Dự toán xây dựng được điều chỉnh khi phát sinh các trường hợp thuộc quy định pháp luật về quản lý chi phí đầu tư xây dựng. Từ ngày 01/07/2026, việc quản lý chi phí, trong đó có điều chỉnh dự toán xây dựng, thực hiện theo Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Nghị định số 206/2026/NĐ-CP và Thông tư số 36/2026/TT-BXD.

Đối với trường hợp dự toán không vượt giá trị đã được phê duyệt nhưng thay đổi cơ cấu các khoản mục chi phí do trượt giá và sử dụng chi phí dự phòng, Bộ Xây dựng hướng dẫn áp dụng Điều 18 Nghị định số 206/2026/NĐ-CP cùng các Điều 6, 7, 8 Thông tư số 36/2026/TT-BXD.

Quy định điều chỉnh dự toán xây dựng từ ngày 01/07/2026

Từ ngày 01/07/2026, quản lý chi phí đầu tư xây dựng được thực hiện theo Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Nghị định số 206/2026/NĐ-CP ngày 15/06/2026 của Chính phủ và Thông tư số 36/2026/TT-BXD ngày 26/06/2026 của Bộ Xây dựng. Riêng việc điều chỉnh dự toán được quy định tại Điều 18 Nghị định 206 và phương pháp xác định, điều chỉnh được hướng dẫn tại Điều 6, 7, 8 Thông tư 36.

Căn cứ pháp lý về điều chỉnh dự toán xây dựng

Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 được Quốc hội ban hành ngày 10/12/2025 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2026. Nghị định 206/2026/NĐ-CP được Chính phủ ban hành ngày 15/06/2026; Thông tư 36/2026/TT-BXD được Bộ Xây dựng ban hành ngày 26/06/2026.

Trường hợp được điều chỉnh dự toán xây dựng

Điều chỉnh dự toán phải được đặt trong đúng trường hợp pháp luật cho phép và được xử lý theo trình tự tương ứng. Đối với tình huống thay đổi cơ cấu các khoản mục chi phí do trượt giá nhưng không vượt phạm vi được phép, Bộ Xây dựng hướng dẫn nghiên cứu Điều 18 Nghị định 206 và các Điều 6, 7, 8 Thông tư 36.

Điểm cần kiểm soát là không nên chỉ căn cứ vào việc giá trị sau điều chỉnh có vượt dự toán hay không. Hồ sơ còn phải xác định đúng nội dung điều chỉnh, cơ sở tính toán và các điều kiện pháp lý liên quan.

Điều chỉnh dự toán do trượt giá và thay đổi cơ cấu chi phí

Đối với trường hợp trượt giá, hồ sơ điều chỉnh cần làm rõ chi phí nào bị tác động, căn cứ nào được sử dụng để xác định mức biến động và việc điều chỉnh ảnh hưởng như thế nào đến cơ cấu dự toán. Bộ Xây dựng đã xác nhận tình huống sử dụng dự phòng để điều chỉnh chi phí xây dựng do trượt giá phải được nghiên cứu theo Điều 18 Nghị định 206 và Điều 6, 7, 8 Thông tư 36.

Điều kiện áp dụng khi thay đổi cơ cấu chi phí

Thay đổi cơ cấu chi phí và tăng tổng mức đầu tư là hai vấn đề cần phân biệt. Trong tình huống được Bộ Xây dựng giải đáp, nội dung hỏi là điều chỉnh dự toán không vượt dự toán đã phê duyệt nhưng làm thay đổi cơ cấu các khoản mục chi phí do trượt giá và sử dụng dự phòng cho chi phí xây dựng.

Chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá

Chi phí dự phòng là một thành phần trong quản lý chi phí đầu tư xây dựng. Khi xử lý trường hợp trượt giá, cần xác định đúng căn cứ, thời điểm và phương pháp tính theo hướng dẫn của Thông tư số 36/2026/TT-BXD.

Quy trình điều chỉnh dự toán xây dựng

Quy trình điều chỉnh dự toán nên được thực hiện theo chuỗi từ xác định nguyên nhân, xác định căn cứ và giá trị điều chỉnh đến lập, thẩm tra hoặc thẩm định theo trường hợp áp dụng, phê duyệt và cập nhật hồ sơ. Điều 18 Nghị định 206/2026/NĐ-CP nằm trong nhóm quy định về quản lý dự toán xây dựng, bao gồm thẩm tra, thẩm định, phê duyệt và điều chỉnh dự toán.

Xác định nội dung và căn cứ điều chỉnh

Trước khi lập dự toán điều chỉnh, chủ đầu tư cần xác định rõ nguyên nhân và phạm vi điều chỉnh. Với trường hợp trượt giá, cần xác định các khoản mục chi phí chịu tác động, thời điểm xác định giá và căn cứ về giá được sử dụng để tính toán.

