Quản lý chi phí đầu tư xây dựng là hoạt động cốt lõi nhằm đảm bảo hiệu quả sử dụng vốn, kiểm soát tính hợp pháp, hợp lý và tránh thất thoát lãng phí trong suốt vòng đời dự án. Việc nắm vững quy định về quản lý chi phí là cần thiết đối với chủ đầu tư, ban quản lý dự án, tổ chức tư vấn, nhà thầu và các chủ thể liên quan trong quá trình xác định, thẩm định và kiểm soát chi phí.

Khung pháp lý về quản lý chi phí đầu tư xây dựng vừa ghi nhận mốc thay đổi quan trọng với việc ban hành Nghị định 206/2026/NĐ-CP ngày 15/06/2026 của Chính phủ (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2026, thay thế Nghị định 10/2021/NĐ-CP), hướng dẫn thi hành Luật Xây dựng số 135/2025/QH15. Bài viết này phân tích toàn diện các nội dung quản lý chi phí theo khung pháp lý mới nhất, kết hợp góc nhìn kiểm soát thực tế từ chuyên gia.

Căn cứ pháp lý cốt lõi

Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật cốt lõi điều chỉnh hoạt động quản lý chi phí bao gồm:

• Luật Xây dựng số 135/2025/QH15.
• Nghị định 206/2026/NĐ-CP ngày 15/06/2026 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng (hiệu lực từ 01/07/2026).
• Thông tư số 36/2026/TT-BXD ngày 26/06/2026 của Bộ Xây dựng hướng dẫn phương pháp xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng (hiệu lực từ 01/07/2026).
• Nghị định số 193/2026/NĐ-CP ngày 01/06/2026 của Chính phủ về quyết toán vốn đầu tư dự án hoàn thành (hiệu lực từ 01/07/2026) trên nền tảng quản lý thanh toán theo Nghị định 99/2021/NĐ-CP.

Quản lý chi phí đầu tư xây dựng là gì?

Quản lý chi phí đầu tư xây dựng là quá trình lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh và kiểm soát toàn bộ các khoản mục chi phí từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi hoàn thành đưa công trình vào khai thác sử dụng. Hoạt động này phải bảo đảm tuân thủ quy định pháp luật, tính toán đúng, đủ, phù hợp với thiết kế, tiêu chuẩn, quy chuẩn và công nghệ áp dụng.

Phạm vi quản lý chi phí đầu tư xây dựng

Nội dung quản lý chi phí đầu tư xây dựng bao gồm việc quản lý các công cụ và chỉ tiêu chi phí ở từng giai đoạn: sơ bộ tổng mức đầu tư, tổng mức đầu tư xây dựng, dự toán xây dựng, dự toán gói thầu, giá gói thầu, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, định mức xây dựng, giá xây dựng công trình và chỉ số giá xây dựng.

Đối tượng áp dụng

Theo Điều 2 Nghị định 206/2026/NĐ-CP, quy định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng áp dụng bắt buộc đối với dự án sử dụng vốn đầu tư công, dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP). Đối với các dự án sử dụng nguồn vốn khác ngoài quy định nêu trên, các tổ chức, cá nhân tham khảo các quy định tại Nghị định để xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng và tự chịu trách nhiệm về quyết định của mình.

Những nội dung không thuộc phạm vi điều chỉnh

Nghị định 206/2026/NĐ-CP quy định rõ các nội dung liên quan đến chi phí không thuộc phạm vi điều chỉnh bao gồm các hạng mục cụ thể sau:

• Giá hợp đồng xây dựng.
• Việc thanh toán, quyết toán hợp đồng xây dựng (thực hiện theo quy định pháp luật về hợp đồng xây dựng).
• Thanh toán và quyết toán vốn đầu tư xây dựng (thực hiện theo quy định pháp luật về quản lý, sử dụng vốn ngân sách và quy định chuyên ngành như Nghị định 193/2026/NĐ-CP).

Nguyên tắc quản lý chi phí đầu tư xây dựng

Quản lý chi phí đầu tư xây dựng phải bảo đảm nguyên tắc tính đúng, tính đủ, phù hợp với từng giai đoạn đầu tư, quy mô, tính chất công trình và đáp ứng các yêu cầu kỹ thuật của dự án. Chi phí phải được kiểm soát trong phạm vi tổng mức đầu tư đã được phê duyệt, bảo đảm hiệu quả đầu tư và công khai, minh bạch.

Xác định chi phí phù hợp với thiết kế và yêu cầu kỹ thuật

Mọi khoản mục chi phí phải được tính toán dựa trên khối lượng xác định từ hồ sơ thiết kế, chỉ dẫn kỹ thuật, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và giải pháp thi công được duyệt. Việc tách rời chi phí khỏi yêu cầu kỹ thuật công trình là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng thiếu hụt hoặc vượt chi phí trong quá trình triển khai.

