Định giá xây dựng là công việc xác định, thẩm tra và quản lý chi phí đầu tư xây dựng của dự án, công trình, gói thầu, gồm sơ bộ tổng mức đầu tư, tổng mức đầu tư, dự toán, giá gói thầu và hệ thống định mức, giá, chỉ số giá. Từ ngày 01/7/2026, các nội dung này thực hiện theo Nghị định 206/2026/NĐ-CP, còn Nghị định 212/2026/NĐ-CP không còn cấp chứng chỉ hành nghề định giá xây dựng.

Thay đổi về chứng chỉ khiến nhiều kỹ sư, kế toán dự án và chủ đầu tư băn khoăn chứng chỉ đã cấp còn dùng được không, và ai đủ điều kiện làm định giá. Bài viết đi từ khái niệm, phạm vi công việc theo từng giai đoạn dự án đến quy định chứng chỉ, trách nhiệm của đơn vị tư vấn và các quy định chuyển tiếp chủ đầu tư cần nắm.

Định giá xây dựng là gì

Định giá xây dựng là cách gọi quen thuộc của việc xác định và kiểm soát chi phí đầu tư xây dựng từ khi chuẩn bị dự án đến khi kết thúc xây dựng. Văn bản mới không dùng cụm “định giá xây dựng” như một lĩnh vực hành nghề riêng: Nghị định 212/2026/NĐ-CP gọi chức danh tương ứng là “chủ trì xác định, thẩm tra và quản lý chi phí đầu tư xây dựng” (khoản 3 Điều 3), còn Nghị định 206/2026/NĐ-CP quy định chi tiết các nội dung chi phí.

Theo Điều 1 Nghị định 206/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026, có hiệu lực từ 01/7/2026 và thay thế Nghị định 10/2021/NĐ-CP, phạm vi quản lý chi phí gồm sơ bộ tổng mức đầu tư, tổng mức đầu tư, dự toán xây dựng, giá gói thầu, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn, chi phí khác và hệ thống định mức, giá, chỉ số giá xây dựng. Nghị định áp dụng bắt buộc với dự án đầu tư công, dự án PPP và dự án dùng chi thường xuyên, vốn ngân sách khác; các dự án khác được tham khảo (Điều 2).

Phân biệt với thẩm định giá

Hai công việc dễ bị nhầm vì cùng có chữ “giá”. Định giá xây dựng tính chi phí theo khối lượng, định mức, giá xây dựng và thuộc pháp luật xây dựng; thẩm định giá là hoạt động theo pháp luật về giá do tổ chức thẩm định giá thực hiện. Khoản 5 Điều 6 Nghị định 206/2026/NĐ-CP nối hai mảng: khi không có nguồn giá hoặc nguồn không phù hợp, chủ đầu tư được thuê tổ chức thẩm định giá có năng lực để xác định giá, thường gặp với thiết bị và vật tư đặc thù. Khi cần, chủ đầu tư có thể dùng dịch vụ thẩm định giá công trình xây dựng cho phần này.

Nội dung công việc định giá xây dựng

Công việc định giá xây dựng đi theo từng bước của dự án, mỗi bước có căn cứ và người chịu trách nhiệm khác nhau. Bảng sau tóm tắt theo Nghị định 206/2026/NĐ-CP:

Một điểm ít được nhắc tới: khoản 2 Điều 1 Nghị định 206/2026/NĐ-CP loại trừ giá hợp đồng xây dựng, thanh toán, quyết toán hợp đồng và thanh toán, quyết toán vốn đầu tư khỏi phạm vi điều chỉnh. Những nội dung đó theo pháp luật về hợp đồng và quyết toán, nên kết quả định giá ở giai đoạn trước chỉ là căn cứ đầu vào khi thẩm tra quyết toán vốn đầu tư. Mối liên hệ giữa các cấp chi phí được phân tích thêm tại bài quản lý chi phí đầu tư xây dựng.

Định mức trong xây dựng là gì

Theo Điều 19 Nghị định 206/2026/NĐ-CP, hệ thống định mức xây dựng gồm định mức kinh tế, kỹ thuật và định mức chi phí. Định mức kinh tế, kỹ thuật gồm định mức cơ sở (vật liệu, năng suất lao động, năng suất máy) và định mức dự toán, tức mức hao phí vật liệu, nhân công, máy để hoàn thành một đơn vị khối lượng công tác. Định mức chi phí tính bằng tỷ lệ phần trăm hoặc bằng giá trị, dùng cho chi phí gián tiếp, thu nhập chịu thuế tính trước, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn.