Lập dự toán xây dựng điều chỉnh

Dự toán điều chỉnh phải phản ánh đúng nội dung thay đổi và được xác định theo phương pháp, cơ sở giá và quy định áp dụng tại thời điểm điều chỉnh. Hồ sơ cần thể hiện mối liên hệ giữa nguyên nhân phát sinh, khoản mục chi phí chịu tác động và giá trị sau điều chỉnh.

Thẩm định dự toán điều chỉnh

Nghị định 206/2026/NĐ-CP quy định Chương III về dự toán xây dựng, trong đó Mục 2 gồm các quy định về thẩm tra, thẩm định, phê duyệt và điều chỉnh dự toán. Hồ sơ điều chỉnh cần được xử lý theo đúng trình tự tương ứng với trường hợp cụ thể.

Phê duyệt dự toán điều chỉnh

Sau bước thẩm định theo trường hợp áp dụng, dự toán điều chỉnh phải được phê duyệt đúng thẩm quyền. Việc xác định thẩm quyền cần xem xét loại dự án, nội dung điều chỉnh và quy định phân cấp có liên quan.

Cập nhật dự toán và hồ sơ liên quan

Sau khi được phê duyệt, giá trị điều chỉnh cần được cập nhật vào các hồ sơ quản lý chi phí và tài liệu có liên quan của dự án. Nếu gói thầu đã ký hợp đồng, cần kiểm tra thêm nội dung hợp đồng và pháp luật về hợp đồng xây dựng.

Hồ sơ thuyết minh cần làm rõ

• Nội dung và phạm vi điều chỉnh.
• Nguyên nhân phát sinh điều chỉnh.
• Căn cứ pháp lý được áp dụng.
• Khoản mục chi phí bị tác động.
• Cơ sở xác định giá và thời điểm xác định giá.
• Giá trị dự toán trước và sau điều chỉnh.
• Phần chi phí dự phòng được sử dụng nếu thuộc trường hợp áp dụng.
• Tác động của việc điều chỉnh đối với tổng mức đầu tư và phạm vi dự án.

Hồ sơ cần chuẩn bị khi điều chỉnh dự toán

Hồ sơ điều chỉnh cần chứng minh được ba vấn đề chính: nguyên nhân vì sao phải điều chỉnh, giá trị điều chỉnh được xác định trên cơ sở nào và việc điều chỉnh được xử lý theo đúng quy định hay không.

• Tài liệu xác định nguyên nhân điều chỉnh.
• Hồ sơ thiết kế và khối lượng liên quan đến nội dung điều chỉnh.
• Tài liệu xác định giá và mặt bằng giá tại thời điểm điều chỉnh.
• Dự toán xây dựng đã được phê duyệt trước đó.
• Dự toán xây dựng điều chỉnh và thuyết minh tính toán.
• Tài liệu thẩm tra, thẩm định theo trường hợp áp dụng.
• Quyết định phê duyệt dự toán điều chỉnh.
• Hồ sơ hợp đồng và tài liệu liên quan nếu gói thầu đã ký hợp đồng.

Điều chỉnh dự toán trước và sau khi ký hợp đồng

Thời điểm của gói thầu là một yếu tố quan trọng khi xác định cách xử lý dự toán điều chỉnh. Thông tư 36/2026/TT-BXD có hướng dẫn đối với công trình, gói thầu điều chỉnh trước thời điểm mở thầu; đối với trường hợp đã ký hợp đồng, việc xác định và xử lý phải đồng thời xem xét nội dung hợp đồng và pháp luật về hợp đồng xây dựng.

Dự toán điều chỉnh và giá hợp đồng là hai lớp quản lý chi phí có liên quan nhưng không đồng nhất. Khi gói thầu đã ký hợp đồng, cần kiểm tra riêng loại hợp đồng và điều khoản điều chỉnh giá.

Tình huống điều chỉnh do trượt giá và sử dụng chi phí dự phòng

Bộ Xây dựng đã trả lời trường hợp bà Vũ Thị Hải Yến về việc điều chỉnh dự toán không vượt dự toán đã phê duyệt nhưng làm thay đổi cơ cấu các khoản mục chi phí do yếu tố trượt giá và sử dụng dự phòng cho chi phí xây dựng. Nội dung trả lời xác định từ ngày 01/07/2026 việc quản lý chi phí thực hiện theo Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Nghị định 206/2026/NĐ-CP và Thông tư 36/2026/TT-BXD.

Bộ Xây dựng dẫn chiếu Điều 18 Nghị định 206 về điều chỉnh dự toán và các Điều 6, 7, 8 Thông tư 36 về phương pháp xác định, điều chỉnh dự toán.

Chuỗi xử lý thực tế: Biến động giá → xác định khoản mục chịu tác động → xác định căn cứ và giá trị điều chỉnh → lập dự toán điều chỉnh → thẩm tra, thẩm định theo trường hợp áp dụng → phê duyệt → cập nhật hồ sơ liên quan.