Quản lý chi phí theo dự án, công trình và gói thầu

Chi phí đầu tư xây dựng được phân cấp quản lý từ tổng thể (dự án), bộ phận (công trình/hạng mục công trình) đến chi tiết thực hiện (gói thầu). Mỗi cấp độ chi phí đóng vai trò là cơ sở kiểm soát chi phí cho cấp độ thực hiện tiếp theo. Dự toán gói thầu được lập phù hợp với phạm vi công việc và nội dung chi phí trong dự toán công trình hoặc tổng mức đầu tư đã phê duyệt tương ứng.

Quản lý và sử dụng chi phí dự phòng

Chi phí dự phòng bao gồm dự phòng cho yếu tố khối lượng công việc phát sinh và dự phòng cho yếu tố trượt giá. Việc quản lý khoản chi này phải căn cứ vào tính chất công trình, thời gian thực hiện dự án và mức độ biến động giá cả thị trường. Chi phí dự phòng chỉ được sử dụng cho các nội dung phát sinh hợp pháp và phải thông qua quy trình thẩm định, phê duyệt đúng thẩm quyền.

Các khoản mục trong tổng mức đầu tư xây dựng

Tổng mức đầu tư xây dựng là toàn bộ chi phí đầu tư dự kiến để hoàn thành dự án, được xác định ở giai đoạn Báo cáo nghiên cứu khả thi. Theo Nghị định 206/2026/NĐ-CP, tổng mức đầu tư xây dựng gồm 7 nhóm chi phí: bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; xây dựng; thiết bị; quản lý dự án; tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí khác và chi phí dự phòng.

Cụ thể, cơ cấu 7 nhóm chi phí cấu thành tổng mức đầu tư xây dựng được tổng hợp chi tiết qua bảng dưới đây:

Việc phân định rõ ràng 7 nhóm chi phí này giúp chủ đầu tư lập kế hoạch tài chính chính xác và quản lý nguồn vốn hiệu quả ngay từ bước lập dự án.

Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Bao gồm chi phí bồi thường về đất, nhà, vật kiến trúc, cây trồng, vật nuôi; các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất; chi phí tái định cư; chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; chi phí sử dụng đất, thuê đất tính trong thời gian xây dựng (nếu có) và các chi phí liên quan khác.

Chi phí xây dựng và chi phí thiết bị

Hai nhóm chi phí này trực tiếp tạo nên giá trị vật thể của công trình và được cụ thể hóa thông qua các khoản mục chi tiết sau:

• Chi phí xây dựng: Gồm chi phí phá dỡ các công trình kiến trúc cũ, chi phí san lấp mặt bằng, chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và chi phí tạm thi công.
• Chi phí thiết bị: Gồm chi phí mua sắm thiết bị công nghệ, thiết bị công trình; chi phí gia công, chế tạo thiết bị (nếu có); chi phí vận chuyển, bảo quản, bảo dưỡng, lắp đặt, thử nghiệm, hiệu chỉnh và đào tạo chuyển giao công nghệ.

Chi phí quản lý dự án và chi phí tư vấn xây dựng

Để đảm bảo dự án được triển khai đúng tiến độ và chất lượng, các chi phí quản lý và tư vấn được cấu thành từ hai nhóm dịch vụ chính:

• Chi phí quản lý dự án: Chi phí cần thiết để chủ đầu tư tổ chức thực hiện các công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị, thực hiện đến khi hoàn thành bàn giao đưa công trình vào sử dụng.
• Chi phí tư vấn xây dựng: Chi phí thuê các tổ chức, cá nhân tư vấn thực hiện các công việc như lập báo cáo nghiên cứu khả thi, khảo sát, thiết kế, thẩm tra, giám sát thi công và các dịch vụ tư vấn khác.

Chi phí khác và chi phí dự phòng

Bên cạnh các chi phí trực tiếp, dự án cần dự trù cho các nghĩa vụ tài chính phụ trợ và rủi ro phát sinh qua các khoản mục sau:

• Chi phí khác: Gồm các khoản phí, lệ phí thẩm định, chi phí rà phá bom mìn, chi phí kiểm toán, thẩm tra quyết toán vốn đầu tư, chi phí bảo hiểm công trình và các chi phí đặc thù khác của dự án.
• Chi phí dự phòng: Gồm chi phí dự phòng cho khối lượng phát sinh (thường tính theo tỷ lệ %) và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá (xác định trên cơ sở độ dài thời gian thực hiện dự án và chỉ số giá xây dựng).

