Việc xác định thẩm quyền gia hạn hợp đồng xây dựng là mắt xích pháp lý cực kỳ quan trọng đối với cả chủ đầu tư và nhà thầu, đặc biệt là tại các dự án sử dụng vốn ngân sách Nhà nước. Trong quá trình triển khai dự án đầu tư xây dựng, tiến độ thi công thực tế thường chịu tác động bởi nhiều yếu tố khách quan và chủ quan. Khi thời gian thực hiện hợp đồng ban đầu không còn đủ để hoàn thành công việc, các bên buộc phải tiến hành thủ tục kéo dài thời gian. Tuy nhiên, nếu thực hiện sai thẩm quyền, phụ lục hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu, dẫn đến những rủi ro nghiêm trọng về thanh toán, quyết toán vốn đầu tư xây dựng, bị xuất toán chi phí và đối mặt với các đợt thanh tra sau này. Bài viết này sẽ phân tích chi tiết quy định pháp luật hiện hành dựa trên hướng dẫn chính thức từ Bộ Xây dựng để giúp doanh nghiệp thực hiện đúng quy trình.

Ai có thẩm quyền gia hạn hợp đồng xây dựng

Đối với dự án thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đấu thầu, nếu việc sửa đổi làm thay đổi thời gian thực hiện hợp đồng hoặc vượt giá gói thầu đã được duyệt thì phải trình người quyết định đầu tư xem xét quyết định.

Đối với dự án không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đấu thầu, chủ đầu tư và nhà thầu được tự thỏa thuận gia hạn thông qua phụ lục hợp đồng dựa trên các điều khoản đã cam kết trong hợp đồng gốc và quy định tại Nghị định số 37/2015/NĐ-CP.

Để có cái nhìn tổng quan nhanh chóng về thẩm quyền quyết định việc kéo dài tiến độ thực hiện đối với từng loại dự án cụ thể, bạn có thể tham khảo bảng đối chiếu dưới đây.

Trường hợp	Thẩm quyền quyết định
Thuộc Luật Đấu thầu	Người quyết định đầu tư
Không thuộc Luật Đấu thầu	Chủ đầu tư và nhà thầu thỏa thuận

Bảng tóm tắt trên phản ánh nguyên tắc phân quyền cốt lõi trong quản lý chi phí và tiến độ dự án xây dựng hiện nay, giúp các bên nhanh chóng xác định đúng cấp có thẩm quyền phê duyệt trước khi soạn thảo văn bản liên quan.

Bộ Xây dựng hướng dẫn thế nào về việc gia hạn hợp đồng xây dựng

Để giải quyết các vướng mắc thực tế trong quá trình áp dụng luật, Bộ Xây dựng thường xuyên có các văn bản hướng dẫn nghiệp vụ gửi các địa phương và doanh nghiệp. Điển hình là văn bản trả lời chính thức của Bộ Xây dựng gửi độc giả Hoàng Văn Tú vào ngày 09/06/2026 liên quan đến thẩm quyền gia hạn thời gian thực hiện hợp đồng xây dựng tại các dự án sử dụng vốn ngân sách Nhà nước.

Trong văn bản hướng dẫn này, Bộ Xây dựng nêu rõ việc điều chỉnh thời gian thực hiện hợp đồng phải căn cứ vào nội dung thỏa thuận của hợp đồng đã ký kết, hồ sơ mời thầu, hồ sơ dự thầu và các quy định pháp luật tương ứng áp dụng cho hợp đồng đó. Trường hợp dự án thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đấu thầu, thẩm quyền quyết định điều chỉnh tiến độ làm kéo dài thời gian hoàn thành gói thầu thuộc về người quyết định đầu tư theo đúng tinh thần của Khoản 4 Điều 70 Luật Đấu thầu số 22/2023/QH15 và các văn bản sửa đổi bổ sung.

Sự hướng dẫn nhất quán này của Bộ Xây dựng là điểm tựa pháp lý vững chắc cho các cơ quan thanh tra, kiểm toán khi xem xét tính hợp pháp của các phụ lục gia hạn tiến độ, đồng thời nhắc nhở các chủ đầu tư vốn ngân sách tuyệt đối không được tự ý vượt quyền khi chưa có sự phê duyệt bằng văn bản của cấp quyết định đầu tư.

