Điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng là một trong những nghiệp vụ phức tạp nhất trong quản lý dự án, đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về khung pháp lý hiện hành. Với sự ra đời của Luật Xây dựng 2025 (Luật số 135/2025/QH15) và Nghị định 175/2024/NĐ-CP, quy trình điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng đã có bước chuyển mình mạnh mẽ từ tư duy kiểm soát sang hậu kiểm và đề cao quyền tự quyết của nhà đầu tư. Bài viết này sẽ phân tích chi tiết các điểm mới cốt lõi, so sánh sự khác biệt giữa Luật Xây dựng 2025 và Luật Xây dựng 2014 để giúp các doanh nghiệp thực hiện điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng đúng quy định, tránh rủi ro pháp lý.
Điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng là gì?
Trong hoạt động thực thi dự án, không phải lúc nào các số liệu và kế hoạch ban đầu cũng khớp hoàn toàn với thực tế triển khai. Do đó, pháp luật đã đưa ra cơ chế cho phép thực hiện điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng đối với các nội dung cốt lõi đã được phê duyệt trước đó để đảm bảo tính khả thi và hiệu quả kinh tế.
Việc điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng thường bao hàm các yếu tố cấu thành quan trọng như sau:
- Thay đổi mục tiêu đầu tư ban đầu hoặc quy mô công suất của công trình xây dựng.
- Thay đổi địa điểm xây dựng, ranh giới quy hoạch hoặc diện tích sử dụng đất thực tế.
- Biến động về tổng mức đầu tư do thay đổi chi phí vật liệu, nhân công hoặc các yếu tố khách quan khác.
- Điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án (gia hạn hoặc rút ngắn) so với kế hoạch ban đầu.
Việc nắm vững các quy định mới giúp chủ đầu tư tránh được các sai lệch trong hồ sơ pháp lý khi điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng, vốn là nguyên nhân chính gây chậm trễ trong khâu thanh quyết toán hoặc phát sinh rủi ro khi thanh tra, kiểm toán.
Các trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng theo quy định mới
Luật Xây dựng 2025 đã cụ thể hóa các điều kiện được phép thực hiện việc điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng nhằm đảm bảo tính minh bạch và tránh trục lợi chính sách.
Điều chỉnh do sự kiện khách quan và bất khả kháng
Trong trường hợp này, việc điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng được chấp thuận khi phát sinh các yếu tố nằm ngoài khả năng dự báo của các bên:
- Xảy ra sự kiện bất khả kháng như thiên tai, địch họa hoặc biến động chính trị làm gián đoạn việc thi công.
- Hoàn cảnh thay đổi cơ bản theo quy định của pháp luật dân sự khiến việc tiếp tục thực hiện dự án theo phương án cũ không còn hiệu quả.
- Xuất hiện các điều kiện địa chất bất thường mà quá trình khảo sát kỹ thuật trước đó chưa thể phát hiện được.
Điều chỉnh do thay đổi quy hoạch và hiệu quả kinh tế
Cơ chế điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng cũng được kích hoạt khi có sự điều chỉnh từ phía quản lý nhà nước hoặc nhu cầu tối ưu hóa công trình:
- Khi quy hoạch xây dựng cấp trên (quy hoạch chung, quy hoạch phân khu) thay đổi ảnh hưởng trực tiếp đến ranh giới hoặc công năng dự án.
- Trường hợp chỉ số giá xây dựng thực tế tăng cao vượt quá mức dự phòng đã tính toán, dẫn đến làm vượt tổng mức đầu tư được duyệt.
- Xuất hiện các giải pháp kỹ thuật công nghệ mới mang lại hiệu quả tài chính và kinh tế xã hội vượt trội so với thiết kế ban đầu.
Phân loại điều kiện điều chỉnh theo hình thức đầu tư
Một trong những điểm mới quan trọng nhất của Luật Xây dựng 2025 là việc phân định điều kiện điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng dựa trên hình thức đầu tư thay vì chỉ dựa vào nguồn vốn.
Nhóm dự án đầu tư công và dự án PPP
Đối với nhóm này, quy trình điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng chịu sự giám sát chặt chẽ từ các cơ quan nhà nước chuyên trách:
- Dự án đầu tư công: Việc điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng phải gắn liền với kế hoạch đầu tư công trung hạn và được thẩm định kỹ lưỡng về nguồn vốn bổ sung.
- Dự án PPP (Đối tác công tư): Việc điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng phải tuân thủ nghiêm ngặt các thỏa thuận trong hợp đồng dự án và quy định tại Luật Đầu tư theo hình thức đối tác công tư.