Mối quan hệ giữa tổng mức đầu tư, dự toán và giá gói thầu

Các chỉ tiêu chi phí trong quản lý đầu tư xây dựng hình thành theo một chuỗi tuyến tính khép kín, trong đó chỉ tiêu ở giai đoạn trước làm cơ sở kiểm soát chi phí cho chỉ tiêu ở giai đoạn sau. Sự đồng bộ giữa sơ bộ tổng mức đầu tư, tổng mức đầu tư, dự toán xây dựng và giá gói thầu quyết định tính kỷ luật tài chính của dự án.

Chuỗi quản lý chi phí được vận hành theo thứ tự từng bước: Sơ bộ tổng mức đầu tư ở giai đoạn chủ trương đầu tư làm căn cứ xác định Tổng mức đầu tư trong Báo cáo nghiên cứu khả thi. Tiếp đó, Tổng mức đầu tư đóng vai trò là mức chi phí tối đa để phê duyệt Dự toán xây dựng công trình ở bước thiết kế triển khai. Từ Dự toán xây dựng, chủ đầu tư bóc tách thành Dự toán gói thầu và xác định Giá gói thầu trong kế hoạch lựa chọn nhà thầu.

Bảng tổng hợp dưới đây thể hiện sự nối tiếp và hạn mức kiểm soát giữa các chỉ tiêu chi phí qua từng giai đoạn của dự án:

Sự liên kết chặt chẽ giữa các cấp độ chi phí này bảo đảm kỷ luật tài chính và ngăn ngừa rủi ro thất thoát vốn xuyên suốt quá trình đầu tư.

Sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng

Là ước tính chi phí của dự án được xác định ở giai đoạn Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (hoặc Đề xuất chủ trương đầu tư). Sơ bộ tổng mức đầu tư đóng vai trò là căn cứ để cấp có thẩm quyền xem xét, quyết định chủ trương đầu tư dự án và là mức chi phí định hướng khi lập Báo cáo nghiên cứu khả thi.

Tổng mức đầu tư xây dựng

Được xác định trong Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng. Tổng mức đầu tư xây dựng được phê duyệt là chi phí tối đa để chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng. Tổng mức đầu tư là cơ sở để quản lý chi phí, lựa chọn hình thức đầu tư, lập kế hoạch vốn và kiểm soát dự toán xây dựng.

Dự toán xây dựng công trình

Là toàn bộ chi phí cần thiết để xây dựng công trình, hạng mục công trình, được xác định ở giai đoạn thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở (như Thiết kế kỹ thuật hoặc Thiết kế bản vẽ thi công). Dự toán xây dựng không được vượt tổng mức đầu tư đã phê duyệt và là căn cứ để quản lý giá gói thầu.

Dự toán gói thầu và giá gói thầu xây dựng

Dự toán gói thầu và giá gói thầu đại diện cho bước chuyển giao từ giai đoạn thiết kế sang lựa chọn nhà thầu, được định nghĩa cụ thể như sau:

• Dự toán gói thầu: Là chi phí tính toán cho từng gói thầu cụ thể, được xác định trước khi lựa chọn nhà thầu trên cơ sở dự toán xây dựng công trình được duyệt.
• Giá gói thầu: Là giá trị gói thầu được ghi trong kế hoạch lựa chọn nhà thầu do người có thẩm quyền phê duyệt. Giá gói thầu phục vụ làm căn cứ để xét duyệt trúng thầu và thương thảo, ký kết hợp đồng.

Thẩm tra, thẩm định và phê duyệt tổng mức đầu tư

Tổng mức đầu tư xây dựng phải được thẩm tra, thẩm định chặt chẽ trước khi trình người có thẩm quyền phê duyệt. Quá trình thẩm định kiểm tra tính pháp lý của hồ sơ, sự phù hợp của phương pháp xác định chi phí, tính chính xác của khối lượng, định mức và đơn giá áp dụng.

Để phân biệt rõ thẩm quyền và vai trò của các chủ thể, bảng dưới đây tổng hợp các đặc trưng chính của ba hoạt động này:

Việc tuân thủ đúng trình tự từ thẩm tra, thẩm định đến phê duyệt bảo đảm tính pháp lý và hiệu quả cho tổng mức đầu tư.

Thẩm tra tổng mức đầu tư

Thẩm tra là hoạt động kiểm tra, đánh giá chuyên môn do tổ chức tư vấn có đủ điều kiện năng lực thực hiện theo yêu cầu của chủ đầu tư hoặc cơ quan thẩm định. Kết quả thẩm tra thể hiện bằng báo cáo thẩm tra, là căn cứ quan trọng phục vụ công tác thẩm định.

