Dịch vụ hoàn công công trình là việc hỗ trợ chủ đầu tư hoàn tất các thủ tục sau thi công: nghiệm thu hoàn thành, kiểm tra công tác nghiệm thu của cơ quan chuyên môn khi thuộc diện phải kiểm tra, lập bản vẽ hoàn công và hồ sơ hoàn thành công trình, rồi đưa công trình vào sử dụng. Từ ngày 01/7/2026, các bước này thực hiện theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026, hướng dẫn Luật Xây dựng số 135/2025/QH15.
“Hoàn công” là cách gọi quen thuộc trên thị trường, còn văn bản pháp luật chia thành nhiều thủ tục riêng với trách nhiệm của chủ đầu tư, nhà thầu và tư vấn giám sát khác nhau. Bài viết dành cho chủ đầu tư, ban quản lý dự án, nhà thầu và kế toán dự án, tập trung vào hồ sơ, trình tự, thời hạn theo quy định mới và mối liên hệ giữa hồ sơ hoàn công với quyết toán.
Hoàn công công trình là gì
Hoàn công công trình, theo cách hiểu phổ biến, là toàn bộ công việc xác nhận công trình đã thi công xong đúng thiết kế và đủ điều kiện đưa vào sử dụng. Theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP, nội dung này gồm nghiệm thu hoàn thành hạng mục, công trình (Điều 24), kiểm tra công tác nghiệm thu của cơ quan có thẩm quyền (Điều 25 đến Điều 27), lập hồ sơ hoàn thành công trình (Điều 28) và đáp ứng điều kiện đưa vào khai thác, sử dụng (Điều 29).
Với nhà ở và công trình có tài sản cần ghi nhận quyền sở hữu, hoàn công còn được hiểu gồm bước đăng ký tài sản gắn liền với đất. Bước này thuộc pháp luật đất đai và do văn phòng đăng ký đất đai giải quyết, không thuộc phạm vi Nghị định 207/2026/NĐ-CP.
Hoàn công khác quyết toán như thế nào
Hai thủ tục thường bị gộp làm một vì cùng diễn ra sau thi công, nhưng mục tiêu, căn cứ và cơ quan xử lý khác nhau. Bảng sau giúp chủ đầu tư phân biệt:
| Tiêu chí | Hoàn công | Quyết toán |
| Mục tiêu | Xác nhận chất lượng, sự phù hợp thiết kế và điều kiện đưa công trình vào sử dụng | Xác định giá trị chi phí đầu tư hợp pháp của dự án, hợp đồng |
| Căn cứ chính | Luật Xây dựng 135/2025/QH15, Nghị định 207/2026/NĐ-CP | Quy định về quyết toán vốn đầu tư và hợp đồng xây dựng |
| Sản phẩm | Biên bản nghiệm thu hoàn thành, bản vẽ hoàn công, hồ sơ hoàn thành, thông báo kết quả kiểm tra nghiệm thu | Hồ sơ quyết toán, báo cáo kiểm toán (nếu có), quyết định phê duyệt quyết toán |
| Quan hệ | Là đầu vào của quyết toán | Dùng biên bản nghiệm thu, bản vẽ hoàn công để đối chiếu khối lượng |
Vì vậy, bản vẽ hoàn công và biên bản nghiệm thu lập sai hoặc thiếu chữ ký sẽ kéo theo vướng mắc ở khâu quyết toán. Thành phần hồ sơ quyết toán công trình cho thấy nhiều tài liệu dùng chung giữa hai thủ tục.
Khi nào cần dịch vụ hoàn công công trình
Chủ đầu tư có thể tự tổ chức toàn bộ các bước, nhưng dịch vụ hoàn công công trình thường được thuê khi khối lượng hồ sơ lớn hoặc có rủi ro không được chấp thuận nghiệm thu. Các trường hợp hay gặp gồm:
- Công trình thuộc diện cơ quan nhà nước kiểm tra công tác nghiệm thu theo khoản 1 Điều 25 Nghị định 207/2026/NĐ-CP, cần chuẩn bị báo cáo hoàn thành và hồ sơ đáp ứng kiểm tra.