Khi chưa có định mức hoặc định mức chưa phù hợp với công nghệ, biện pháp thi công, nghị định cho phép vận dụng, điều chỉnh định mức hoặc lập định mức dự toán công trình cho dự án quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp (khoản 6 Điều 19). Đây là phần dễ phát sinh tranh luận nhất khi thẩm tra, nên thuyết minh căn cứ cần đầy đủ; cách kiểm tra đơn giá và định mức áp dụng được trình bày tại bài kiểm tra đơn giá xây dựng.

Đơn giá và chi phí xây dựng trên mỗi m2

Không có một mức “đơn giá xây dựng 2026” hay giá 1 m2 xây dựng áp dụng chung cả nước. Giá xây dựng, giá nhân công, giá ca máy do cơ quan có thẩm quyền tại từng địa phương công bố; chi phí trên mỗi m2 ở bước chuẩn bị dự án thường ước tính bằng suất vốn đầu tư do Bộ Xây dựng công bố, ví dụ suất vốn đầu tư theo Quyết định 425/QĐ-BXD. Theo khoản 7 Điều 36 Nghị định 206/2026/NĐ-CP, định mức, giá xây dựng, giá nhân công, giá ca máy đã công bố trước ngày 01/7/2026 tiếp tục được áp dụng, tham khảo đến khi được rà soát, cập nhật.

Chứng chỉ hành nghề định giá xây dựng từ 01/7/2026

Nghị định 212/2026/NĐ-CP ngày 17/6/2026, có hiệu lực từ 01/7/2026, chỉ quy định cấp chứng chỉ hành nghề cho bốn lĩnh vực tại khoản 1 Điều 28: khảo sát xây dựng, lập quy hoạch đô thị và nông thôn, thiết kế xây dựng và giám sát thi công xây dựng. Định giá xây dựng và quản lý dự án không còn trong danh mục.

Khoản 2 Điều 55 nêu rõ với cá nhân đề nghị cấp chứng chỉ hành nghề quản lý dự án, chứng chỉ hành nghề định giá xây dựng thì cơ quan có thẩm quyền không thực hiện việc cấp chứng chỉ này, kể cả hồ sơ nộp trước ngày nghị định có hiệu lực. Nội dung này được Thư viện Pháp luật tổng hợp; các điểm mới khác của nghị định có tại bài Nghị định 212/2026/NĐ-CP.

Chứng chỉ đã cấp còn hiệu lực không

Chứng chỉ định giá đã cấp trước đây vẫn có giá trị theo thời hạn ghi trên chứng chỉ. Khoản 5 Điều 55 Nghị định 212/2026/NĐ-CP quy định cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề theo Luật Xây dựng năm 2014 trước thời điểm nghị định có hiệu lực được tiếp tục sử dụng chứng chỉ theo lĩnh vực và phạm vi hoạt động ghi trên chứng chỉ đến khi hết hạn. Sau khi hết hạn, lĩnh vực định giá không còn thủ tục cấp mới.

Năng lực thay cho chứng chỉ

Bỏ chứng chỉ không có nghĩa là ai cũng làm được định giá. Nghị định 206/2026/NĐ-CP nhiều lần yêu cầu tổ chức tư vấn “có năng lực, kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý chi phí đầu tư xây dựng”, chẳng hạn khi thẩm tra tổng mức đầu tư (khoản 1 Điều 8). Chủ đầu tư vì vậy cần đánh giá năng lực qua hồ sơ dự án đã thực hiện, nhân sự chủ trì và kinh nghiệm thực tế thay vì chỉ kiểm tra chứng chỉ; thông tin năng lực tổ chức được công khai trên Hệ thống thông tin về hoạt động xây dựng theo Nghị định 212/2026/NĐ-CP.