Nhóm dự án đầu tư kinh doanh
Đối với dự án đầu tư kinh doanh (vốn tư nhân), luật mới đã trao quyền tự quyết tối đa. Nhà đầu tư được phép linh hoạt thực hiện điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng về mục tiêu, quy mô để đáp ứng nhu cầu thị trường mà không cần phải thực hiện các thủ tục xin chấp thuận phức tạp như quy định cũ, miễn là đảm bảo an toàn công trình và phù hợp quy hoạch.
Luật hóa rủi ro pháp lý và chính sách cho dự án vốn nhà nước
Luật Xây dựng 2025 đã tháo gỡ điểm nghẽn lớn nhất bằng việc chính thức luật hóa căn cứ điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng khi Nhà nước thay đổi chính sách pháp luật làm tăng tổng mức đầu tư.
Các nội dung điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng phổ biến thường liên quan đến:
- Thay đổi quy định về đơn giá bồi thường, giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định cư.
- Điều chỉnh mức lương tối thiểu hoặc các sắc thuế mới phát sinh trong quá trình thi công.
- Cập nhật các quy chuẩn kỹ thuật bắt buộc về an toàn phòng cháy chữa cháy hoặc bảo vệ môi trường.
So sánh quy định điều chỉnh dự án giữa Luật Xây dựng 2025 và 2014
Bảng dưới đây phân tích các điểm khác biệt cốt lõi để các đơn vị quản lý dự án có cái nhìn trực quan về sự thay đổi của khung pháp lý khi điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng.
| Tiêu chí so sánh | Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020) | Luật Xây dựng 2025 |
|---|---|---|
| Phân loại dự án áp dụng | Chia theo nguồn vốn (Vốn nhà nước/Vốn khác). | Chia theo hình thức (Công/PPP/Kinh doanh). |
| Biến động về chính sách | Chưa có quy định rõ ràng, dễ gây tranh cãi. | Luật hóa rõ ràng căn cứ thay đổi chính sách. |
| Chỉ số giá (Trượt giá) | Điều chỉnh khi chỉ số giá thực tế > dự phòng. | Chỉ điều chỉnh khi làm tăng tổng mức đầu tư. |
| Quyền tự quyết vốn tư | Phải xin chấp thuận mục tiêu, quy mô, địa điểm. | Trao quyền tự quyết hoàn toàn cho nhà đầu tư. |
Sự thay đổi này cho thấy Luật Xây dựng 2025 tập trung vào việc bảo vệ ngân sách nhà nước ở các dự án công, đồng thời tạo cơ chế thông thoáng nhất cho khối doanh nghiệp tư nhân khi thực hiện điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng. Việc nắm vững bảng đối chiếu này giúp các chủ đầu tư định vị chính xác vị thế pháp lý của mình khi tiến hành điều chỉnh.
Trình tự và thủ tục điều chỉnh dự án theo Nghị định 175/2024/NĐ-CP
Trình tự thực hiện điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng hiện nay được quy định chi tiết tại Nghị định 175/2024/NĐ-CP. Ở bước này, sự phối hợp giữa bộ phận kỹ thuật và bộ phận tài chính là cực kỳ quan trọng. Các đơn vị tư vấn như MAN – Master Accountant Network thường hỗ trợ chủ đầu tư rà soát hồ sơ nhằm đảm bảo quy trình điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng diễn ra thuận lợi, tương thích giữa kiểm toán dự toán công trình và phương án tài chính.
Quy trình điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng tiêu chuẩn bao gồm:
- Lập hồ sơ điều chỉnh: Chủ đầu tư chuẩn bị tờ trình, báo cáo giải trình sự cần thiết và các tài liệu kỹ thuật, bản vẽ điều chỉnh.
- Thẩm định điều chỉnh: Hồ sơ được gửi đến cơ quan chuyên môn (Sở Xây dựng hoặc Sở quản lý chuyên ngành) để thẩm định về tính an toàn và quy chuẩn.
- Phê duyệt điều chỉnh: Sau khi có thông báo kết quả thẩm định, người quyết định đầu tư ban hành quyết định phê duyệt dự án điều chỉnh.
- Thực hiện các thủ tục phái sinh: Điều chỉnh các giấy phép liên quan như giấy phép xây dựng, hồ sơ đất đai hoặc môi trường.
Cơ quan có thẩm quyền thẩm định và phê duyệt điều chỉnh
Việc xác định đúng cơ quan có thẩm quyền giúp rút ngắn thời gian luân chuyển hồ sơ điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng và đảm bảo tính pháp lý.
Thẩm quyền cụ thể được phân cấp như sau:
- Sở Kế hoạch và Đầu tư: Chủ trì lấy ý kiến các bên liên quan về việc điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng đối với nội dung thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư.