- Dự án có nhiều nhà thầu, nhiều lần thay đổi thiết kế, cần rà soát danh mục hồ sơ hoàn thành theo Phụ lục VII trước khi nghiệm thu.
- Công trình cần nghiệm thu một phần hoặc nghiệm thu có điều kiện để đưa vào khai thác sớm.
- Chủ đầu tư chuẩn bị quyết toán, kiểm toán dự án hoàn thành và cần bộ hồ sơ hoàn công thống nhất với khối lượng quyết toán.
Ở mỗi trường hợp, giá trị của dịch vụ nằm ở việc phát hiện sớm thành phần hồ sơ còn thiếu, thay vì để cơ quan chuyên môn hoặc đơn vị thẩm tra yêu cầu bổ sung.
Căn cứ pháp lý hoàn công từ ngày 01/7/2026
Nghị định 207/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 quy định chi tiết Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình, có hiệu lực từ ngày 01/7/2026. Các điều liên quan trực tiếp đến hoàn công được tóm tắt như sau; toàn văn có thể đối chiếu tại LuatVietnam:
| Điều khoản | Nội dung |
| Điều 24 | Điều kiện nghiệm thu hoàn thành, nghiệm thu một phần, nghiệm thu có điều kiện; nội dung và thành phần ký biên bản nghiệm thu |
| Điều 25 | Công trình phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra công tác nghiệm thu theo khoản 4 Điều 57 Luật Xây dựng 135/2025/QH15; chi phí kiểm tra tính trong tổng mức đầu tư |
| Điều 27 | Nội dung, trình tự kiểm tra trong quá trình thi công và khi hoàn thành; thời hạn ra thông báo kết quả |
| Điều 28 | Chủ đầu tư lập, lưu trữ hồ sơ hoàn thành công trình theo Phụ lục VII, bằng bản gốc và bản sao điện tử |
| Điều 29 | Điều kiện đưa công trình, hạng mục công trình vào khai thác, sử dụng |
| Phụ lục IIb, VI, VII, VIII | Mẫu bản vẽ hoàn công, báo cáo hoàn thành thi công, danh mục hồ sơ hoàn thành, thông báo kết quả kiểm tra nghiệm thu |
Các điểm thay đổi khác của luật mới có tại bài điểm mới Luật Xây dựng 2025. Chủ đầu tư nên lưu ý thời hạn kiểm tra nghiệm thu hoàn thành theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP (16 và 12 ngày làm việc) khác với mốc 20 và 14 ngày làm việc trong Quyết định 54/QĐ-BXD công bố đầu năm 2026; hồ sơ nộp từ ngày 01/7/2026 nên áp dụng mốc của nghị định mới.
Hồ sơ hoàn công công trình gồm những gì
Hồ sơ hoàn công công trình, theo Phụ lục VII Nghị định 207/2026/NĐ-CP, là danh mục hồ sơ hoàn thành công trình gồm ba nhóm. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực của toàn bộ hồ sơ, còn từng nhà thầu chịu trách nhiệm phần hồ sơ do mình lập (khoản 1 Điều 28):
- Hồ sơ chuẩn bị đầu tư và hợp đồng: quyết định chủ trương, quyết định phê duyệt dự án, văn bản thẩm định, quyết định giao đất hoặc thuê đất, giấy phép xây dựng (trừ trường hợp được miễn), quyết định lựa chọn nhà thầu và hợp đồng xây dựng.
- Hồ sơ khảo sát, thiết kế: báo cáo khảo sát, kết quả thẩm tra, thẩm định và quyết định phê duyệt thiết kế kèm hồ sơ thiết kế, chỉ dẫn kỹ thuật.
- Hồ sơ quản lý thi công: danh mục thay đổi thiết kế, bản vẽ hoàn công, chứng từ xuất xứ và hợp quy vật liệu, kết quả thí nghiệm, các biên bản nghiệm thu, hồ sơ thiết bị, quy trình bảo trì, văn bản về phòng cháy chữa cháy và môi trường, biên bản nghiệm thu hoàn thành và văn bản thông báo của cơ quan có thẩm quyền.