Bản chất của việc gia hạn hợp đồng xây dựng

Nhiều doanh nghiệp thường nhầm lẫn giữa việc điều chỉnh tiến độ thi công thực tế trên công trường và việc gia hạn thời gian thực hiện hợp đồng về mặt pháp lý.

Gia hạn thực chất là điều chỉnh tiến độ thực hiện hợp đồng

Về bản chất, gia hạn tiến độ hợp đồng xây dựng là một hình thức sửa đổi, bổ sung hợp đồng, trong đó các bên thỏa thuận kéo dài thời hạn thực hiện các nghĩa vụ đã cam kết so với thời điểm được xác định trong hợp đồng gốc.

Việc gia hạn phải được thể hiện bằng phụ lục hợp đồng

Việc điều chỉnh tiến độ thi công tổng thể trên thực địa chỉ thực sự phát sinh hiệu lực pháp lý và ràng buộc trách nhiệm của các bên khi và chỉ khi được thể hiện bằng văn bản dưới dạng phụ lục hợp đồng xây dựng. Nếu nhà thầu tự ý kéo dài thời gian thi công mà không hoàn thiện thủ tục ký kết phụ lục gia hạn đúng thẩm quyền, họ có thể bị coi là vi phạm hợp đồng về mặt tiến độ và phải chịu các chế tài phạt vi phạm hoặc bồi thường thiệt hại.

Căn cứ pháp lý

Để xác định chính xác thẩm quyền và trình tự thực hiện điều chỉnh tiến độ thực hiện hợp đồng, các bên tham gia dự án cần đối chiếu và áp dụng các văn bản quy phạm pháp luật bao gồm:

• Luật Đấu thầu số 22/2023/QH15 của Quốc hội.
• Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu thầu số 90/2025/QH15 của Quốc hội.
• Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật số 64/2025/QH15 của Quốc hội.
• Nghị định số 37/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng.

Thẩm quyền gia hạn đối với dự án thuộc Luật Đấu thầu

Tại các dự án thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật đấu thầu, việc kiểm soát tiến độ thực hiện hợp đồng được thực hiện thông qua cơ chế phân quyền rõ ràng giữa người quyết định đầu tư và chủ đầu tư.

Khi nào phải trình người có thẩm quyền phê duyệt

Theo quy định tại Khoản 4 Điều 70 Luật Đấu thầu số 22/2023/QH15 của Quốc hội, trong quá trình thực hiện hợp đồng, trường hợp có sự thay đổi về thời gian thực hiện hợp đồng hoặc làm vượt giá gói thầu đã được duyệt, chủ đầu tư phải báo cáo người quyết định đầu tư xem xét, quyết định. Người quyết định đầu tư ở đây có thể là Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp hoặc Hội đồng quản trị của các tổng công ty nhà nước tùy thuộc vào cấp quyết định đầu tư của dự án.

Chủ đầu tư được quyết định trong trường hợp nào

Chủ đầu tư chỉ được quyền chủ động quyết định việc gia hạn tiến độ thực hiện hợp đồng khi việc điều chỉnh này nằm trong phạm vi thời gian thực hiện hợp đồng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt trước đó trong quyết định đầu tư hoặc kế hoạch lựa chọn nhà thầu. Ngoài ra, việc tự quyết định này phải đảm bảo không làm phát sinh thêm chi phí vượt quá giá gói thầu đã duyệt và không làm thay đổi các mục tiêu chiến lược, quy mô của toàn bộ dự án.

Quy định chuyển tiếp đối với các hợp đồng ký kết qua nhiều thời kỳ

Một điểm cực kỳ phức tạp đối với các dự án kéo dài nhiều năm là việc áp dụng điều khoản chuyển tiếp. Căn cứ vào Khoản 3 Điều 58 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật số 64/2025/QH15, thẩm quyền và nguyên tắc điều chỉnh tiến độ hợp đồng phải tuân thủ quy định của pháp luật có hiệu lực tại thời điểm ký kết hợp đồng đó. Do đó, các bên cần rà soát kỹ ngày ký hợp đồng gốc để xác định đúng văn bản luật áp dụng.

Thẩm quyền gia hạn đối với dự án không thuộc phạm vi Luật Đấu thầu

Đối với các dự án xây dựng sử dụng nguồn vốn tư nhân hoặc vốn ngoài nhà nước không thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật Đấu thầu, cơ chế điều chỉnh tiến độ cởi mở và linh hoạt hơn very nhiều.

