Nghị định số 178/2025/NĐ-CP ban hành ngày 01/07/2025 đánh dấu một cột mốc quan trọng trong việc cụ thể hóa Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn. Với 25 trang quy định chi tiết, văn bản này không chỉ thay thế các quy định cũ đã lỗi thời mà còn thiết lập một cơ chế quản lý minh bạch, đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án thông qua việc siết chặt kỷ cương về thời gian và năng lực thực thi.

Tổng quan về phạm vi điều chỉnh của Nghị định 178/2025/NĐ-CP

Nghị định này xác định rõ ranh giới pháp lý và quy trình kỹ thuật cho ba cấp độ quy hoạch cốt lõi bao gồm quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết. Điểm mới căn bản là sự tích hợp đồng bộ giữa khu vực đô thị và nông thôn trong cùng một khung tham chiếu pháp lý, giúp loại bỏ các chồng chéo trong quản lý đất đai tại các khu vực giáp ranh hoặc các huyện đang trong lộ trình lên quận.

Phạm vi điều chỉnh còn mở rộng sang các khía cạnh về quản lý kinh phí, điều kiện hành nghề của tư vấn và đặc biệt là hệ thống cơ sở dữ liệu số hóa. Điều này cho thấy tư duy quản lý hiện đại, chuyển từ hồ sơ giấy sang quản lý trên nền tảng dữ liệu số để đảm bảo tính chính xác và dễ dàng tra cứu cho người dân và doanh nghiệp.

Cải cách đột phá về thời gian lập và thẩm định nhiệm vụ quy hoạch

Sự chậm trễ trong khâu lập quy hoạch thường là “nút thắt cổ chai” khiến các dự án đầu tư bị đình trệ. Nghị định 178/2025/NĐ-CP đã đưa ra các mốc thời gian cụ thể và mang tính bắt buộc cao nhằm tối ưu hóa quy trình hành chính.

Thời gian đối với quy hoạch chung đô thị

Đối với cấp độ quy hoạch chiến lược này, thời gian lập nhiệm vụ quy hoạch được khống chế không quá 03 tháng. Sau khi nhiệm vụ được phê duyệt, đơn vị tổ chức có tối đa 15 tháng để hoàn thiện đồ án quy hoạch. Việc áp đặt khung thời gian này buộc các địa phương phải có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về nguồn lực và dữ liệu đầu vào trước khi bắt đầu quy trình chính thức.

Thời gian đối với quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết

Quy hoạch phân khu yêu cầu thời gian lập nhiệm vụ không quá 01 tháng và lập đồ án không quá 09 tháng. Trong khi đó, quy hoạch chi tiết cấp độ triển khai thực hiện dự án có thời gian lập nhiệm vụ là 01 tháng và lập quy hoạch không quá 06 tháng. Việc rút ngắn thời gian ở các cấp độ thực thi giúp các nhà đầu tư sớm có cơ sở pháp lý để triển khai xây dựng, tăng hiệu quả sử dụng vốn.

Tiêu chuẩn năng lực và điều kiện tham gia lập quy hoạch

Nghị định 178/2025/NĐ-CP đặc biệt chú trọng đến yếu tố con người và tổ chức thực hiện. Các quy định về chứng chỉ hành nghề được siết chặt để đảm bảo chất lượng đồ án.

Các cá nhân tham gia chủ trì hoặc thực hiện các thành phần chuyên môn trong đồ án quy hoạch phải có chứng chỉ hành nghề phù hợp với danh mục lĩnh vực quy hoạch đô thị và nông thôn. Đối với các tổ chức tư vấn, ngoài năng lực về nhân sự, phải đáp ứng các tiêu chuẩn về kinh nghiệm và hạ tầng kỹ thuật tương ứng với loại đồ án đảm nhận. Việc vi phạm các quy định về năng lực có thể dẫn đến việc đình chỉ hoạt động hoặc hủy bỏ tư cách tham gia các dự án sử dụng vốn ngân sách.