Hồ sơ hoàn thành được lập một lần cho toàn dự án nếu các công trình đưa vào sử dụng cùng thời điểm, hoặc lập riêng cho từng công trình, hạng mục nếu đưa vào sử dụng ở các thời điểm khác nhau (khoản 3 Điều 28). Tài liệu lập bằng tiếng Việt và được lưu bằng bản gốc kèm bản sao điện tử.
Bản vẽ hoàn công
Bản vẽ hoàn công là bản vẽ công trình xây dựng hoàn thành (khoản 3 Điều 2 Nghị định 207/2026/NĐ-CP). Nhà thầu thi công lập bản vẽ hoàn công theo Phụ lục II (khoản 13 Điều 15), tư vấn giám sát kiểm tra và xác nhận (điểm l khoản 1 Điều 20). Mẫu dấu bản vẽ hoàn công ghi người lập, chỉ huy trưởng hoặc giám đốc dự án của nhà thầu và tư vấn giám sát trưởng ký xác nhận.
Trong thực tế quyết toán, bản vẽ hoàn công là căn cứ đối chiếu khối lượng phát sinh tăng giảm so với thiết kế, nên cần khớp với biên bản nghiệm thu khối lượng. Thành phần ký các biên bản nghiệm thu phục vụ thanh toán được phân tích tại bài thành phần ký biên bản nghiệm thu.
Quy trình hoàn công công trình
Quy trình hoàn công công trình từ ngày 01/7/2026 bắt đầu bằng nghiệm thu hoàn thành của chủ đầu tư, tiếp theo là kiểm tra công tác nghiệm thu của cơ quan chuyên môn nếu thuộc diện, rồi lập hồ sơ hoàn thành và đưa vào sử dụng. Bảng sau tóm tắt các bước và căn cứ:
| Bước | Công việc | Trách nhiệm | Căn cứ |
| 1 | Rà soát điều kiện nghiệm thu: thi công đủ theo thiết kế, nghiệm thu công việc, giai đoạn đầy đủ, kết quả thí nghiệm, chạy thử đạt, tuân thủ phòng cháy chữa cháy và môi trường | Chủ đầu tư, nhà thầu, tư vấn giám sát | Khoản 1 Điều 24 |
| 2 | Lập, xác nhận bản vẽ hoàn công | Nhà thầu lập, tư vấn giám sát xác nhận | Khoản 13 Điều 15, điểm l khoản 1 Điều 20 |
| 3 | Nghiệm thu hoàn thành, lập biên bản | Chủ đầu tư tổ chức và trực tiếp tham gia | Khoản 4 đến 6 Điều 24 |
| 4 | Gửi 01 báo cáo hoàn thành thi công theo Phụ lục VI để được kiểm tra công tác nghiệm thu (nếu thuộc diện) | Chủ đầu tư | Điểm a khoản 4 Điều 27 |
| 5 | Nhận thông báo kết quả kiểm tra theo Phụ lục VIII: tối đa 16 ngày làm việc (cấp I, cấp đặc biệt), 12 ngày làm việc (công trình còn lại) | Cơ quan chuyên môn về xây dựng | Điểm b khoản 4 Điều 27 |
| 6 | Lập, lưu trữ hồ sơ hoàn thành; bàn giao, đưa vào khai thác, sử dụng | Chủ đầu tư | Điều 28, Điều 29 |
Theo Điều 29, công trình thuộc diện kiểm tra phải có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của cơ quan có thẩm quyền trước khi đưa vào khai thác, sử dụng, đồng thời phải có giấy phép môi trường hoặc đã đăng ký môi trường nếu thuộc đối tượng. Sau bước 6, chủ đầu tư chuyển sang lập hồ sơ quyết toán và, nếu cần, kiểm toán dự án hoàn thành.
