Thẩm quyền gia hạn hợp đồng xây dựng thuộc về ai theo quy định mới nhất năm 2026 là câu hỏi được nhiều chủ đầu tư và nhà thầu quan tâm khi phát sinh nhu cầu kéo dài thời gian thực hiện hợp đồng. Việc gia hạn tiến độ thi công phải được thực hiện đúng chủ thể có thẩm quyền để bảo đảm tính hợp pháp của hồ sơ thanh toán, quyết toán và hạn chế các rủi ro pháp lý trong quá trình kiểm tra, kiểm toán. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết các quy định hiện hành và hướng dẫn xác định đúng thẩm quyền trong từng trường hợp cụ thể.

Trường hợp	Thẩm quyền gia hạn
Dự án thuộc Luật Đấu thầu và làm thay đổi tổng tiến độ	Người quyết định đầu tư
Dự án thuộc Luật Đấu thầu nhưng không làm thay đổi tổng tiến độ	Chủ đầu tư
Dự án không thuộc Luật Đấu thầu	Theo thỏa thuận giữa các bên
Chủ đầu tư tự gia hạn	Chỉ khi không làm thay đổi tổng tiến độ dự án

Thẩm quyền gia hạn hợp đồng xây dựng thuộc về ai

Để xác định chính xác chủ thể có thẩm quyền gia hạn, các đơn vị quản lý dự án cần phân loại nguồn vốn đầu tư và phạm vi áp dụng của pháp luật chuyên ngành đối với công trình đó.

Nhìn chung, đối với dự án thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đấu thầu, người quyết định đầu tư hoặc chủ đầu tư sẽ có thẩm quyền tùy từng trường hợp cụ thể. Đối với dự án không thuộc phạm vi Luật Đấu thầu, việc gia hạn được thực hiện theo thỏa thuận của các bên theo Điều 39 Nghị định 37/2015/NĐ-CP.

Đối với dự án thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật về đấu thầu

Đối với các gói thầu chịu sự điều chỉnh của Luật Đấu thầu, việc gia hạn thời gian thực hiện hợp đồng phải tuân thủ nghiêm ngặt cơ chế phân cấp phê duyệt dự án công:

• Người quyết định đầu tư là chủ thể có thẩm quyền cao nhất phê duyệt điều chỉnh thời gian thực hiện hợp đồng nếu việc này làm thay đổi thời gian hoàn thành dự án đã được phê duyệt trước đó.
• Chủ đầu tư không được tự ý ký phụ lục hợp đồng kéo dài thời gian thi công khi chưa có văn bản chấp thuận chủ trương của người quyết định đầu tư trong trường hợp làm thay đổi mốc tiến độ tổng thể.
• Sự chấp thuận bằng văn bản của cấp có thẩm quyền là điều kiện bắt buộc trước khi các bên tiến hành thương thảo các điều khoản điều chỉnh cụ thể.
• Phụ lục hợp đồng chỉ được ký kết sau khi đã hoàn thành các thủ tục phê duyệt điều chỉnh dự án hoặc điều chỉnh thời gian thực hiện gói thầu theo đúng quy định.

Đối với dự án không thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật về đấu thầu

Đối với các công trình sử dụng nguồn vốn tư nhân hoặc các dự án không bắt buộc áp dụng pháp luật về đấu thầu, thẩm quyền gia hạn được thực hiện dựa trên sự tự nguyện của các chủ thể tham gia ký kết:

• Quá trình gia hạn thực hiện hoàn toàn theo các điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng gốc và các quy định của pháp luật dân sự, pháp luật xây dựng.
• Bên giao thầu và bên nhận thầu tự thỏa thuận về khoảng thời gian kéo dài, trách nhiệm phát sinh và các biện pháp bảo đảm tiến độ mới mà không cần trình duyệt qua các cơ quan quản lý nhà nước (trừ trường hợp dự án có yêu cầu kiểm soát đặc biệt về quy hoạch hoặc an toàn).

Chủ đầu tư có được tự quyết định gia hạn hợp đồng xây dựng không

Quyền tự quyết của chủ đầu tư được phân định rõ ràng dựa trên ranh giới của tổng tiến độ dự án đã được phê duyệt. Bạn có thể theo dõi bảng đối chiếu quyền hạn dưới đây để áp dụng thực tế:

Trường hợp cụ thể	Chủ đầu tư được tự quyết định?	Thủ tục bắt buộc thực hiện
Không làm thay đổi tổng tiến độ dự án	Có	Chủ đầu tư tự xem xét hồ sơ, phê duyệt điều chỉnh và ký phụ lục hợp đồng trực tiếp với nhà thầu.
Làm thay đổi tổng tiến độ dự án	Không	Chủ đầu tư phải lập hồ sơ trình người quyết định đầu tư xem xét, phê duyệt chủ trương trước khi ký phụ lục.