Thẩm định tổng mức đầu tư

Thẩm định là hoạt động kiểm tra, xem xét của cơ quan chuyên môn về xây dựng hoặc cơ quan chuyên môn thuộc người quyết định đầu tư. Các nội dung chính được xem xét trong quá trình thẩm định bao gồm:

1. Sự đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ trình thẩm định.
2. Sự phù hợp của phương pháp xác định tổng mức đầu tư với đặc điểm, tính chất của dự án.
3. Tính hợp lý của việc xác định các khoản mục chi phí: bồi thường, xây dựng, thiết bị, quản lý dự án, tư vấn, chi phí khác và dự phòng.
4. Đánh giá hiệu quả đầu tư, khả năng cân đối nguồn vốn.

Phê duyệt tổng mức đầu tư

Người quyết định đầu tư phê duyệt tổng mức đầu tư xây dựng đồng thời với việc phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi. Tổng mức đầu tư phê duyệt là cơ sở pháp lý để chủ đầu tư quản lý, thực hiện các bước tiếp theo của dự án.

Cập nhật tổng mức đầu tư sau phê duyệt

Trong quá trình thực hiện, nếu có sự thay đổi về chính sách, giá cả hoặc điều chỉnh thiết kế hợp pháp dẫn đến biến động chi phí, tổng mức đầu tư phải được rà soát và cập nhật. Việc cập nhật bảo đảm số liệu chi phí phản ánh chính xác thực tế trước khi tổ chức đấu thầu hoặc giao nộp báo cáo quyết toán.

Xác định, thẩm định và phê duyệt dự toán xây dựng

Dự toán xây dựng công trình được xác định trên cơ sở khối lượng từ thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở, các tiêu chuẩn, quy chuẩn, định mức kinh tế – kỹ thuật và giá thị trường tại thời điểm lập. Dự toán là công cụ kiểm soát chi phí thực tế ở giai đoạn thi công.

Căn cứ xác định dự toán xây dựng

Việc xác định dự toán xây dựng công trình được tiến hành dựa trên các căn cứ pháp lý và dữ liệu kỹ thuật sau:

• Hồ sơ thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công và chỉ dẫn kỹ thuật.
• Hệ thống định mức xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành hoặc định mức đặc thù được xác định theo quy định.
• Giá vật liệu, giá nhân công, giá ca máy và thiết bị thi công do cơ quan có thẩm quyền công bố hoặc giá thị trường tại thời điểm lập.
• Các quy định về chi phí quản lý dự án, tư vấn và chi phí khác.

Cơ cấu chi phí trong dự toán xây dựng

Dự toán xây dựng công trình được tổng hợp từ 6 khoản mục chi phí thành phần chính gồm:

1. Chi phí xây dựng: Gồm chi phí trực tiếp (vật liệu, nhân công, máy thi công), chi phí gián tiếp (chi phí chung, chi phí nhà tạm, chi phí một số công việc không xác định được khối lượng từ thiết kế), thu nhập chịu thuế tính trước.
2. Chi phí thiết bị: Gồm chi phí mua sắm, gia công, vận chuyển, bảo hiểm, lắp đặt, thử nghiệm.
3. Chi phí quản lý dự án: Tính theo định mức tỷ lệ % hoặc lập dự toán riêng.
4. Chi phí tư vấn xây dựng: Tính theo định mức tỷ lệ % hoặc lập dự toán.
5. Chi phí khác: Các khoản phí, lệ phí liên quan đến công trình.
6. Chi phí dự phòng: Gồm dự phòng phát sinh khối lượng và dự phòng trượt giá.

Thẩm định dự toán xây dựng

Theo quy định tại Nghị định 206/2026/NĐ-CP, dự toán xây dựng do chủ đầu tư tổ chức lập được thẩm định đồng thời với bước thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở. Thẩm quyền thẩm định dự toán cụ thể được thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý hoạt động xây dựng, tùy thuộc vào loại công trình, cấp công trình và nguồn vốn đầu tư của dự án.

Phê duyệt dự toán xây dựng

Thẩm quyền phê duyệt dự toán xây dựng được thực hiện đồng bộ với quy định về thẩm quyền phê duyệt thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở theo pháp luật về quản lý hoạt động xây dựng và các trường hợp cụ thể tại quy định pháp luật hiện hành. Trường hợp dự toán xây dựng xác định lại vượt tổng mức đầu tư đã phê duyệt, việc phê duyệt dự toán phải gắn liền với thủ tục điều chỉnh tổng mức đầu tư theo thẩm quyền.

