Luật xây dựng số 135/2025/QH15 được Quốc hội thông qua ngày 10/12/2025 đánh dấu bước ngoặt lớn trong việc đơn giản hóa thủ tục hành chính và tăng cường trách nhiệm cá nhân trong hoạt động xây dựng. Với 67 trang nội dung và nhiều điểm sửa đổi căn bản, đạo luật này không chỉ thay đổi quy trình cấp phép mà còn tái định nghĩa nhiều khái niệm chuyên môn về hạ tầng kỹ thuật, thiết kế kỹ thuật tổng thể và quản lý dự án. Việc hiểu rõ lộ trình thực thi và các quy định chuyển tiếp là yêu cầu cấp thiết để các doanh nghiệp, chủ đầu tư đảm bảo tính pháp lý và tiến độ cho dự án trong bối cảnh thị trường đang chuyển mình mạnh mẽ.

Hiệu lực thi hành và lộ trình áp dụng các quy định mới theo từng giai đoạn

Căn cứ theo Điều 94 và Điều 95 của Luật số 135/2025/QH15, mặc dù thời điểm có hiệu lực toàn diện là ngày 01/7/2026, nhưng một số nội dung quan trọng được đẩy sớm lộ trình áp dụng từ ngày 01/01/2026 để tháo gỡ điểm nghẽn cho các dự án đầu tư công và dự án khẩn cấp.

• Các quy định về miễn giấy phép xây dựng và thông báo khởi công bắt đầu áp dụng từ đầu năm 2026 nhằm giảm bớt áp lực thủ tục cho chủ đầu tư ngay trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư.
• Cơ chế đặc thù cho các dự án đầu tư công đặc biệt chính thức vận hành từ 01/01/2026 để hỗ trợ tối đa công tác giải ngân vốn và đẩy nhanh tiến độ các công trình trọng điểm quốc gia theo danh mục được phê duyệt.
• Các phần về điều kiện năng lực hành nghề của cá nhân, chứng chỉ hành nghề hạng I, II, III và quản lý chất lượng công trình sẽ có hiệu lực đầy đủ từ tháng 7 năm 2026 để các tổ chức có thời gian kiện toàn hồ sơ năng lực.

Những thay đổi đột phá trong quy định về miễn giấy phép xây dựng và quản lý đô thị

Sự thay đổi tại Điều 43 của Luật xây dựng 2025 mang lại cơ chế thông thoáng hơn cho các dự án đã qua thẩm định chuyên môn, giúp loại bỏ tình trạng chồng chéo trong công tác kiểm soát thiết kế giữa các cơ quan chức năng.

• Mở rộng danh mục công trình miễn phép đối với các dự án đầu tư công được quyết định bởi Thủ trưởng cơ quan trung ương, người đứng đầu cơ quan thuộc Chính phủ hoặc Chủ tịch UBND các cấp.
• Công trình nằm trong dự án khu đô thị đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh sẽ được miễn giấy phép xây dựng mà không bị giới hạn số tầng như quy định cũ.
• Nhà ở riêng lẻ quy mô dưới 07 tầng và tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m2 tại các khu vực nông thôn chưa có quy hoạch đô thị chi tiết hoặc quy chế quản lý kiến trúc sẽ được miễn phép hoàn toàn.
• Đối với các công trình được miễn phép, chủ đầu tư vẫn có nghĩa vụ gửi thông báo khởi công kèm hồ sơ thiết kế đến cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương trước khi bắt đầu thi công, trừ trường hợp nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình.

Cơ chế thiết kế kỹ thuật tổng thể và thi công cuốn chiếu tối ưu hóa thời gian

Một trong những điểm sáng nhất của Luật xây dựng 2025 là việc làm rõ các loại hình thiết kế tại Điều 3 và cho phép linh hoạt trong trình tự đầu tư tại Điều 71 nhằm tối ưu hóa thời gian triển khai dự án.

• Định nghĩa mới về thiết kế kỹ thuật tổng thể (FEED) giúp chủ đầu tư xác định chính xác các thông số kỹ thuật, công nghệ và dự toán ngay từ giai đoạn chuẩn bị, tạo cơ sở cho việc triển khai các bước tiếp theo.
• Cho phép thực hiện song song các bước lập, thẩm định và phê duyệt thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở với quá trình thi công thực tế theo từng hạng mục hoặc phân đoạn của công trình.
• Người quyết định đầu tư được quyền chủ động quyết định số bước thiết kế tùy theo quy mô và tính chất dự án, đồng thời chịu trách nhiệm thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở đối với các dự án đầu tư kinh doanh.

