Nghị định số 226/2025/NĐ-CP, ban hành ngày 15/8/2025, được đánh giá là một trong những văn bản pháp lý quan trọng nhất của Chính phủ nhằm đồng bộ hóa và hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai. Nghị định này không chỉ giải quyết các vướng mắc, tồn đọng trong thực tiễn mà còn tác động trực tiếp và sâu sắc đến quyền lợi của người dân, nhà đầu tư, và quy trình quản lý của các cơ quan nhà nước, đặc biệt trong lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (BT, HT, TĐC).

Bài viết này sẽ đi sâu phân tích những thay đổi cốt lõi mà Nghị định 226/2025/NĐ-CP mang lại đối với các quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, cụ thể là Nghị định 88/2024/NĐ-CP, 102/2024/NĐ-CP và 151/2025/NĐ-CP.

Những thay đổi then chốt đối với Nghị định 88/2024/NĐ-CP (Về Bồi thường, Hỗ trợ, Tái định cư)

Các sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 226/2025/NĐ-CP tập trung vào việc xử lý các tình huống phức tạp và đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất.

Cơ chế xử lý khi thay đổi quy hoạch sau thu hồi đất (Bổ sung Điều 7a)

Đây là điểm mới nhằm giải quyết tình trạng thay đổi mốc giới hoặc hướng tuyến dự án sau khi đã có quyết định thu hồi đất.

• Thẩm quyền điều chỉnh: Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã được trao thẩm quyền quyết định điều chỉnh quyết định thu hồi đất và phương án BT, HT, TĐC theo đề nghị của chủ đầu tư hoặc người sử dụng đất.
• Ý nghĩa: Việc phân cấp này giúp rút ngắn quy trình, đảm bảo tính linh hoạt và kịp thời của công tác giải phóng mặt bằng, giảm thiểu khiếu nại do thay đổi dự án.

Định giá bồi thường minh bạch cho cây trồng, vật nuôi (Bổ sung Điều 14a)

Quy định mới làm rõ hơn cách xác định giá trị thiệt hại trong trường hợp khó định lượng sản lượng.

• Nguyên tắc bồi thường: Đối với vườn cây lâu năm chưa thu hoạch mà không xác định được sản lượng, mức bồi thường sẽ được tính bằng giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây.
• Cơ sở ban hành đơn giá: Nếu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa ban hành quy trình sản xuất, đơn giá bồi thường có thể được căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương.

Mở rộng đối tượng được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề

Nghị định 226/2025/NĐ-CP đã làm rõ hơn, theo đó, người được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm bao gồm cả những trường hợp đã đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) nhưng chưa được cấp GCNQSDĐ. Đây là sự điều chỉnh nhân văn, đảm bảo những người sử dụng đất ổn định, hợp pháp (dù thiếu thủ tục hành chính) vẫn nhận được hỗ trợ sinh kế.

Sắp xếp lại thứ tự ưu tiên địa điểm tái định cư

Quy định mới sắp xếp lại thứ tự ưu tiên bố trí tái định cư theo hướng tập trung vào việc ổn định cuộc sống người dân tại nơi ở mới:

1. Ưu tiên tại địa bàn đơn vị hành chính cấp xã nơi có đất bị thu hồi.
2. Ưu tiên tại địa bàn đơn vị hành chính cấp xã khác có điều kiện tương đương.
3. Ưu tiên lựa chọn khu đất có vị trí thuận lợi để hình thành khu tái định cư.

Xử lý dự án chuyển tiếp

Nghị định cho phép tiếp tục thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc đã chọn được nhà đầu tư trước ngày 01/8/2024 và đã ứng trước hoặc chi trả một phần tiền bồi thường. Điều này giúp gỡ vướng pháp lý cho hàng loạt dự án đang dang dở.

Thay đổi đối với Nghị định 102/2024/NĐ-CP (Quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai)

Nghị định 226/2025/NĐ-CP đã có những điều chỉnh quan trọng liên quan đến việc xử lý các dự án chậm tiến độ.