Điều chỉnh tổng mức đầu tư và dự toán xây dựng

Điều chỉnh chi phí đầu tư xây dựng chỉ được thực hiện trong các trường hợp do pháp luật quy định. Việc điều chỉnh phải bảo đảm không làm thay đổi mục tiêu đầu tư, quy mô công trình vượt quá phê duyệt ban đầu (trừ trường hợp được người có thẩm quyền cho phép) và phải qua quy trình thẩm định nghiêm ngặt.

Điều chỉnh tổng mức đầu tư xây dựng

Theo Điều 10 Nghị định 206/2026/NĐ-CP, tổng mức đầu tư đã phê duyệt được điều chỉnh theo các trường hợp quy định tại điểm b khoản 5 Điều 75 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15. Việc xác định tổng mức đầu tư điều chỉnh thực hiện theo các nguyên tắc sau:

• Chỉ tính toán điều chỉnh đối với các nội dung chi phí biến động hoặc phát sinh; các phần chi phí không biến động được giữ nguyên theo tổng mức đầu tư đã phê duyệt.
• Giá trị tổng mức đầu tư điều chỉnh bao gồm phần tổng mức đầu tư không điều chỉnh cộng hoặc trừ phần chi phí điều chỉnh bổ sung.
• Trường hợp điều chỉnh do yếu tố trượt giá hoặc thay đổi cơ chế chính sách, việc tính toán dựa trên chỉ số giá xây dựng và quy định hiện hành tại thời điểm điều chỉnh.

Điều chỉnh tổng mức đầu tư đối với dự án thành phần

Đối với các dự án phân chia thành các dự án thành phần, việc điều chỉnh chi phí của dự án thành phần không được làm vượt tổng mức đầu tư của toàn bộ dự án đã được phê duyệt. Trường hợp điều chỉnh làm vượt tổng mức đầu tư chung, phải thực hiện thủ tục điều chỉnh tổng mức đầu tư toàn bộ dự án trình người quyết định đầu tư xem xét, quyết định.

Điều chỉnh dự toán xây dựng

Theo Điều 18 Nghị định 206/2026/NĐ-CP, dự toán xây dựng đã phê duyệt được xem xét điều chỉnh trong các trường hợp cụ thể sau:

1. Điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng.
2. Điều chỉnh tổng mức đầu tư xây dựng.
3. Điều chỉnh thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở theo quy định tại khoản 7 Điều 76 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15.
4. Điều chỉnh cơ cấu các khoản mục chi phí trong dự toán (bao gồm cả việc sử dụng chi phí dự phòng) nhưng không làm thay đổi mục tiêu, quy mô kiến trúc và không vượt tổng mức đầu tư đã phê duyệt.

Những điểm cần kiểm soát khi điều chỉnh chi phí

Dưới góc nhìn kiểm soát nội bộ và quy trình thực thi kiểm toán hợp đồng xây dựng, khi tiến hành điều chỉnh chi phí, các đơn vị quản lý cần tuân thủ nghiêm ngặt các điểm kiểm soát trọng yếu sau:

• Xác định rõ nguyên nhân khách quan hay chủ quan dẫn đến việc tăng chi phí.
• Kiểm tra tính chính xác của khối lượng phát sinh và đơn giá áp dụng tại thời điểm điều chỉnh.
• Rà soát số dư chi phí dự phòng còn lại trước khi cho phép bổ sung chi phí phát sinh vào dự toán.

Định mức, giá và chỉ số giá trong quản lý chi phí

Định mức, giá xây dựng và chỉ số giá xây dựng là hệ thống công cụ đầu vào quan trọng nhất để tính toán, kiểm soát chi phí. Việc áp dụng đúng hệ thống công cụ này bảo đảm tính khách quan và hợp lý của dự toán cũng như giá trị quyết toán công trình.

Hệ thống định mức xây dựng

Định mức xây dựng gồm định mức kinh tế – kỹ thuật (định mức hao phí vật tư, nhân công, máy) và định mức chi phí (định mức tính theo tỷ lệ %). Hệ thống định mức do Bộ Xây dựng và các Bộ quản lý công trình chuyên ngành ban hành. Đối với các công việc chưa có định mức hoặc định mức không phù hợp, chủ đầu tư tổ chức xác định định mức mới hoặc điều chỉnh định mức để trình cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định.

Giá xây dựng và các yếu tố chi phí trực tiếp

Giá xây dựng công trình gồm đơn giá xây dựng chi tiết và giá xây dựng tổng hợp. Đơn giá xây dựng chi tiết xác định cho một đơn vị khối lượng công việc (ví dụ: 1m3 bê tông, 1m2 xây tường), được cấu thành từ chi phí vật liệu, chi phí nhân công và chi phí máy thi công.