Quản lý hợp đồng xây dựng và xử lý các tình huống bất khả kháng

Luật xây dựng 2025 bổ sung các quy định cụ thể về quản lý hợp đồng nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên khi xảy ra các biến động lớn về kinh tế hoặc thiên tai.

• Làm rõ khái niệm hoàn cảnh thay đổi cơ bản trong hoạt động xây dựng, tạo hành lang pháp lý để các bên thương thảo điều chỉnh giá hợp đồng, tiến độ hoặc nội dung công việc một cách minh bạch.
• Các hành vi bị nghiêm cấm được bổ sung cụ thể, bao gồm việc tự ý thay đổi thiết kế đã được thẩm định, phê duyệt làm ảnh hưởng đến an toàn chịu lực, môi trường hoặc an toàn phòng cháy và chữa cháy.
• Quy định rõ trách nhiệm của nhà thầu chính, nhà thầu phụ và nhà thầu nước ngoài trong việc tuân thủ các quy chuẩn kỹ thuật và tiêu chuẩn quốc gia trong suốt quá trình thi công xây dựng công trình.

Quy định chuyển tiếp và giải pháp xử lý hồ sơ giai đoạn giao thời

Điều 95 của Luật xây dựng 2025 thiết lập các nguyên tắc chuyển tiếp linh hoạt nhằm bảo đảm tính liên tục của dự án và không gây ảnh hưởng đến kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp.

• Những công trình khởi công trước ngày 01/7/2026 thuộc diện kiểm tra nghiệm thu theo luật cũ nhưng không thuộc diện theo luật mới thì chủ đầu tư tự tổ chức nghiệm thu và chịu trách nhiệm về kết quả.
• Trong trường hợp hợp đồng xây dựng đã ký kết trước ngày 01/7/2026, các bên tiếp tục thực hiện theo quy định của Luật xây dựng 2014 nhưng được phép áp dụng các quy định của luật mới trong trường hợp xảy ra sự kiện bất khả kháng.
• Công trình đã có kết quả thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt trước ngày 01/01/2026 sẽ được chuyển tiếp sang diện miễn giấy phép xây dựng để triển khai khởi công từ đầu năm 2026.
• Các dự án đã được cấp giấy phép xây dựng mà sau đó có điều chỉnh báo cáo nghiên cứu khả thi dẫn đến thay đổi thiết kế thì không phải thực hiện thủ tục điều chỉnh giấy phép nếu nội dung điều chỉnh phù hợp với quy hoạch.

Thông tin liên hệ MAN – Master Accountant Network

• Địa chỉ: Số 19A, đường 43, phường Tân Thuận, TP. Hồ Chí Minh
• Mobile/Zalo: 0903 963 163 – 0903 428 622
• Email: ma*@*****et.vn

Các dịch vụ khác

• Kiểm toán: Dịch vụ Kiểm Toán, Dịch vụ Kiểm toán xây dựng, Dịch vụ kiểm toán BCTC
• Kế toán và Thuế: Dịch vụ kế toán thuế, Báo cáo thuế, Tư vấn Chuyển giá. Dịch Vụ Kế Toán Thuế, Dịch vụ báo cáo thuế, Dịch vụ Chuyển Giá, Dịch Vụ Giao Dịch Liên Kết
• Pháp lý: Dịch vụ giấy phép lao động, Dịch vụ chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy Chứng Nhận Đầu Tư 
• Khác: Dịch vụ Chuyển Giá, Dịch Vụ Giao Dịch Liên Kết, Dịch vụ Tư vấn Hoạt động Doanh nghiệp

Phụ trách sản xuất nội dung bởi: Ông Lê Hoàng Tuyên – Sáng lập viên (Founder) & CEO MAN – Master Accountant Network, Kiểm toán viên CPA Việt Nam với hơn 30 năm kinh nghiệm trong ngành Kế toán, Kiểm toán và Tư vấn Tài chính.

Nguồn trích dẫn: Luật xây dựng số 135/2025/QH15 ngày 10/12/2025 của Quốc hội.