Việc tự ý gia hạn hợp đồng làm kéo dài tổng tiến độ dự án đầu tư công khi chưa được người quyết định đầu tư phê duyệt là hành vi vi phạm pháp luật về quản lý đầu tư và có thể bị xuất toán khi cơ quan thanh tra, kiểm toán vào cuộc.

Vai trò của bên giao thầu và bên nhận thầu trong việc gia hạn hợp đồng

Khi phát sinh các yếu tố cản trở tiến độ thi công, bên giao thầu và bên nhận thầu có trách nhiệm phối hợp chặt chẽ để thống nhất phương án xử lý. Nhà thầu có nghĩa vụ chứng minh các nguyên nhân chậm trễ không do lỗi chủ quan của mình và đề xuất thời gian gia hạn hợp lý cùng biện pháp thi công bù đắp tiến độ. Bên giao thầu chịu trách nhiệm đánh giá tính xác thực của hồ sơ đề xuất trước khi ban hành văn bản chấp thuận điều chỉnh.

Bộ Xây dựng hướng dẫn về thẩm quyền gia hạn hợp đồng xây dựng như thế nào

Nhằm tháo gỡ các vướng mắc thực tế cho các dự án sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước, Bộ Xây dựng đã có văn bản hướng dẫn chính thức vào tháng 6 năm 2026 để làm rõ nguyên tắc áp dụng pháp luật đối với nội dung này.

Theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng tháng 6/2026, trường hợp gói thầu thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đấu thầu thì việc điều chỉnh thời gian thực hiện hợp đồng được thực hiện theo khoản 4 Điều 70 Luật Đấu thầu số 22/2023/QH15 (được sửa đổi tại Luật số 90/2025/QH15). Trường hợp không thuộc phạm vi Luật Đấu thầu thì áp dụng Điều 39 Nghị định 37/2015/NĐ-CP.

Theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng, việc điều chỉnh thời gian thực hiện hợp đồng xây dựng phải căn cứ vào nội dung thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết, phù hợp với hồ sơ mời thầu, hồ sơ dự thầu và các quy định pháp luật áp dụng cho hợp đồng tại thời điểm ký kết. Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 58 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật số 64/2025/QH15, các bên phải xác định rõ gói thầu của mình có thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đấu thầu hay không để áp dụng đúng điều khoản tương ứng.

Căn cứ pháp lý về thẩm quyền gia hạn hợp đồng xây dựng

Để thiết lập hồ sơ gia hạn hợp đồng không bị sai sót về mặt pháp lý, người quản lý dự án cần đối chiếu đồng thời nhiều văn bản quy phạm pháp luật đang có hiệu lực thi hành.

Quy định của Luật Đấu thầu 2023 và Luật số 90/2025/QH15

Theo Khoản 4 Điều 70 Luật Đấu thầu 2023 số 22/2023/QH15 (và các nội dung sửa đổi, bổ sung tại Luật số 90/2025/QH15), việc điều chỉnh hợp đồng làm kéo dài tiến độ thực hiện chỉ được chấp thuận khi thuộc một trong các trường hợp được quy định rõ trong hồ sơ mời thầu và không được làm vượt tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt, trừ trường hợp được người quyết định đầu tư cho phép. Quyền chấp thuận cuối cùng đối với các thay đổi làm ảnh hưởng đến hiệu quả dự án thuộc về người quyết định đầu tư.

Quy định tại Nghị định 37/2015/NĐ-CP về hợp đồng xây dựng

Đối với các quan hệ hợp đồng xây dựng thông thường, Điều 39 Nghị định 37/2015/NĐ-CP quy định tiến độ thực hiện hợp đồng chỉ được điều chỉnh trong các trường hợp sau:

• Do ảnh hưởng của động chất, bão, lũ, lụt, sóng thần, hỏa hoạn, địch họa hoặc các sự kiện bất khả kháng khác.
• Thay đổi, điều chỉnh dự án, phạm vi công việc, thiết kế, biện pháp thi công theo yêu cầu của bên giao thầu làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện hợp đồng.
• Do việc bàn giao mặt bằng không đúng thỏa thuận trong hợp đồng hoặc các thủ tục liên quan ảnh hưởng đến tiến độ thi công mà không do lỗi của nhà thầu.
• Các trường hợp tạm dừng thực hiện công việc theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà không do lỗi của bên nhận thầu.