Công trình phải kiểm tra công tác nghiệm thu
Khoản 1 Điều 25 Nghị định 207/2026/NĐ-CP xác định công trình phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra công tác nghiệm thu gồm công trình thuộc dự án quan trọng quốc gia, công trình quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp theo Phụ lục IX và công trình có ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng. Với dự án có nhiều công trình, cơ quan có thẩm quyền chỉ kiểm tra các hạng mục, công trình thuộc hai nhóm này.
Trong quá trình thi công, cơ quan chuyên môn về xây dựng kiểm tra không quá 03 lần với công trình cấp đặc biệt, cấp I và không quá 02 lần với công trình còn lại, ra thông báo kết quả trong 10 ngày làm việc kể từ ngày kiểm tra (khoản 3 Điều 27). Việc kiểm tra không thay thế, không làm giảm trách nhiệm của chủ đầu tư và nhà thầu (điểm d khoản 4 Điều 25).
Nghiệm thu một phần và nghiệm thu có điều kiện
Khoản 2 Điều 24 cho phép chủ đầu tư nghiệm thu phần công trình đã hoàn thành và đáp ứng điều kiện để đưa vào khai thác. Khoản 3 cho phép nghiệm thu có điều kiện khi thi công cơ bản xong nhưng còn tồn tại không ảnh hưởng khả năng chịu lực, thời hạn sử dụng, công năng; biên bản phải nêu tồn tại, thời gian hoàn thành và giới hạn phạm vi sử dụng (nếu có), sau đó chủ đầu tư tổ chức nghiệm thu hoàn thành khi đã khắc phục xong.
Chi phí hoàn công công trình
Chi phí hoàn công công trình không có một mức cố định mà gồm nhiều khoản tùy quy mô, cấp công trình và tình trạng hồ sơ. Riêng chi phí cho việc kiểm tra công tác nghiệm thu do chủ đầu tư lập dự toán, thẩm định, phê duyệt và được tính trong tổng mức đầu tư xây dựng (khoản 5 Điều 25 Nghị định 207/2026/NĐ-CP); cách lập dự toán khoản này có tại bài dự toán chi phí kiểm tra công tác nghiệm thu. Các khoản chủ đầu tư nên dự trù gồm:
- Chi phí đo đạc hiện trạng, lập bản vẽ hoàn công nếu nhà thầu chưa lập đủ hoặc cần lập lại.
- Chi phí thí nghiệm đối chứng, kiểm định, thử nghiệm khả năng chịu lực khi cơ quan có thẩm quyền yêu cầu (điểm a khoản 4 Điều 25).
- Chi phí tư vấn rà soát, hoàn thiện hồ sơ hoàn thành và hồ sơ đề nghị kiểm tra nghiệm thu.
- Lệ phí, nghĩa vụ tài chính khi đăng ký tài sản gắn liền với đất (nếu có) theo pháp luật đất đai.
Mức phí dịch vụ trọn gói trên thị trường thường được báo theo diện tích sàn hoặc theo tình trạng sai phép, nhưng đây là giá chào của từng đơn vị chứ không phải mức theo quy định; chủ đầu tư nên yêu cầu báo giá theo phạm vi công việc cụ thể.
Hoàn công nhà ở riêng lẻ và cập nhật sổ
Với nhà ở riêng lẻ, mục đích chính của hoàn công thường là ghi nhận nhà ở vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Theo hướng dẫn của LuatVietnam dựa trên Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ đăng ký bổ sung gồm đơn Mẫu số 11/ĐK, Giấy chứng nhận đã cấp, giấy tờ về tài sản và sơ đồ nhà ở; nộp tại bộ phận một cửa; thời hạn giải quyết thông thường không quá 10 ngày [cần kiểm chứng các sửa đổi sau năm 2024].
Nhiều nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép xây dựng theo Luật Xây dựng 2025, nên giấy tờ chứng minh tài sản có thể khác với nhà phải xin phép; trường hợp miễn phép được tổng hợp tại bài miễn giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ. Nhà xây sai phép hoặc vượt diện tích cần xử lý vi phạm trước khi đăng ký, đây là phần dễ kéo dài thời gian nhất.