Trách nhiệm của đơn vị tư vấn chi phí

Điều 30 Nghị định 206/2026/NĐ-CP đặt trách nhiệm cho nhà thầu tư vấn xác định, thẩm tra chi phí đầu tư xây dựng khá nặng, nhất là khi không còn chứng chỉ làm “lá chắn”. Đơn vị tư vấn có các quyền và trách nhiệm chính sau:

• Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thông tin, tài liệu liên quan đến nhiệm vụ tư vấn.
• Chịu trách nhiệm toàn diện về nội dung, chất lượng, tiến độ; phương pháp tính, khối lượng; tính chính xác, căn cứ của báo giá, dữ liệu chi phí, định mức được sử dụng và kết quả xác định, thẩm tra chi phí.
• Được sử dụng công nghệ thông tin, chuyển đổi số và mô hình thông tin công trình (BIM) để xác định chi phí.
• Bồi thường thiệt hại khi không tuân thủ quy định về quản lý chi phí hoặc vi phạm hợp đồng làm thiệt hại cho chủ đầu tư.

Với chủ đầu tư, việc thẩm tra dự toán do chủ đầu tư quyết định căn cứ tính chất và sự cần thiết của dự toán (khoản 8 Điều 16). Khi cần ý kiến độc lập về khối lượng, định mức và giá áp dụng, chủ đầu tư có thể thuê dịch vụ thẩm tra dự toán trước khi phê duyệt.

Quy định chuyển tiếp về chi phí

Dự án đang triển khai qua ngày 01/7/2026 cần xác định phần việc nào giữ nguyên, phần nào làm theo quy định mới. Điều 36 Nghị định 206/2026/NĐ-CP hướng dẫn như sau:

Thay đổi đáng chú ý nhất là dự toán xây dựng nay do chủ đầu tư tổ chức thẩm định cùng thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở (khoản 1 Điều 16), nên trách nhiệm kiểm soát chi phí dồn về chủ đầu tư nhiều hơn. Khái niệm và thành phần dự toán được giải thích tại bài dự toán xây dựng là gì.

Dịch vụ định giá xây dựng tại MAN

Đội ngũ kiểm toán xây dựng của MAN – Master Accountant Network làm định giá từ góc nhìn của người kiểm toán và thẩm tra quyết toán sau này, nên ưu tiên căn cứ có thể bảo vệ được khi bị kiểm tra. Các lỗi chúng tôi thường gặp khi rà soát hồ sơ chi phí gồm:

• Dùng báo giá thiết bị không đủ số lượng nguồn so sánh hoặc không ghi rõ thời điểm, xuất xứ.
• Vận dụng định mức tương tự nhưng thiếu thuyết minh về khác biệt công nghệ, biện pháp thi công.
• Áp dụng giá vật liệu, nhân công không đúng thời điểm lập dự toán hoặc không đúng khu vực công bố.
• Tổng mức đầu tư và dự toán không được cập nhật vào cơ sở dữ liệu sau phê duyệt theo khoản 3 Điều 9, khoản 2 Điều 17.

Các lỗi này thường không bị phát hiện khi phê duyệt nhưng trở thành nguyên nhân giảm trừ ở khâu kiểm toán, thẩm tra quyết toán, vì vậy nên xử lý ngay từ khi lập chi phí.

Kết luận

Định giá xây dựng từ ngày 01/7/2026 vận hành theo hai văn bản: Nghị định 206/2026/NĐ-CP quy định cách xác định, thẩm tra tổng mức đầu tư, dự toán, giá gói thầu, định mức và giá; Nghị định 212/2026/NĐ-CP bỏ việc cấp chứng chỉ định giá nhưng giữ hiệu lực chứng chỉ đã cấp đến khi hết hạn.

Câu hỏi thường gặp

Làm định giá có cần chứng chỉ hành nghề không?

Từ ngày 01/7/2026, Nghị định 212/2026/NĐ-CP không còn lĩnh vực cấp chứng chỉ định giá xây dựng tại khoản 1 Điều 28. Đơn vị tư vấn cần có năng lực, kinh nghiệm trong quản lý chi phí theo Nghị định 206/2026/NĐ-CP.

Nghị định 206/2026/NĐ-CP áp dụng cho dự án nào?

Dự án đầu tư công, dự án PPP, dự án sử dụng chi thường xuyên và vốn ngân sách nhà nước khác. Các dự án khác tham khảo để xác định, quản lý chi phí và tự chịu trách nhiệm (Điều 2).

Ai quyết định việc thẩm tra dự toán xây dựng?

Chủ đầu tư quyết định việc thẩm tra dự toán căn cứ đặc điểm, tính chất và sự cần thiết của dự toán, theo khoản 8 Điều 16 Nghị định 206/2026/NĐ-CP.