- Sở Xây dựng: Thẩm định các nội dung kỹ thuật trong báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh đối với các công trình chuyên ngành.
- Người quyết định đầu tư: Đối với dự án đầu tư kinh doanh, chủ đầu tư tự tổ chức thẩm định và ra quyết định điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng, sau đó gửi báo cáo kết quả về cơ quan quản lý nhà nước theo phương thức hậu kiểm.
Lưu ý quan trọng để tránh sai phạm khi điều chỉnh dự án
Để việc điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng không gặp trở ngại ở giai đoạn quyết toán hoặc thanh tra, các chủ đầu tư cần đặc biệt lưu tâm đến tính đồng bộ của hồ sơ. Tại MAN – Master Accountant Network, chúng tôi khuyến nghị khách hàng cần lưu trữ chặt chẽ các bằng chứng chứng minh sự cần thiết phải điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng do bất khả kháng hoặc biến động giá.
Các lưu ý trọng tâm bao gồm:
- Sử dụng đúng hệ thống định mức và đơn giá xây dựng do Bộ Xây dựng công bố tại thời điểm thực hiện điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng.
- Đảm bảo việc điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng không phá vỡ quy hoạch chung hoặc làm thay đổi các chỉ tiêu kiến trúc cốt lõi đã được cơ quan nhà nước duyệt.
- Hồ sơ điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng phải được lập thành bộ hoàn chỉnh theo đúng quy định về quyết toán vốn đầu tư, có sự xác nhận của đơn vị tư vấn thiết kế, đơn vị thẩm tra và chủ đầu tư để phục vụ kiểm toán báo cáo quyết toán dự án hoàn thành.
Câu hỏi thường gặp về điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng
Dưới đây là giải đáp cho các thắc mắc phổ biến nhất của các đơn vị thực hiện dự án khi áp dụng khung pháp lý hiện hành về điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng.
Khi nào dự án đầu tư xây dựng cần phải thực hiện điều chỉnh?
Dự án cần điều chỉnh khi có sự thay đổi về mục tiêu, quy mô, địa điểm, tiến độ hoặc khi chi phí phát sinh làm vượt tổng mức đầu tư đã được phê duyệt ban đầu.
Dự án vốn tư nhân thay đổi quy mô có cần xin phép cơ quan nhà nước không?
Theo quy định tại Luật Xây dựng 2025, dự án đầu tư kinh doanh do nhà đầu tư tự quyết định việc điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng mà không cần xin chấp thuận chủ trương từ cơ quan nhà nước.
Việc trượt giá vật tư có mặc nhiên được điều chỉnh dự án không?
Không. Việc thực hiện điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng chỉ được thực hiện khi chỉ số giá thực tế lớn hơn dự phòng trượt giá trong tổng mức đầu tư và phải chứng minh được việc này làm tăng tổng vốn đầu tư.
Thẩm quyền phê duyệt điều chỉnh dự án đầu tư công thuộc về ai?
Thẩm quyền phê duyệt hồ sơ điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng thuộc về người quyết định đầu tư ban đầu sau khi hồ sơ đã qua bước thẩm định của cơ quan chuyên môn xây dựng.
Thay đổi thời gian thực hiện có được coi là điều chỉnh dự án không?
Có. Việc thay đổi tiến độ thực hiện dự án là một nội dung quan trọng khi thực hiện điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng, cần được phê duyệt để làm cơ sở cho việc gia hạn hợp đồng và quyết toán.
Kết luận
Việc am hiểu các điểm mới trong quy định điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng theo Luật Xây dựng 2025 là yếu tố then chốt để đảm bảo dự án vận hành trơn tru. Những thay đổi này không chỉ giúp giảm bớt gánh nặng thủ tục hành chính mà còn tạo ra môi trường đầu tư minh bạch, trách nhiệm hơn cho cả khối công và khối tư. Chủ đầu tư nên chủ động phối hợp với các đơn vị tư vấn uy tín để tối ưu hóa quy trình điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng, đảm bảo tính bền vững và hiệu quả kinh tế lâu dài cho công trình.
Thông tin liên hệ MAN – Master Accountant Network
- Địa chỉ: Số 19A, đường 43, phường Tân Thuận, TP. Hồ Chí Minh
- Mobile/Zalo: 0903 963 163 – 0903 428 622
- Email: ma*@*****et.vn
Phụ trách sản xuất nội dung bởi: Ông Lê Hoàng Tuyên – Sáng lập viên (Founder) & CEO MAN – Master Accountant Network, Kiểm toán viên CPA Việt Nam với hơn 30 năm kinh nghiệm trong ngành Kế toán, Kiểm toán và Tư vấn Tài chính.