Căn cứ Điều 39 Nghị định số 37/2015/NĐ-CP

Việc điều chỉnh tiến độ đối với nhóm dự án này được thực hiện dựa trên nguyên tắc tự thỏa thuận quy định tại Điều 39 Nghị định số 37/2015/NĐ-CP của Chính phủ. Pháp luật tôn trọng quyền tự định đoạt của các bên tham gia giao dịch dân sự, kinh tế, miễn là các nội dung thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội.

Chủ đầu tư và nhà thầu có được tự thỏa thuận không

Khi phát hiện các yếu tố ảnh hưởng đến tiến độ, chủ đầu tư và nhà thầu hoàn toàn có quyền tự thỏa thuận điều chỉnh tiến độ thực hiện hợp đồng xây dựng dựa trên nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng và các điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng gốc. Việc tự thỏa thuận này không bắt buộc phải trình duyệt lên các cơ quan quản lý nhà nước nếu không làm vượt tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt.

Các trường hợp được phép gia hạn thời gian thực hiện hợp đồng xây dựng

Pháp luật hiện hành quy định việc gia hạn tiến độ thực hiện hợp đồng chỉ được chấp thuận khi xuất phát từ các nguyên nhân khách quan, không do lỗi chủ quan của nhà thầu.

• Sự kiện bất khả kháng: Các hiện tượng thiên tai, dịch bệnh, lũ lụt, động đất hoặc các sự cố địa chất công trình đặc biệt phức tạp xuất hiện trong quá trình đào móng, thi công ngầm mà các bên không thể dự báo trước khi ký hợp đồng.
• Chậm bàn giao mặt bằng: Chủ đầu tư không bàn giao mặt bằng thi công đúng thời hạn cam kết, bàn giao xôi đỗ hoặc gặp vướng mắc kéo dài trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng làm nhà thầu không thể đưa máy móc, nhân lực vào thi công.
• Thay đổi thiết kế: Chủ đầu tư hoặc cơ quan nhà nước yêu cầu điều chỉnh thiết kế bản vẽ thi công, thay đổi quy mô công trình hoặc thay đổi biện pháp thi công để đảm bảo an toàn chịu lực cho công trình.
• Bổ sung khối lượng công việc: Phát sinh các hạng mục công việc mới ngoài phạm vi hợp đồng ban đầu, đòi hỏi nhà thầu phải có thêm thời gian thực tế để triển khai thi công và nghiệm thu.
• Tạm dừng thi công theo yêu cầu của cơ quan nhà nước:Các quyết định đình chỉ thi công của cơ quan thanh tra xây dựng, cơ quan bảo vệ môi trường mà nguyên nhân dừng không xuất phát từ lỗi vi phạm của phía nhà thầu.

Hồ sơ gia hạn hợp đồng xây dựng gồm những gì

Để chuẩn bị đầy đủ các thủ tục pháp lý trước khi ký kết phụ lục điều chỉnh thời gian thực hiện, chủ đầu tư và nhà thầu cần phối hợp xây dựng một bộ hồ sơ chặt chẽ bao gồm các thành phần cốt lõi:

• Văn bản đề nghị gia hạn của nhà thầu: Công văn chính thức nêu rõ lý do chậm tiến độ, thời gian xin kéo dài và cam kết của nhà thầu về việc hoàn thành công trình theo mốc tiến độ mới.
• Báo cáo phân tích nguyên nhân chậm tiến độ: Tài liệu chứng minh chi tiết các yếu tố ảnh hưởng (như biên bản bàn giao mặt bằng trễ, quyết định thay đổi thiết kế hoặc xác nhận sự kiện thiên tai của cơ quan chức năng).
• Tiến độ thi công điều chỉnh: Biểu đồ tiến độ mới (thường thể hiện qua sơ đồ ngang hoặc biểu đồ Gantt) so sánh trực quan giữa tiến độ cũ và tiến độ đề xuất điều chỉnh.
• Dự thảo phụ lục hợp đồng: Văn bản ghi nhận các nội dung điều chỉnh về mặt thời gian, tiến độ thanh toán và hiệu lực của các điều khoản liên quan trong hợp đồng gốc.
• Văn bản chấp thuận của người quyết định đầu tư: Đối với các dự án sử dụng vốn ngân sách, đây là văn bản bắt buộc phải có để làm căn cứ pháp lý cao nhất cho việc ký kết phụ lục.