Quy trình lập và lấy ý kiến cộng đồng theo tiêu chuẩn mới

Tính công khai và minh bạch được nâng cao thông qua quy trình lấy ý kiến cộng đồng. Nghị định quy định rõ:

• Hình thức lấy ý kiến phải đa dạng, từ niêm yết công khai tại trụ sở, khu dân cư đến việc đăng tải trên các cổng thông tin điện tử.
• Thời gian lấy ý kiến phải đảm bảo đủ để người dân nghiên cứu và phản hồi.
• Cơ quan tổ chức lập quy hoạch có trách nhiệm tổng hợp, giải trình và tiếp thu các ý kiến một cách thỏa đáng trước khi trình thẩm định.

Quy trình này đảm bảo rằng các quy hoạch sau khi được phê duyệt sẽ có tính khả thi cao và nhận được sự đồng thuận từ xã hội, giảm thiểu các tranh chấp khi triển khai thực địa.

Quản lý kinh phí và vận hành cơ sở dữ liệu quy hoạch số

Kinh phí cho hoạt động quy hoạch từ ngân sách nhà nước được quản lý theo cơ chế chặt chẽ, dựa trên định mức kỹ thuật và tiến độ thực hiện. Cơ quan tổ chức lập quy hoạch phải chịu trách nhiệm về hiệu quả sử dụng nguồn vốn này.

Song song đó, việc thiết lập cơ sở dữ liệu quy hoạch là một yêu cầu bắt buộc. Dữ liệu này không chỉ phục vụ công tác quản lý của nhà nước mà còn phải được công khai để phục vụ việc khai thác thông tin của người dân và doanh nghiệp. Tính đồng bộ và chính xác của dữ liệu được đề cao, đảm bảo rằng thông tin quy hoạch trên hệ thống số phải khớp hoàn toàn với hồ sơ giấy đã được phê duyệt.

Các quy định chuyển tiếp và danh mục văn bản bãi bỏ

Để tránh khoảng trống pháp lý, Nghị định 178/2025/NĐ-CP đã quy định rõ về tính kế thừa. Các đồ án quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước ngày 01/07/2025 vẫn tiếp tục có hiệu lực pháp lý. Việc điều chỉnh các quy hoạch này sau ngày 01/07/2025 sẽ phải tuân thủ hoàn toàn theo các trình tự, thủ tục của Nghị định mới.

Nghị định này chính thức bãi bỏ các văn bản cũ bao gồm:

• Nghị định số 37/2010/NĐ-CP về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị.
• Nghị định số 44/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng.
• Nghị định số 72/2019/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 37/2010 và Nghị định 44/2015.
• Một phần của Nghị định 35/2023/NĐ-CP liên quan đến quy trình rút gọn quy hoạch chi tiết.

Ngoài ra, việc sửa đổi hàng loạt các Nghị định liên quan ban hành năm 2024 (như Nghị định 175, 111, 100, 98, 96, 95) cho thấy nỗ lực của Chính phủ trong việc rà soát và đồng bộ hóa toàn bộ hệ thống văn bản dưới luật, tạo ra một môi trường pháp lý thống nhất và thông thoáng cho ngành xây dựng và phát triển đô thị.

Thông tin liên hệ MAN – Master Accountant Network

• Địa chỉ: Số 19A, đường 43, phường Tân Thuận, TP. Hồ Chí Minh
• Mobile/Zalo: 0903 963 163 – 0903 428 622
• Email: ma*@*****et.vn

Các dịch vụ khác

• Kiểm toán: Dịch vụ Kiểm Toán, Dịch vụ Kiểm toán xây dựng, Dịch vụ kiểm toán BCTC
• Kế toán và Thuế: Dịch vụ kế toán thuế, Báo cáo thuế, Tư vấn Chuyển giá. Dịch Vụ Kế Toán Thuế, Dịch vụ báo cáo thuế, Dịch vụ Chuyển Giá, Dịch Vụ Giao Dịch Liên Kết
• Pháp lý: Dịch vụ giấy phép lao động, Dịch vụ chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy Chứng Nhận Đầu Tư 
• Khác: Dịch vụ Chuyển Giá, Dịch Vụ Giao Dịch Liên Kết, Dịch vụ Tư vấn Hoạt động Doanh nghiệp

Phụ trách sản xuất nội dung bởi: Ông Lê Hoàng Tuyên – Sáng lập viên (Founder) & CEO MAN – Master Accountant Network, Kiểm toán viên CPA Việt Nam với hơn 30 năm kinh nghiệm trong ngành Kế toán, Kiểm toán và Tư vấn Tài chính.