Dữ liệu chi phí và giá thị trường

Đối với các công trình có tính chất đặc thù hoặc vật liệu công nghệ mới chưa có trong công bố giá của địa phương, chủ đầu tư có trách nhiệm thu thập thông tin giá thị trường từ các báo giá của nhà sản xuất, thông tin giá của các công trình tương tự đã và đang thực hiện để làm cơ sở tính toán.

Chỉ số giá xây dựng

Chỉ số giá xây dựng là chỉ tiêu phản ánh mức độ biến động của giá xây dựng theo thời gian. Chỉ số giá được sử dụng để tính dự phòng trượt giá và quy đổi chi phí đầu tư xây dựng về mặt bằng giá tại thời điểm tính toán. Việc áp dụng chỉ số giá trong điều chỉnh hợp đồng xây dựng được thực hiện theo quy định riêng của pháp luật về hợp đồng xây dựng.

Vai trò của Thông tư 36/2026/TT-BXD

Thông tư 36/2026/TT-BXD do Bộ Xây dựng ban hành ngày 26/06/2026 (hiệu lực từ 01/07/2026) hướng dẫn chi tiết phương pháp xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng theo Nghị định 206/2026/NĐ-CP. Thông tư hướng dẫn các nội dung và phương pháp xác định, quản lý chi phí đầu tư xây dựng, trong đó có phương pháp xác định tổng mức đầu tư, điều chỉnh tổng mức đầu tư và các công cụ xác định chi phí áp dụng thống nhất.

Trách nhiệm của các chủ thể trong quản lý chi phí

Việc phân định rõ trách nhiệm giữa chủ đầu tư, tổ chức tư vấn và cơ quan thẩm định bảo đảm tính minh bạch và nâng cao trách nhiệm giải trình trong quá trình quản lý nguồn vốn đầu tư xây dựng.

Trách nhiệm của chủ đầu tư

Chủ đầu tư chịu trách nhiệm toàn diện trước pháp luật và người quyết định đầu tư về việc quản lý chi phí từ giai đoạn chuẩn bị đến khi hoàn thành dự án. Chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức lập, trình thẩm định, phê duyệt dự toán theo đúng thẩm quyền được phân cấp; kiểm soát việc chi tiêu trong phạm vi hạn mức chi phí được duyệt.

Trách nhiệm của tổ chức tư vấn

Tổ chức tư vấn chịu trách nhiệm trước pháp luật và chủ đầu tư về tính chính xác, hợp lý của số liệu tính toán trong hồ sơ sản phẩm tư vấn (báo cáo nghiên cứu khả thi, thiết kế, dự toán, hồ sơ thẩm tra) theo quy định của hợp đồng dịch vụ tư vấn và quy định pháp luật liên quan.

Trách nhiệm của cơ quan thẩm định

Cơ quan chuyên môn về xây dựng và cơ quan chuyên môn thuộc người quyết định đầu tư chịu trách nhiệm về kết quả thẩm định tổng mức đầu tư, dự toán xây dựng. Quá trình thẩm định phải tuân thủ đúng trình tự, thời gian quy định và bảo đảm sự phù hợp của chi phí với quy định pháp luật hiện hành.

Quy định chuyển tiếp khi áp dụng Nghị định 206/2026/NĐ-CP

Nghị định 206/2026/NĐ-CP có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2026, thay thế Nghị định 10/2021/NĐ-CP. Điều 36 Nghị định 206/2026/NĐ-CP quy định cụ thể các nguyên tắc chuyển tiếp nhằm bảo đảm tính liên tục cho các dự án:

Dự án đã được phê duyệt trước 01/07/2026

Dự án đầu tư xây dựng đã được phê duyệt trước ngày 01/07/2026 thì không phải phê duyệt lại tổng mức đầu tư xây dựng; các hoạt động quản lý chi phí tiếp theo chưa thực hiện được áp dụng theo quy định của Nghị định 206/2026/NĐ-CP.

Dự toán xây dựng đã được phê duyệt trước 01/07/2026

Dự toán xây dựng đã được phê duyệt trước ngày 01/07/2026 không bắt buộc phải thẩm định, phê duyệt lại. Trường hợp điều chỉnh dự toán sau ngày 01/07/2026 thì nội dung điều chỉnh phải tuân thủ các quy định tại Nghị định 206/2026/NĐ-CP và Thông tư 36/2026/TT-BXD.