Quy trình gia hạn hợp đồng xây dựng

Để đảm bảo tính pháp lý và tối ưu hóa khả năng hiển thị câu trả lời nhanh trên công cụ tìm kiếm, quy trình gia hạn thời gian thực hiện hợp đồng xây dựng cần được thực hiện chặt chẽ và tuần tự theo các bước cụ thể.

• Bước 1: Ngay khi xuất hiện các yếu tố làm chậm trễ tiến độ, nhà thầu phải gửi văn bản thông báo cho chủ đầu tư trong thời hạn quy định của hợp đồng, nêu rõ nguyên nhân, đánh giá mức độ ảnh hưởng đến đường găng tiến độ và đề xuất thời gian gia hạn cụ thể kèm tài liệu chứng minh.
• Bước 2: Chủ đầu tư và nhà thầu tiến hành họp thương thảo, rà soát chi tiết biểu đồ tiến độ thực tế, xác định rõ nguyên nhân chậm trễ thuộc về bên nào để phân định trách nhiệm gánh chịu các chi phí phát sinh do kéo dài thời gian thi công.
• Bước 3: Đối với các dự án sử dụng vốn đầu tư công, chủ đầu tư lập tờ trình kèm theo hồ sơ giải trình chi tiết gửi người quyết định đầu tư để xin ý kiến chấp thuận bằng văn bản về việc điều chỉnh tiến độ thực hiện hợp đồng.
• Bước 4: Sau khi nhận được văn bản chấp thuận của người quyết định đầu tư, chủ đầu tư và nhà thầu tiến hành ký kết phụ lục gia hạn hợp đồng xây dựng. Đồng thời, nhà thầu phải nộp bổ sung văn bản gia hạn hiệu lực của bảo lãnh thực hiện hợp đồng và bảo hiểm công trình tương ứng với thời gian được gia hạn.

Rủi ro pháp lý nếu gia hạn sai thẩm quyền

Hậu quả của việc ký kết phụ lục gia hạn hợp đồng xây dựng không đúng thẩm quyền là cực kỳ nghiêm trọng đối với cả chủ đầu tư và nhà thầu khi dự án bước vào giai đoạn quyết toán hoặc bị thanh kiểm tra.

Phụ lục gia hạn có nguy cơ bị vô hiệu

Nếu chủ đầu tư tự ý ký phụ lục kéo dài tiến độ mà không có văn bản chấp thuận của người quyết định đầu tư đối với dự án sử dụng vốn ngân sách, phụ lục này sẽ bị coi là vi phạm điều cấm của pháp luật về đấu thầu và xây dựng. Khi đó, cơ quan tài phán hoặc cơ quan thanh tra hoàn toàn có quyền tuyên phụ lục hợp đồng vô hiệu về mặt pháp lý.

Rủi ro bị xuất toán chi phí khi kiểm toán

Cơ quan Kiểm toán Nhà nước hoặc Thanh tra Bộ Tài chính khi vào cuộc sẽ áp dụng quy trình kiểm toán báo cáo quyết toán dự án để rà soát rất kỹ thời hạn hiệu lực của hợp đồng gốc và tính hợp pháp của các phụ lục điều chỉnh. Nếu phát hiện phụ lục gia hạn sai thẩm quyền, toàn bộ các khoản thanh toán cho khối lượng công việc hoàn thành trong khoảng thời gian gia hạn sai luật sẽ bị từ chối quyết toán và bị xuất toán, buộc chủ đầu tư hoặc nhà thầu phải hoàn trả lại ngân sách Nhà nước.

Nguy cơ bị xử lý vi phạm và phát sinh tranh chấp

Bên cạnh thiệt hại về tài chính, các bên liên quan còn đối mặt với nguy cơ bị xử phạt hành chính theo quy định của pháp luật về xây dựng. Tranh chấp kéo dài giữa nhà thầu và chủ đầu tư về nghĩa vụ thanh toán trong thời gian gia hạn sai thẩm quyền cũng làm đình trệ toàn bộ dự án, ảnh hưởng nghiêm trọng đến uy tín của các bên trên thị trường.