Dịch vụ hoàn công công trình tại MAN
Đội ngũ kiểm toán xây dựng của MAN – Master Accountant Network tiếp cận hoàn công từ góc độ hồ sơ và chi phí, nên trọng tâm là để bộ hồ sơ hoàn công dùng được ngay cho quyết toán. Phạm vi hỗ trợ gồm:
- Rà soát hồ sơ theo 31 thành phần của Phụ lục VII, lập danh mục thiếu và đầu mối hoàn thiện.
- Đối chiếu bản vẽ hoàn công với biên bản nghiệm thu khối lượng, danh mục thay đổi thiết kế và hợp đồng.
- Chuẩn bị báo cáo hoàn thành thi công theo Phụ lục VI và hồ sơ phục vụ kiểm tra công tác nghiệm thu.
- Kết nối sang thẩm tra quyết toán vốn đầu tư sau khi công trình được nghiệm thu.
Các lỗi MAN thường gặp khi tiếp nhận hồ sơ gồm bản vẽ hoàn công thiếu chữ ký tư vấn giám sát trưởng, phát sinh thiết kế chưa có văn bản thẩm định, phê duyệt, biên bản nghiệm thu hoàn thành thiếu nội dung đánh giá phòng cháy chữa cháy theo điểm đ khoản 5 Điều 24, và hồ sơ chỉ có bản scan mà không có bản gốc. Danh sách lỗi chi tiết hơn ở khâu quyết toán có tại bài 7 lỗi hồ sơ quyết toán xây dựng thường gặp.
Kết luận
Từ ngày 01/7/2026, hoàn công công trình được thực hiện theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP với các mốc chính: nghiệm thu hoàn thành theo Điều 24, kiểm tra công tác nghiệm thu với công trình thuộc khoản 1 Điều 25 trong 16 hoặc 12 ngày làm việc, lập hồ sơ hoàn thành theo Phụ lục VII và đáp ứng điều kiện của Điều 29 trước khi đưa vào sử dụng. Dịch vụ hoàn công công trình hiệu quả nhất khi được triển khai song song với quá trình thi công và gắn với hồ sơ quyết toán. Chủ đầu tư, ban quản lý dự án cần hỗ trợ có thể liên hệ MAN qua Mobile/Zalo 0903 963 163 – 0903 428 622, email ma*@*****et.vn.
Chứng chỉ hành nghề: Kiểm toán viên CPA Việt Nam
Kinh nghiệm: Hơn 30 năm trong lĩnh vực Kế toán, Kiểm toán và Tư vấn Tài chính
Câu hỏi thường gặp
Hoàn công công trình mất bao lâu?
Thời gian phụ thuộc mức độ đầy đủ của hồ sơ. Riêng bước kiểm tra công tác nghiệm thu hoàn thành, cơ quan chuyên môn ra thông báo trong tối đa 16 ngày làm việc với công trình cấp I, cấp đặc biệt và 12 ngày làm việc với công trình còn lại, theo khoản 4 Điều 27 Nghị định 207/2026/NĐ-CP.
Ai lập và ai xác nhận bản vẽ hoàn công?
Nhà thầu thi công lập bản vẽ hoàn công theo Phụ lục II, tư vấn giám sát kiểm tra và xác nhận, theo khoản 13 Điều 15 và điểm l khoản 1 Điều 20 Nghị định 207/2026/NĐ-CP.
Công trình nào không cần cơ quan nhà nước kiểm tra nghiệm thu?
Công trình không thuộc khoản 1 Điều 25 Nghị định 207/2026/NĐ-CP, tức không thuộc dự án quan trọng quốc gia, không thuộc Phụ lục IX và không có ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng; chủ đầu tư tự tổ chức nghiệm thu theo Điều 24.
Hồ sơ hoàn thành có được lưu bản điện tử không?
Có. Khoản 4 Điều 28 Nghị định 207/2026/NĐ-CP yêu cầu lưu trữ bằng bản gốc và bản sao điện tử; trường hợp không có bản gốc được thay bằng bản chính hoặc bản sao hợp pháp.
