Các trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng hiện được xác định theo loại hình đầu tư và nội dung thay đổi phát sinh trong quá trình thực hiện. Đối với dự án đầu tư công, khoản 2 Điều 28 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 quy định 5 trường hợp được điều chỉnh. Điều 40 Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định tiếp các trường hợp phải thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh. Hai văn bản này cùng có hiệu lực từ ngày 01/07/2026.

Quy định về các trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng hiện hành

Theo Điều 28 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, việc điều chỉnh dự án được xem xét theo hình thức đầu tư. Năm trường hợp tại khoản 2 Điều 28 áp dụng cho dự án đầu tư công; dự án PPP thực hiện theo pháp luật về PPP, còn việc điều chỉnh dự án đầu tư kinh doanh do người quyết định đầu tư quyết định. Vì vậy, không nên dùng một danh sách chung cho mọi dự án.

Căn cứ pháp lý trực tiếp cho phần này là Luật số 135/2025/QH15 – Luật Xây dựng, được Quốc hội ban hành ngày 10/12/2025 và có hiệu lực từ 01/07/2026.

Dự án đầu tư công

Đối với dự án đầu tư công, các trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng được liệt kê tại khoản 2 Điều 28. Mỗi trường hợp đều có điều kiện riêng, nên việc phát sinh chi phí, chậm tiến độ hoặc thay đổi bản vẽ chưa đủ để tự động xác định dự án thuộc diện điều chỉnh.

Năm nhóm căn cứ cần đối chiếu gồm:

• Nhà nước thay đổi chính sách, pháp luật làm tăng tổng mức đầu tư hoặc cấp có thẩm quyền điều chỉnh chủ trương đầu tư.
• Quy hoạch được sử dụng làm căn cứ lập dự án được điều chỉnh và ảnh hưởng trực tiếp đến quy mô hoặc địa điểm đầu tư xây dựng.
• Bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản làm thay đổi mục tiêu, quy mô, tổng mức đầu tư hoặc thời gian thực hiện.
• Xuất hiện yếu tố mang lại hiệu quả cao hơn và chủ đầu tư chứng minh được hiệu quả tài chính, kinh tế – xã hội.
• Chỉ số giá trong thời gian thực hiện dự án lớn hơn chỉ số giá dùng để tính dự phòng trượt giá, dẫn đến tăng tổng mức đầu tư.

Dự án PPP

Đối với dự án PPP, khoản 3 Điều 28 Luật Xây dựng 2025 quy định việc điều chỉnh dự án thực hiện theo pháp luật về PPP. Điều 40 Nghị định 217/2026/NĐ-CP cũng dẫn chiếu việc tuân thủ quy định tương ứng đối với dự án PPP. Do đó, 5 trường hợp dành cho dự án đầu tư công không được áp dụng máy móc cho dự án PPP.

Dự án đầu tư kinh doanh

Theo khoản 4 Điều 28 Luật Xây dựng 2025, việc điều chỉnh dự án đầu tư kinh doanh do người quyết định đầu tư quyết định. Đây là cơ chế khác với việc liệt kê 5 trường hợp đối với dự án đầu tư công. Khi xử lý hồ sơ, cần xác định thêm quy định chuyên ngành và thẩm quyền có liên quan.

Các trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư công

Đây là nhóm có căn cứ được quy định cụ thể nhất. Các trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng đối với dự án đầu tư công phải được đối chiếu trực tiếp với khoản 2 Điều 28 Luật Xây dựng 2025, đồng thời xem xét nội dung thay đổi có dẫn đến yêu cầu thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh theo Điều 40 Nghị định 217/2026/NĐ-CP hay không.

Thay đổi chính sách, pháp luật hoặc chủ trương đầu tư

Dự án đầu tư công được điều chỉnh khi Nhà nước thay đổi chính sách, pháp luật làm tăng tổng mức đầu tư hoặc khi chủ trương đầu tư được cấp có thẩm quyền điều chỉnh. Hồ sơ cần xác định văn bản hoặc quyết định làm phát sinh thay đổi, thời điểm áp dụng và tác động trực tiếp đến dự án.

Điều chỉnh quy hoạch ảnh hưởng đến quy mô hoặc địa điểm dự án

Dự án được điều chỉnh khi quy hoạch được sử dụng làm căn cứ lập dự án được điều chỉnh và sự thay đổi ảnh hưởng trực tiếp đến quy mô đầu tư hoặc địa điểm đầu tư xây dựng. Không chỉ cần chứng minh quy hoạch có thay đổi mà phải chỉ ra phần nội dung của dự án bị tác động.

Bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản

Một trong các trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng là khi xảy ra sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản trong hoạt động xây dựng làm thay đổi mục tiêu, quy mô, tổng mức đầu tư hoặc thời gian thực hiện. Điều 13 Luật Xây dựng 2025 được sử dụng để nhận diện các trường hợp này.

Điều 13 đề cập một số nhóm sự kiện như:

• Thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn và dịch bệnh.
• Tình trạng khẩn cấp về quốc phòng, an ninh và trật tự.
• Đình công, cấm vận, phong tỏa và các trường hợp khác theo pháp luật.
• Phát hiện di tích khảo cổ.
• Thay đổi chính sách, pháp luật của Nhà nước hoặc điều kiện địa chất bất thường không thể dự đoán trước trong trường hợp được xác định là hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Việc xác định một sự kiện cụ thể là bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản còn phải đáp ứng điều kiện theo pháp luật dân sự. Vì vậy, hồ sơ nên chứng minh sự kiện, thời điểm xảy ra, tác động và mối quan hệ nhân quả với nội dung đề nghị điều chỉnh.

Xuất hiện yếu tố mang lại hiệu quả cao hơn

Dự án đầu tư công được điều chỉnh khi xuất hiện yếu tố mang lại hiệu quả cao hơn và chủ đầu tư chứng minh được hiệu quả tài chính, kinh tế – xã hội của phương án mới. Một đề xuất chỉ nêu “tối ưu hơn” hoặc “tiết kiệm hơn” chưa phản ánh đầy đủ yêu cầu chứng minh hiệu quả.

Chỉ số giá làm tăng tổng mức đầu tư

Dự án được điều chỉnh khi chỉ số giá trong thời gian thực hiện lớn hơn chỉ số giá dùng để tính dự phòng trượt giá trong tổng mức đầu tư đã được cấp có thẩm quyền quyết định và dẫn đến tăng tổng mức đầu tư. Vì vậy, cần đối chiếu chỉ số giá thực tế với cơ sở tính dự phòng ban đầu trước khi kết luận.

Khi biến động giá kéo theo điều chỉnh chi phí, có thể đối chiếu thêm quy trình điều chỉnh dự toán xây dựng theo quy định 2026 để kiểm tra mối liên hệ giữa thay đổi chi phí và hồ sơ dự toán.

Khi nào phải thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh

Điều 28 Luật Xây dựng 2025 trả lời câu hỏi dự án có căn cứ để điều chỉnh hay không; Điều 40 Nghị định 217/2026/NĐ-CP trả lời tiếp câu hỏi có phải thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh hay không. Hai bước này cần được tách riêng khi rà soát hồ sơ.

Văn bản quy định chi tiết hiện hành là Nghị định số 217/2026/NĐ-CP của Chính phủ, ban hành ngày 19/06/2026 và có hiệu lực từ 01/07/2026.

Điều chỉnh quy hoạch làm thay đổi chỉ tiêu hoặc thông số quy hoạch

Khi điều chỉnh quy hoạch làm thay đổi các chỉ tiêu hoặc thông số quy hoạch trong phạm vi khu đất thực hiện dự án, Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh thuộc trường hợp cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định theo điểm a khoản 2 Điều 40 Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Hồ sơ cần chỉ ra quy hoạch và chỉ tiêu bị thay đổi.

Thay đổi mục tiêu hoặc quy mô đầu tư xây dựng

Khi mục tiêu hoặc quy mô đầu tư xây dựng được xác định trong quyết định đầu tư hoặc quyết định phê duyệt dự án thay đổi, Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh thuộc trường hợp phải thẩm định theo Điều 40. Quy định có ngoại lệ đối với việc chuẩn xác lại các tính toán hoặc cắt giảm hạng mục, công trình độc lập đã được người quyết định đầu tư phê duyệt.

Thay đổi một số nội dung thiết kế trong Báo cáo nghiên cứu khả thi

Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh phải được thẩm định khi thay đổi các nội dung thiết kế thuộc phạm vi Điều 40, gồm giải pháp kiến trúc liên quan đến các phân khu chức năng sử dụng chính, giải pháp kết cấu chính hoặc sơ đồ nguyên lý của hệ thống kỹ thuật đối với dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật.

Điều chỉnh làm tăng tổng mức đầu tư đối với dự án đầu tư công và PPP

Đối với dự án đầu tư công và PPP, điều chỉnh làm tăng tổng mức đầu tư thuộc nhóm phải thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh. Tuy nhiên, Điều 40 Nghị định 217/2026/NĐ-CP loại trừ trường hợp tăng do chi phí đền bù, hỗ trợ, tái định cư hoặc do chỉ số giá xây dựng theo điểm đ khoản 2 Điều 28 Luật Xây dựng 2025.