Giải đáp các câu hỏi thường gặp về gia hạn hợp đồng xây dựng

Chủ đầu tư có được tự gia hạn hợp đồng xây dựng không?

Chủ đầu tư chỉ được tự quyết định gia hạn tiến độ thực hiện hợp đồng trong phạm vi thời hạn thực hiện hợp đồng đã được người quyết định đầu tư phê duyệt trước đó và việc gia hạn này hoàn toàn không làm thay đổi các mục tiêu, quy mô, tổng mức đầu tư của dự án.

Gia hạn thời gian thực hiện hợp đồng thuộc thẩm quyền của ai?

Đối với dự án sử dụng vốn đầu tư công hoặc dự án thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đấu thầu, thẩm quyền phê duyệt việc gia hạn thuộc về người quyết định đầu tư nếu việc gia hạn làm kéo dài tổng tiến độ của dự án. Đối với dự án vốn tư nhân hoặc không thuộc Luật Đấu thầu, thẩm quyền thuộc về sự thỏa thuận tự nguyện giữa chủ đầu tư và nhà thầu.

Gia hạn thời gian thực hiện hợp đồng theo Luật Đấu thầu được thực hiện như thế nào?

Việc gia hạn phải tuân thủ trình tự: Nhà thầu gửi công văn đề xuất kèm tài liệu chứng minh, chủ đầu tư tiến hành thẩm định và lập tờ trình báo cáo, người quyết định đầu tư phê duyệt văn bản chấp thuận điều chỉnh tiến độ, cuối cùng chủ đầu tư và nhà thầu tiến hành ký kết phụ lục hợp đồng đồng thời gia hạn hiệu lực bảo lãnh thực hiện.

Công văn chấp thuận gia hạn hợp đồng xây dựng gồm những nội dung gì?

Công văn chấp thuận gia hạn của chủ đầu tư hoặc người quyết định đầu tư phải nêu rõ: Căn cứ pháp lý phê duyệt, lý do khách quan chấp thuận điều chỉnh, thời gian gia hạn cụ thể (số ngày kéo dài hoặc mốc hoàn thành mới), yêu cầu nhà thầu cập nhật lại thời hạn của bảo lãnh thực hiện hợp đồng và quy định rõ trách nhiệm tài chính phát sinh do kéo dài tiến độ.

Kết luận và lời khuyên cho các bên tham gia hợp đồng

Việc xác định đúng thẩm quyền gia hạn hợp đồng xây dựng không chỉ là yêu cầu bắt buộc tuân thủ pháp luật mà còn là giải pháp tối ưu bảo vệ quyền lợi hợp pháp của cả chủ đầu tư và nhà thầu. Một phụ lục gia hạn được ký kết đúng thẩm quyền, chặt chẽ về mặt pháp lý sẽ giúp dự án vận hành trơn tru, hạn chế tối đa các tranh chấp và đảm bảo quá trình thanh quyết toán diễn ra thuận lợi. Lời khuyên thiết thực dành cho các chủ đầu tư và nhà thầu là cần chủ động rà soát tiến độ thực tế, chuẩn bị hồ sơ xin gia hạn và thực hiện trình duyệt cấp có thẩm quyền tối thiểu 30 ngày trước khi hợp đồng cũ hết hiệu lực thi hành.

Trong các dự án có giá trị lớn hoặc sử dụng vốn ngân sách Nhà nước, việc rà soát hồ sơ pháp lý trước khi ký phụ lục gia hạn là cần thiết nhằm hạn chế các rủi ro khi thanh tra, kiểm toán. Doanh nghiệp có thể tham khảo ý kiến từ các đơn vị tư vấn chuyên sâu như MAN – Master Accountant Network để được hỗ trợ phù hợp.

Thông tin liên hệ MAN – Master Accountant Network

• Địa chỉ: Số 19A, đường 43, phường Tân Thuận, TP. Hồ Chí Minh
• Mobile/Zalo: 0903 963 163 – 0903 428 622
• Email: ma*@*****et.vn

Phụ trách sản xuất nội dung bởi: Ông Lê Hoàng Tuyên – Sáng lập viên (Founder) & CEO MAN – Master Accountant Network, Kiểm toán viên CPA Việt Nam với hơn 30 năm kinh nghiệm trong ngành Kế toán, Kiểm toán và Tư vấn Tài chính.