Hồ sơ tổng mức đầu tư và dự toán đang thẩm định tại thời điểm chuyển tiếp

Đối với các hồ sơ đang nằm tại cơ quan chuyên môn về xây dựng để thẩm định tại thời điểm ngày 01/07/2026, quy định chuyển tiếp phân định rõ hai quy trình xử lý khác nhau:

• Đối với Tổng mức đầu tư (Khoản 3 Điều 36): Trường hợp tổng mức đầu tư đã trình cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định trước ngày 01/07/2026 nhưng đến ngày 01/07/2026 chưa có thông báo kết quả thẩm định, cơ quan chuyên môn về xây dựng tiếp tục thực hiện thẩm định theo nội dung quy định tại Nghị định 206/2026/NĐ-CP; chủ đầu tư tổng hợp ý kiến và cập nhật tổng mức đầu tư theo Nghị định mới.
• Đối với Dự toán xây dựng (Khoản 5 Điều 36): Trường hợp dự toán xây dựng đã trình cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định trước ngày 01/07/2026 nhưng đến ngày 01/07/2026 chưa có thông báo kết quả thẩm định, cơ quan chuyên môn về xây dựng dừng việc thẩm định và trả hồ sơ cho chủ đầu tư; chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức thẩm định, phê duyệt dự toán xây dựng theo quy định của Nghị định 206/2026/NĐ-CP.

Những điểm dễ sai khi quản lý chi phí đầu tư xây dựng

Thực tế quản lý chi phí tại các dự án cho thấy nhiều sai sót không xuất phát từ việc thiếu văn bản pháp luật mà từ việc hiểu và áp dụng sai bản chất chuyên môn. Dưới đây là các điểm sai phổ biến cần lưu ý phòng tránh:

Nhầm lẫn giữa tổng mức đầu tư, dự toán và giá gói thầu

Nhiều đơn vị áp đặt nguyên tắc tính toán của dự toán xây dựng vào bước lập tổng mức đầu tư hoặc ngược lại. Việc áp dụng cứng nhắc định mức chi tiết ở bước tổng mức đầu tư (khi chưa có thiết kế chi tiết) hoặc tính toán chung chung theo suất vốn đầu tư ở bước lập dự toán gói thầu dẫn đến sai lệch lớn về hạn mức chi phí.

Xác định chi phí không đồng bộ với thiết kế

Sai sót thường gặp là khối lượng trong dự toán không khớp với bản vẽ thiết kế hoặc chỉ dẫn kỹ thuật. Ví dụ: bản vẽ quy định sử dụng bê tông mác 300 chống thấm B8, nhưng dự toán lại áp đơn giá bê tông mác 300 thông thường, dẫn đến thiếu hụt chi phí khi thanh quyết toán.

Sử dụng định mức và dữ liệu giá không phù hợp

Áp sai mã hiệu định mức, áp dụng định mức của công trình dân dụng cho công trình hạ tầng kỹ thuật, hoặc lấy giá vật liệu từ thông báo giá của địa phương khác mà không tính chi phí vận chuyển đến chân công trình là lỗi kỹ thuật khá phổ biến gây biến động chi phí thực tế.

Điều chỉnh chi phí nhưng không đánh giá đầy đủ phạm vi tác động

Khi phát sinh một hạng mục điều chỉnh, cán bộ quản lý thường chỉ tập trung tính chi phí tăng lên của hạng mục đó mà bỏ qua việc đánh giá tác động dây chuyền đến các chi phí khác (như chi phí tư vấn giám sát, chi phí quản lý dự án, chi phí bảo hiểm và chi phí dự phòng còn lại).

Áp dụng sai quy định chuyển tiếp

Sử dụng văn bản pháp luật đã hết hiệu lực để thẩm định dự toán ở giai đoạn chuyển tiếp, hoặc gộp chung quy định chuyển tiếp của tổng mức đầu tư và dự toán xây dựng khi hồ sơ đang thẩm định dở dang, gây lãng phí thời gian và phát sinh rủi ro pháp lý cho dự án.

Góc nhìn kiểm toán trong kiểm soát chi phí đầu tư xây dựng

Kiểm toán xây dựng đóng vai trò là lớp kiểm soát độc lập nhằm phát hiện sai sót, bảo đảm tính tuân thủ pháp luật và nâng cao hiệu quả sử dụng vốn. Trong quá trình rà soát hồ sơ quyết toán và kiểm soát chi phí theo tiêu chuẩn kiểm toán xây dựng, đơn vị kiểm toán tập trung vào các mắt xích rủi ro cao.

Kiểm tra căn cứ pháp lý và phạm vi áp dụng

Kiểm toán viên tiến hành rà soát toàn bộ hệ thống văn bản pháp lý làm căn cứ lập, thẩm định và phê duyệt chi phí. Việc rà soát bảo đảm dự án áp dụng đúng Nghị định 206/2026/NĐ-CP, Thông tư 36/2026/TT-BXD cũng như các văn bản quy phạm pháp luật liên quan tại thời điểm phát sinh chi phí.

