Từ ngày 1/7/2026, Luật Xây dựng 2025 chính thức có hiệu lực, mang đến những thay đổi quan trọng trong công tác quản lý hoạt động đầu tư xây dựng. Các quy định về điều kiện cấp giấy phép xây dựng đã được điều chỉnh nhằm đảm bảo tính thống nhất với Luật Đất đai và Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn. Việc nắm vững quy định mới giúp chủ đầu tư chuẩn bị hồ sơ pháp lý chuẩn xác và tránh các rủi ro về thủ tục hành chính.
Phân loại giấy phép xây dựng theo luật mới
Căn cứ theo Khoản 1, Điều 43 Luật Xây dựng 2025, hệ thống giấy phép xây dựng được chia thành các nhóm cụ thể. Việc phân loại này giúp người dân và doanh nghiệp xác định rõ trình tự cần thực hiện cho từng loại công trình.
| Loại giấy phép | Đối tượng áp dụng |
|---|---|
| Giấy phép xây dựng mới | Áp dụng cho các công trình xây dựng lần đầu trên lô đất |
| Giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời | Áp dụng khi thay đổi kết cấu, diện mạo hoặc vị trí công trình cũ |
| Giấy phép xây dựng có thời hạn | Áp dụng cho khu vực có quy hoạch nhưng chưa triển khai |
Điều kiện chung để được cấp giấy phép xây dựng
Điều 44 Luật Xây dựng 2025 quy định chi tiết về các tiêu chí mà chủ đầu tư phải đáp ứng. Các điều kiện này tập trung vào ba trụ cột chính là tính pháp lý đất đai, sự phù hợp quy hoạch và các tiêu chuẩn an toàn kỹ thuật.
Sự phù hợp với mục đích sử dụng đất
Đây là điều kiện tiên quyết trong hồ sơ xin cấp phép. Công trình xây dựng phải hoàn toàn phù hợp với mục đích sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước công nhận.
Ví dụ, đối với đất ở (thổ cư), chủ sở hữu mới được phép xây dựng nhà ở kiên cố. Trường hợp đất đang là đất nông nghiệp hoặc đất trồng cây, chủ đầu tư bắt buộc phải thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo pháp luật đất đai hiện hành trước khi nộp hồ sơ xin cấp phép xây dựng.
Tuân thủ quy hoạch và kiến trúc đô thị
Quy định mới yêu cầu công trình phải đồng bộ với hạ tầng chung của khu vực. Cụ thể, thiết kế công trình cần đáp ứng:
- Phù hợp với quy hoạch đô thị và nông thôn đã được phê duyệt.
- Phù hợp với thiết kế đô thị riêng hoặc quy chế quản lý kiến trúc của từng khu vực cụ thể.
- Đáp ứng các quy hoạch chi tiết ngành khác nếu có liên quan.
Riêng đối với giấy phép xây dựng có thời hạn, quy định về sự phù hợp quy hoạch sẽ có sự linh hoạt hơn nhằm đảm bảo quyền lợi sử dụng đất tạm thời cho người dân trong vùng quy hoạch treo.
Bảo đảm an toàn và bảo vệ môi trường
Thiết kế xây dựng phải được thẩm định để bảo đảm các yếu tố kỹ thuật và trách nhiệm với cộng đồng xung quanh.
| Nhóm điều kiện | Yêu cầu chi tiết |
|---|---|
| An toàn công trình | Bảo đảm kết cấu cho công trình và không ảnh hưởng công trình lân cận |
| Môi trường | Thực hiện đầy đủ các biện pháp giảm thiểu bụi, tiếng ồn và rác thải |
| Phòng cháy chữa cháy | Tuân thủ các tiêu chuẩn thiết kế về an toàn cháy nổ |
| Hạ tầng kỹ thuật | Đảm bảo khả năng kết nối với hệ thống điện, nước và giao thông chung |
Quy định đối với giấy phép xây dựng có thời hạn
Giấy phép xây dựng có thời hạn là công cụ quản lý giúp người dân vẫn có thể xây dựng công trình phục vụ nhu cầu đời sống trong khu vực đã có quy hoạch nhưng chưa thực hiện. Theo Luật Xây dựng 2025, điều kiện để được cấp loại giấy phép này bao gồm:
- Công trình nằm trong khu vực có quy hoạch đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch thực hiện cụ thể.
- Cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa ban hành quyết định thu hồi đất.
Chủ đầu tư cần lưu ý rằng thời hạn tồn tại của công trình sẽ được ghi rõ trong giấy phép. Khi hết thời hạn hoặc khi Nhà nước triển khai quy hoạch, chủ đầu tư phải cam kết tự tháo dỡ công trình mà không được yêu cầu bồi thường cho phần diện tích xây dựng theo giấy phép có thời hạn này.
Trình tự và thủ tục thực hiện từ năm 2026
Luật Xây dựng 2025 đẩy mạnh việc phân cấp thẩm quyền nhằm minh bạch hóa thủ tục hành chính. Chính phủ sẽ ban hành các nghị định hướng dẫn chi tiết về thành phần hồ sơ và quy trình tiếp nhận. Việc thực hiện cấp phép qua môi trường điện tử được kỳ vọng sẽ trở thành phương thức phổ biến, giúp rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ cho người dân và doanh nghiệp.
Chủ đầu tư nên chủ động cập nhật các quy định về hồ sơ và thẩm quyền cấp phép trước thời điểm Luật có hiệu lực để đảm bảo kế hoạch xây dựng không bị gián đoạn.
Thông tin liên hệ MAN – Master Accountant Network
- Địa chỉ: Số 19A, đường 43, phường Tân Thuận, TP. Hồ Chí Minh
- Mobile/Zalo: 0903 963 163 – 0903 428 622
- Email: ma*@*****et.vn
Các dịch vụ khác
- Kiểm toán: Dịch vụ Kiểm Toán, Dịch vụ Kiểm toán xây dựng, Dịch vụ kiểm toán BCTC
- Kế toán và Thuế: Dịch vụ kế toán thuế, Báo cáo thuế, Tư vấn Chuyển giá. Dịch Vụ Kế Toán Thuế, Dịch vụ báo cáo thuế, Dịch vụ Chuyển Giá, Dịch Vụ Giao Dịch Liên Kết
- Pháp lý: Dịch vụ giấy phép lao động, Dịch vụ chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy Chứng Nhận Đầu Tư
- Khác: Dịch vụ Chuyển Giá, Dịch Vụ Giao Dịch Liên Kết, Dịch vụ Tư vấn Hoạt động Doanh nghiệp
Phụ trách sản xuất nội dung bởi: Ông Lê Hoàng Tuyên – Sáng lập viên (Founder) & CEO MAN – Master Accountant Network, Kiểm toán viên CPA Việt Nam với hơn 30 năm kinh nghiệm trong ngành Kế toán, Kiểm toán và Tư vấn Tài chính.
Nguồn trích dẫn: Điều 43, Điều 44 Luật Xây dựng 2025 (Số: 63/2025/QH15) có hiệu lực thi hành từ ngày 1 tháng 7 năm 2026.
