảo số tiền bỏ ra tương xứng với chất lượng và khối lượng công việc.
Cuối cùng, một báo cáo kiểm toán độc lập chính là minh chứng rõ ràng cho cam kết minh bạch và chuyên nghiệp của chủ đầu tư. Trong các dự án lớn, nhất là khi huy động vốn hoặc tiếp cận các đối tác chiến lược, uy tín và trách nhiệm luôn được đặt lên hàng đầu. Hồ sơ kiểm toán không những củng cố niềm tin của nhà đầu tư mà còn giúp doanh nghiệp xây dựng thương hiệu trên nền tảng minh bạch và trách nhiệm cao.
Cơ sở pháp lý tóm tắt
-
Nghị định 10/2021/NĐ-CP – Khoản 10, Điều 4: Quy định kiểm toán xây dựng phải bao quát hợp đồng, khối lượng, nghiệm thu và chứng từ thanh toán trước khi lập hồ sơ quyết toán.
-
Luật Xây dựng 2014 – Điều 72: Công trình phải nghiệm thu đầy đủ hồ sơ thiết kế, thi công, giám sát, nghiệm thu và kiểm toán (nếu thuộc diện) trước khi bàn giao.
Kết luận
Với biến động chi phí trung bình 79 % so với dự toán và tiến độ thường trễ 52 ngày mỗi 100 ngày kế hoạch, kiểm toán xây dựng không chỉ là yêu cầu pháp lý mà còn là chiến lược tiết kiệm và gia tăng giá trị dự án. Đầu tư kiểm toán càng sớm giúp phát hiện sai sót kịp thời, tối ưu ngân sách và rút ngắn thời gian quyết toán.
Dự án của bạn đang ở giai đoạn nào? Hãy chia sẻ ngay để đội ngũ chuyên gia MAN – Master Accountant Network tư vấn gói kiểm toán xây dựng phù hợp, hỗ trợ bạn hoàn thiện hồ sơ quyết toán đúng hạn, tiết kiệm chi phí và tăng uy tín với đối tác. Liên hệ ngay để nhận báo giá chi tiết.