Thời điểm tính gia hạn sử dụng đất cho dự án chậm tiến độ

Quy định làm rõ thời điểm tính gia hạn sử dụng đất (không quá 24 tháng) để đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật:

• Trường hợp thông thường: Tính từ ngày bắt đầu của tháng thứ 25 kể từ thời điểm phải kết thúc việc đầu tư xây dựng.
• Trường hợp bị phát hiện qua kiểm tra, thanh tra: Tính từ ngày cơ quan có thẩm quyền quyết định gia hạn.

Quy trình thu hồi đất đối với rừng

Nghị định bổ sung quy trình thu hồi đất đồng thời với thu hồi rừng đối với đất lâm nghiệp của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư và tổ chức được giao rừng không thu tiền. Việc này nhằm đảm bảo tính đồng bộ, tránh chồng chéo khi thu hồi đất có yếu tố lâm nghiệp.

Thay đổi đối với Nghị định 151/2025/NĐ-CP (Về Phân định Thẩm quyền)

Các sửa đổi tập trung vào việc tinh gọn quy trình và tăng cường phân cấp, phân quyền cho chính quyền địa phương.

Phân định thẩm quyền phê duyệt đấu giá và giá đất

Nghị định 226/2025/NĐ-CP đã điều chỉnh một số điều của Nghị định 151/2025/NĐ-CP, làm rõ thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp xã và cấp tỉnh trong việc quyết định đấu giá, phê duyệt giá khởi điểm và công nhận kết quả trúng đấu giá. Điều này thúc đẩy tính chủ động của chính quyền địa phương.

Tinh gọn quy trình điều chỉnh bảng giá đất

Trong trường hợp cần thiết phải điều chỉnh bảng giá đất ngay trong năm, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh có quyền quyết định áp dụng một phần hoặc toàn bộ trình tự theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Quy định này giúp việc định giá đất được cập nhật kịp thời, phản ánh sát giá thị trường.

Tăng cường vai trò của cấp xã trong lập phương án giá đất

Nghị định 226/2025/NĐ-CP đã làm rõ vai trò của cơ quan quản lý đất đai cấp xã trong việc cung cấp phương án giá đất để lập phương án BT, HT, TĐC. Sự tham gia sâu hơn của cấp cơ sở là động thái phân cấp mạnh mẽ, giúp công tác giải phóng mặt bằng sát với thực tế địa phương hơn.

Kết luận

Nghị định 226/2025/NĐ-CP là một bước tiến quan trọng, thể hiện sự quyết tâm của Chính phủ trong việc hoàn thiện khung pháp lý đất đai một cách khoa học và toàn diện. Những thay đổi này không chỉ giải quyết các điểm nghẽn tồn đọng mà còn thiết lập cơ chế giải phóng mặt bằng nhanh hơn, minh bạch hơn, và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân tốt hơn.

Các nhà đầu tư, chủ dự án và người sử dụng đất cần kịp thời nghiên cứu và áp dụng những quy định mới này để đảm bảo tuân thủ pháp luật, tối ưu hóa quy trình đầu tư, và bảo vệ quyền lợi của mình.

Thông tin liên hệ MAN – Master Accountant Network

Hãy liên hệ với chúng tôi nếu bạn đang quan tâm với các dịch vụ như kiểm toán, kế toán, chuyển giá – giao dịch liên kết , hoặc các dịch vụ khác liên quan về thuế:

• Địa chỉ: Số 19A, đường 43, phường Tân Thuận, TP. Hồ Chí Minh
• Điện thoại / Zalo: 0903 963 163 – 0903 428 622
• Email: ma*@*****et.vn

Ngoài ra, quý doanh nghiệp và người đọc có thể tham khảo thêm các thông tin liên quan tại các website chuyên về thuế và giao dịch của MAN:

• Hướng dẫn về thuế và nghĩa vụ thuế tại MAN
• Giao dịch liên kết và quản lý chi phí doanh nghiệp tại MAN

Các trang này cung cấp đầy đủ hướng dẫn, tài liệu và công cụ hỗ trợ doanh nghiệp trong việc quản lý chi phí, công tác phí và thực hiện nghĩa vụ thuế một cách minh bạch và hiệu quả.

Xem thêm bài viết: Dịch vụ kiểm toán xây dựng uy tín tại TP.HCM năm 2025