Những lỗi thường gặp khi điều chỉnh dự toán

Sai sót trong hồ sơ điều chỉnh không nhất thiết xuất phát từ phép tính. Một dự toán có thể được tính toán đúng về mặt số học nhưng vẫn khó bảo vệ khi kiểm tra nếu thiếu căn cứ pháp lý, căn cứ giá hoặc sự liên kết giữa các tài liệu trong hồ sơ.

• Điều chỉnh cơ cấu chi phí nhưng không chứng minh rõ nguyên nhân.
• Sử dụng chi phí dự phòng nhưng không làm rõ căn cứ và phạm vi sử dụng.
• Không xác định rõ thời điểm và cơ sở giá được sử dụng để điều chỉnh.
• Không phân biệt trường hợp trước thời điểm mở thầu với gói thầu đã ký hợp đồng.
• Không đối chiếu điều chỉnh với tổng mức đầu tư và phạm vi dự án.
• Thiếu tài liệu thẩm tra, thẩm định hoặc phê duyệt theo trường hợp áp dụng.
• Chỉ tập trung vào phần chi phí tăng mà không kiểm tra lại toàn bộ cơ cấu dự toán sau điều chỉnh.
• Không rà soát mối quan hệ giữa dự toán điều chỉnh và các điều khoản của hợp đồng đã ký.

Góc nhìn kiểm toán xây dựng đối với hồ sơ điều chỉnh

Một hồ sơ điều chỉnh có khả năng giải trình tốt phải hình thành được chuỗi chứng cứ liên tục từ nguyên nhân phát sinh, căn cứ pháp lý, cơ sở giá, khối lượng hoặc khoản mục chi phí, giá trị điều chỉnh, thẩm tra hoặc thẩm định, phê duyệt đến cập nhật hồ sơ dự án và hợp đồng nếu có.

Từ góc độ kiểm toán xây dựng, đây là điểm quan trọng hơn việc chỉ kiểm tra chênh lệch giữa dự toán cũ và dự toán mới. Hồ sơ cần cho thấy vì sao khoản chi phí phát sinh, căn cứ nào xác định giá trị và chủ thể nào có thẩm quyền xử lý.

Đội ngũ MAN – Master Accountant Network có thể tiếp cận hồ sơ theo hướng kiểm soát sự liên kết giữa dự toán được duyệt, khối lượng, cơ sở giá, hồ sơ pháp lý và các tài liệu phục vụ quyết toán.

Kết luận

Quy trình điều chỉnh dự toán xây dựng từ ngày 01/07/2026 cần được thực hiện trên cơ sở Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Nghị định số 206/2026/NĐ-CP và Thông tư số 36/2026/TT-BXD. Điều 18 Nghị định 206 là căn cứ trực tiếp về điều chỉnh dự toán, còn Điều 6, 7, 8 Thông tư 36 được Bộ Xây dựng dẫn chiếu đối với phương pháp xác định và điều chỉnh dự toán.

Đối với trường hợp trượt giá và sử dụng chi phí dự phòng, trọng tâm không chỉ là xác định khoản chi phí tăng thêm mà còn phải chứng minh nguyên nhân, cơ sở giá, phương pháp tính, phạm vi điều chỉnh và trình tự thẩm tra, thẩm định, phê duyệt theo trường hợp áp dụng.

Đặc biệt, điều chỉnh dự toán không đồng nghĩa với tự động điều chỉnh giá trị hợp đồng. Khi gói thầu đã ký hợp đồng, cần kiểm tra loại hợp đồng, điều khoản hợp đồng và các quy định pháp luật liên quan.

Nguồn tham khảo chính thức

Khi cần đối chiếu khái niệm và hồ sơ liên quan, có thể tham khảo dự toán xây dựng, quyết toán xây dựng và kiểm toán quyết toán dự án hoàn thành trên kiemtoanxaydung.net.

Căn cứ chính thức: Nghị định số 206/2026/NĐ-CP trên Cổng Thông tin điện tử Chính phủ; hướng dẫn điều chỉnh dự toán xây dựng trên Báo Điện tử Chính phủ.

Câu hỏi thường gặp về điều chỉnh dự toán xây dựng

Từ ngày 01/07/2026 áp dụng văn bản nào về điều chỉnh dự toán xây dựng?

Từ ngày 01/07/2026, quản lý chi phí đầu tư xây dựng thực hiện theo Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Nghị định số 206/2026/NĐ-CP và Thông tư số 36/2026/TT-BXD.

Có được điều chỉnh cơ cấu dự toán mà không vượt tổng mức đầu tư không?

Việc không vượt tổng mức đầu tư không phải là căn cứ duy nhất để kết luận hồ sơ được phép điều chỉnh; cần xác định đúng nội dung, nguyên nhân và trình tự xử lý theo quy định áp dụng.

Công trình đã ký hợp đồng có được điều chỉnh dự toán không?

Khi gói thầu đã ký hợp đồng, việc xử lý phải đồng thời đối chiếu nội dung hợp đồng và pháp luật về hợp đồng xây dựng. Điều chỉnh dự toán không mặc nhiên đồng nghĩa với điều chỉnh giá trị hợp đồng.