Đối chiếu thiết kế, khối lượng và chi phí

Thực hiện đối chiếu hình học giữa bản vẽ hoàn công/bản vẽ thiết kế với bảng tính khối lượng trong hồ sơ dự toán và thanh quyết toán. Việc đối chiếu này giúp phát hiện kịp thời các trường hợp tính trùng, tính thừa khối lượng hoặc quyết toán công trình thực tế không thi công.

Rà soát định mức, giá và dữ liệu đầu vào

Kiểm tra tính hợp pháp và hợp lý của việc áp dụng mã hiệu định mức, giá vật liệu, nhân công, ca máy. Đối với các đơn giá kết hợp hoặc định mức điều chỉnh, kiểm toán viên đánh giá lại căn cứ tính toán, tài liệu chứng minh và tính tuân thủ quy trình phê duyệt của chủ đầu tư.

Đánh giá biến động và điều chỉnh chi phí

Rà soát toàn bộ các quyết định điều chỉnh tổng mức đầu tư, điều chỉnh dự toán và phụ lục hợp đồng. Kiểm toán viên kiểm tra thẩm quyền phê duyệt điều chỉnh, điều kiện điều chỉnh có đúng quy định tại Điều 10, Điều 18 Nghị định 206/2026/NĐ-CP hay không và việc sử dụng chi phí dự phòng có đúng mục đích hay không.

Kiểm soát tính nhất quán giữa các cấp độ chi phí

Đánh giá tính liên tục và sự tuân thủ hạn mức: Giá gói thầu có vượt dự toán công trình được duyệt không? Dự toán công trình có nằm trong tổng mức đầu tư không? Mọi sự sai lệch không được giải trình hợp lý đều là điểm cảnh báo rủi ro chi phí khi triển khai kiểm toán dự án xây dựng.

Khuyến nghị chuyên môn từ MAN – Master Accountant Network: Trong kiểm soát chi phí đầu tư xây dựng, tính tuân thủ pháp lý và tính chính xác của dữ liệu kế toán – kiểm toán phải được kết hợp chặt chẽ với giải pháp kỹ thuật thi công. Đội ngũ chuyên gia tại MAN – Master Accountant Network khuyến nghị các chủ đầu tư và ban quản lý dự án nên thực hiện kiểm soát chi phí song song (Concurrent Audit) ngay trong quá trình triển khai dự án thay vì chỉ thực hiện kiểm toán quyết toán khi dự án đã hoàn thành. Điều này giúp phát hiện sớm các rủi ro vượt tổng mức đầu tư và điều chỉnh kịp thời các sai sót về định mức, đơn giá.

Kết luận

Quản lý chi phí đầu tư xây dựng theo quy định hiện hành tại Nghị định 206/2026/NĐ-CP đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa hiểu biết pháp luật, chuyên môn kỹ thuật và kỹ năng kiểm soát tài chính. Việc nắm vững cấu trúc chi phí, mối quan hệ giữa tổng mức đầu tư, dự toán và giá gói thầu, kết hợp với công tác thẩm tra, kiểm toán độc lập sẽ giúp các chủ đầu tư, ban quản lý dự án và các bên liên quan tối ưu hóa nguồn vốn, bảo đảm tính tuân thủ và hạn chế tối đa rủi ro pháp lý trong quá trình đầu tư xây dựng.

Câu hỏi thường gặp về quản lý chi phí đầu tư xây dựng

Quản lý chi phí đầu tư xây dựng gồm những nội dung nào?

Quản lý chi phí đầu tư xây dựng bao gồm quản lý sơ bộ tổng mức đầu tư, tổng mức đầu tư xây dựng, dự toán xây dựng, dự toán gói thầu, giá gói thầu, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn, định mức xây dựng, giá xây dựng và chỉ số giá xây dựng theo quy định tại Nghị định 206/2026/NĐ-CP.

Nghị định 206/2026/NĐ-CP áp dụng cho những dự án nào?

Nghị định 206/2026/NĐ-CP bắt buộc áp dụng đối với các dự án sử dụng vốn đầu tư công, dự án PPP. Đối với các dự án sử dụng nguồn vốn khác, các tổ chức, cá nhân tham khảo quy định tại Nghị định để xác định, quản lý chi phí và tự chịu trách nhiệm về quyết định của mình.

Dự án đã phê duyệt trước 01/07/2026 có phải phê duyệt lại tổng mức đầu tư không?

Không. Các dự án đã được phê duyệt trước ngày 01/07/2026 không phải phê duyệt lại tổng mức đầu tư xây dựng theo Nghị định 206/2026/NĐ-CP. Các hoạt động quản lý chi phí tiếp theo chưa thực hiện sẽ áp dụng theo quy định của Nghị định mới.