Để kiểm soát tác động của thay đổi đến tổng mức đầu tư, có thể tham khảo quy định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng hiện hành và đối chiếu riêng phần chi phí bị tác động.

Điều chỉnh dự án khác gì với điều chỉnh thiết kế

Điều chỉnh dự án và điều chỉnh thiết kế không phải là một thủ tục. Một thay đổi trên hồ sơ thiết kế không mặc nhiên làm phát sinh điều chỉnh dự án; ngược lại, nếu thay đổi thiết kế tác động đến mục tiêu, quy mô, tổng mức đầu tư hoặc nội dung thuộc phạm vi phải điều chỉnh dự án thì cần xử lý ở cấp dự án.

Trường hợp chỉ điều chỉnh hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công

Theo điểm b khoản 6 Điều 40 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, nếu chỉ điều chỉnh hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công và nội dung không thuộc các trường hợp phải thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh, chủ đầu tư thực hiện thẩm định, phê duyệt và báo cáo kết quả với người quyết định đầu tư.

Trường hợp điều chỉnh thiết kế dẫn đến phải điều chỉnh dự án

Khi thay đổi thiết kế làm phát sinh thay đổi ở cấp dự án, cần rà soát đồng thời thiết kế, khối lượng, dự toán, tổng mức đầu tư và quyết định phê duyệt. Chuỗi kiểm tra này giúp xác định đúng phạm vi xử lý thay vì chỉ cập nhật bản vẽ.

Cách xác định hướng xử lý khi dự án phát sinh thay đổi

Khi phát sinh thay đổi, nên xử lý từ phạm vi rộng đến hẹp: xác định loại dự án, xác định nội dung thay đổi, đối chiếu căn cứ điều chỉnh, sau đó mới xác định yêu cầu thẩm định và thẩm quyền phê duyệt. Đây là cách kiểm soát phù hợp khi xử lý các trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng có tác động đến chi phí.

Quy trình rà soát thực tế có thể thực hiện theo 5 bước:

• Bước 1: Xác định loại và hình thức đầu tư: đầu tư công, PPP hoặc đầu tư kinh doanh.
• Bước 2: Xác định nội dung thay đổi: quy hoạch, mục tiêu, quy mô, thiết kế, tổng mức đầu tư hoặc thời gian thực hiện.
• Bước 3: Đối chiếu căn cứ điều chỉnh: với dự án đầu tư công, kiểm tra khoản 2 Điều 28 Luật Xây dựng 2025.
• Bước 4: Kiểm tra yêu cầu thẩm định: đối chiếu Điều 40 Nghị định 217/2026/NĐ-CP.
• Bước 5: Xác định hồ sơ và thẩm quyền: chuẩn bị hồ sơ theo Điều 35 và quy định liên quan, sau đó xác định đúng người quyết định đầu tư hoặc cơ quan có thẩm quyền.

Hồ sơ và nội dung cần làm rõ khi thẩm định điều chỉnh

Theo Điều 40 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, hồ sơ trình thẩm định thực hiện theo Điều 35 và phải làm rõ lý do, mục tiêu điều chỉnh, điều kiện điều chỉnh đối với dự án đầu tư công, PPP, cùng quá trình thực hiện và tình hình thi công thực tế. Phần chi phí cần thống nhất với thiết kế và căn cứ tính toán.

Tùy nội dung điều chỉnh, hồ sơ nên được rà soát theo các nhóm:

• Văn bản pháp lý của dự án và các quyết định phê duyệt có liên quan.
• Báo cáo nghiên cứu khả thi và tài liệu thiết kế thuộc hồ sơ dự án.
• Tài liệu chứng minh nguyên nhân và căn cứ điều chỉnh.
• Cơ sở xác định tổng mức đầu tư điều chỉnh, gồm dữ liệu về giá, định mức, đơn giá, báo giá hoặc kết quả thẩm định giá nếu có liên quan.
• Báo cáo quá trình thực hiện và tình hình thi công thực tế đến thời điểm đề xuất.

Lý do và mục tiêu điều chỉnh

Hồ sơ cần mô tả nguyên nhân phát sinh và mục tiêu của phương án điều chỉnh, đồng thời liên kết nguyên nhân với nội dung thay đổi. Nếu đề xuất tăng chi phí, cần chỉ rõ khoản chi phí nào bị tác động và căn cứ xác định.