Mối quan hệ giữa pháp luật về đấu thầu và pháp luật về xây dựng khi gia hạn hợp đồng

Sự giao thoa giữa pháp luật đấu thầu và pháp luật xây dựng yêu cầu các bên phải tuân thủ nguyên tắc song hành và nhất quán:

• Pháp luật đấu thầu quy định thẩm quyền phê duyệt.
• Pháp luật xây dựng quy định điều kiện và thủ tục gia hạn.
• Sau khi có chủ trương điều chỉnh, các bên ký phụ lục hợp đồng theo Nghị định 37/2015/NĐ-CP.

Việc gia hạn thời gian thực hiện hợp đồng xây dựng được thực hiện như thế nào

Để đảm bảo giá trị pháp lý, quy trình thực hiện gia hạn hợp đồng xây dựng cần được triển khai tuần tự theo đúng các bước chặt chẽ từ khâu chuẩn bị hồ sơ đến ký kết phụ lục.

Hồ sơ đề xuất gia hạn hợp đồng xây dựng gồm những gì

Nhà thầu có nghĩa vụ chuẩn bị đầy đủ chứng cứ pháp lý để trình chủ đầu tư thẩm định. Hồ sơ đề nghị gia hạn bao gồm các tài liệu bắt buộc sau:

• Văn bản đề nghị gia hạn thời gian thực hiện hợp đồng của nhà thầu.
• Báo cáo tiến độ thực tế, phân tích rõ nguyên nhân chậm trễ so với tiến độ cam kết ban đầu.
• Tài liệu chứng minh nguyên nhân chậm tiến độ khách quan (biên bản chậm bàn giao mặt bằng, xác nhận thời tiết thiên tai của cơ quan khí tượng văn, văn bản yêu cầu tạm dừng của cơ quan nhà nước).
• Tiến độ điều chỉnh chi tiết thể hiện rõ đường găng tiến độ mới của công trình.
• Dự thảo phụ lục hợp đồng điều chỉnh thời gian thực hiện.

Quy trình xem xét và chấp thuận gia hạn hợp đồng

Để tránh các sai sót thủ tục hành chính có thể dẫn đến việc phụ lục hợp đồng bị vô hiệu, quy trình xem xét gia hạn cần được thực hiện theo đúng các bước sau:

1. Nhà thầu đề xuất gia hạn: Nhà thầu gửi hồ sơ đề nghị gia hạn hợp đồng kèm theo các tài liệu chứng minh cho chủ đầu tư trước khi hợp đồng gốc hết thời hạn thực hiện.
2. Chủ đầu tư xem xét hồ sơ: Ban quản lý dự án hoặc đơn vị tư vấn giám sát tiến hành thẩm tra hồ sơ, xác định số ngày chậm trễ hợp lý được chấp thuận và đánh giá các rủi ro pháp lý phát sinh.
3. Trình người có thẩm quyền phê duyệt (nếu cần): Trường hợp việc gia hạn làm kéo dài tổng tiến độ dự án, chủ đầu tư lập tờ trình báo cáo người quyết định đầu tư phê duyệt chủ trương điều chỉnh.
4. Chấp thuận gia hạn: Chủ đầu tư ban hành công văn chấp thuận gia hạn tiến độ thi công chính thức dựa trên văn bản phê duyệt của cấp có thẩm quyền.
5. Ký phụ lục hợp đồng: Các bên tiến hành thương thảo điều khoản chi tiết và ký kết phụ lục hợp đồng xây dựng để hoàn tất thủ tục pháp lý.

Những trường hợp được gia hạn thời gian thực hiện hợp đồng xây dựng

Pháp luật xây dựng bảo vệ quyền lợi hợp pháp của nhà thầu trước các yếu tố tác động khách quan. Dưới đây là bảng phân loại các trường hợp thực tế thường gặp và tính hợp pháp của việc xin gia hạn:

Trường hợp phát sinh trên công trường	Có được gia hạn tiến độ không?	Căn cứ xử lý thực tế
Phát sinh khối lượng ngoài phạm vi hợp đồng ban đầu	Có	Điều chỉnh tương ứng với khối lượng công việc tăng thêm.
Chủ đầu tư chậm bàn giao mặt bằng thi công	Có	Gia hạn bằng số ngày bị chậm bàn giao thực tế căn cứ biên bản hiện trường.
Ảnh hưởng của sự kiện bất khả kháng (thiên tai, dịch bệnh)	Có	Miễn trách nhiệm phạt chậm tiến độ cho nhà thầu trong thời gian xảy ra sự kiện.
Nhà thầu không đủ nhân lực, thiết bị thi công hoặc chậm vật tư	Không	Đây là lỗi chủ quan của nhà thầu, nhà thầu phải tự chịu phạt vi phạm tiến độ.