Điều kiện để thực hiện điều chỉnh

Không nên chỉ mô tả nội dung thay đổi mà cần chứng minh mối liên hệ giữa nguyên nhân phát sinh và căn cứ pháp lý cho phép điều chỉnh. Nếu tổng mức đầu tư thay đổi, cần kiểm tra sự thống nhất giữa thiết kế, khối lượng, dự toán và tổng mức đầu tư.

Quá trình thực hiện và tình hình thi công thực tế

Hồ sơ cần phản ánh quá trình thực hiện và tình hình thi công thực tế đến thời điểm đề xuất. Đối với dự án đang triển khai, nên đối chiếu khối lượng đã thực hiện, giá trị nghiệm thu, hợp đồng và các phần việc bị ảnh hưởng.

Những lỗi dễ gặp khi điều chỉnh dự án

Các trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng thường bị xử lý sai ở bước phân loại căn cứ và thủ tục. Một số lỗi cần tránh gồm:

Các lỗi thường gặp là:

• Nhầm căn cứ được điều chỉnh với trường hợp bắt buộc phải thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh.
• Cho rằng mọi trường hợp tăng tổng mức đầu tư đều phải thẩm định mà không kiểm tra nguyên nhân tăng và trường hợp loại trừ.
• Đồng nhất điều chỉnh dự án với điều chỉnh thiết kế bản vẽ thi công.
• Áp dụng quy định cũ cho hồ sơ phát sinh sau ngày 01/07/2026 mà không kiểm tra quy định chuyển tiếp.
• Điều chỉnh chi phí nhưng không cập nhật đồng bộ thiết kế, khối lượng, dự toán và tổng mức đầu tư.

Khi cần chuẩn bị cho giai đoạn kết thúc dự án, có thể tham khảo quyết toán vốn đầu tư xây dựng mới nhất và quy trình thực hiện để đối chiếu yêu cầu quản lý hồ sơ và chi phí sau quá trình đầu tư.

Kết luận

Các trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng phải được xác định theo loại hình đầu tư, nội dung thay đổi và căn cứ pháp lý tương ứng. Đối với dự án đầu tư công, khoản 2 Điều 28 Luật Xây dựng 2025 quy định 5 trường hợp; sau đó cần đối chiếu Điều 40 Nghị định 217/2026/NĐ-CP để xác định yêu cầu thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh.

Đối với chủ đầu tư và ban quản lý dự án, hồ sơ nên được rà soát đồng bộ giữa quyết định phê duyệt, quy hoạch, thiết kế, khối lượng, dự toán, tổng mức đầu tư, hợp đồng và tình hình thi công thực tế. Kiểm soát từ khi phát sinh thay đổi giúp hạn chế sai lệch hồ sơ, kiểm soát chi phí và thuận lợi hơn cho công tác quyết toán.

MAN – Master Accountant Network có thể hỗ trợ rà soát hồ sơ điều chỉnh dự án, kiểm tra cơ sở xác định chi phí và tổng mức đầu tư, cũng như đánh giá mức độ tuân thủ trong quá trình thực hiện đầu tư xây dựng.

Căn cứ pháp lý

• Luật số 135/2025/QH15 – Luật Xây dựng – Quốc hội ban hành ngày 10/12/2025, hiệu lực 01/07/2026.
• Nghị định số 217/2026/NĐ-CP – Chính phủ ban hành ngày 19/06/2026, hiệu lực 01/07/2026.

Câu hỏi thường gặp về các trường hợp điều chỉnh dự án

Dự án PPP được điều chỉnh theo quy định nào?

Dự án PPP được điều chỉnh theo pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư. Khoản 3 Điều 28 Luật Xây dựng 2025 quy định việc điều chỉnh dự án PPP thực hiện theo pháp luật về PPP.

Dự án đầu tư kinh doanh được điều chỉnh như thế nào?

Theo khoản 4 Điều 28 Luật Xây dựng 2025, việc điều chỉnh dự án đầu tư kinh doanh do người quyết định đầu tư quyết định. Không áp dụng máy móc 5 trường hợp tại khoản 2 Điều 28 dành cho dự án đầu tư công.

Chỉ điều chỉnh thiết kế bản vẽ thi công có phải điều chỉnh dự án không?

Không phải mọi trường hợp chỉ điều chỉnh thiết kế bản vẽ thi công đều phải điều chỉnh dự án. Nếu nội dung điều chỉnh không thuộc trường hợp phải thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh và đáp ứng điều kiện tại khoản 6 Điều 40, chủ đầu tư xử lý theo cơ chế quy định tại điều khoản này