Như vậy, chỉ các nguyên nhân khách quan hoặc nguyên nhân không xuất phát từ lỗi của nhà thầu mới được xem xét gia hạn tiến độ hợp đồng xây dựng.

Bảng tổng hợp thẩm quyền gia hạn hợp đồng xây dựng theo từng trường hợp

Nhằm giúp các đơn vị quản lý dự án dễ dàng đối chiếu thẩm quyền phê duyệt mà không bị nhầm lẫn giữa các quy định của Luật Đấu thầu và Luật Xây dựng, bảng tổng hợp dưới đây hệ thống hóa chi tiết các trường hợp phổ biến:

Trường hợp cụ thể	Chủ thể có thẩm quyền phê duyệt	Có cần người quyết định đầu tư phê duyệt không?	Văn bản pháp lý làm căn cứ
Dự án thuộc Luật Đấu thầu (làm thay đổi tổng tiến độ dự án)	Người quyết định đầu tư phê duyệt chủ trương	Có	Khoản 4 Điều 70 Luật Đấu thầu 2023 và Luật số 90/2025/QH15
Dự án thuộc Luật Đấu thầu (không làm thay đổi tổng tiến độ dự án)	Chủ đầu tư quyết định và ký phụ lục trực tiếp	Không	Quyết định phê duyệt điều chỉnh tiến độ gói thầu của chủ đầu tư
Dự án không thuộc Luật Đấu thầu (vốn tư nhân)	Chủ đầu tư và nhà thầu tự thỏa thuận thống nhất	Không	Điều 39 Nghị định 37/2015/NĐ-CP và điều khoản trong hợp đồng
Văn bản ghi nhận chính thức việc gia hạn hợp đồng	Người đại diện pháp luật của các bên ký kết	Không (Chỉ ký sau khi có chủ trương phê duyệt nếu cần)	Phụ lục hợp đồng điều chỉnh tiến độ xây dựng

Bảng phân cấp trên giúp tối ưu hóa thời gian xử lý thủ tục hành chính, giúp các bên nhanh chóng đưa ra giải pháp xử lý tiến độ phù hợp cho công trình.

Một số vướng mắc thường gặp về thẩm quyền gia hạn hợp đồng xây dựng

Quá trình thực thi hợp đồng xây dựng trên thực tế thường nảy sinh những tình huống pháp lý phức tạp đòi hỏi sự hiểu biết sâu sắc về mặt bản chất luật áp dụng.

Gia hạn hợp đồng xây dựng có cần phê duyệt hay không

Đối với các dự án sử dụng vốn đầu tư công hoặc vốn nhà nước, mọi việc điều chỉnh tiến độ làm kéo dài thời gian hoàn thành dự án đều bắt buộc phải được người quyết định đầu tư phê duyệt bằng văn bản. Đối với dự án vốn tư nhân, việc gia hạn cần có sự phê duyệt nội bộ của cấp có thẩm quyền của chủ đầu tư trước khi tiến hành ký phụ lục hợp đồng với nhà thầu.

Hợp đồng hết thời hạn mới thực hiện gia hạn có được không

LƯU Ý: Các bên nên ký phụ lục gia hạn trước khi hợp đồng hết hiệu lực. Nếu hợp đồng đã hết thời hạn thực hiện mà chưa được gia hạn, việc xử lý sẽ phức tạp hơn và có thể phát sinh rủi ro khi thanh tra, kiểm toán hoặc quyết toán công trình. Bạn có thể tham khảo thêm các cẩm nang xử lý hồ sơ xây dựng thực tế tại chuyên trang Kiểm Toán Xây Dựng để tránh rủi ro pháp lý này.

Gia hạn hợp đồng xây dựng có bắt buộc ký phụ lục hợp đồng không

Công văn chấp thuận gia hạn tiến độ của chủ đầu tư hay quyết định phê duyệt của người quyết định đầu tư chỉ là văn bản chấp thuận về mặt chủ trương. Để có giá trị ràng buộc nghĩa vụ thực thi giữa các bên và làm cơ sở giải ngân, thanh quyết toán nguồn vốn, các bên bắt buộc phải thể chế hóa bằng việc ký kết phụ lục hợp đồng xây dựng.

Câu hỏi thường gặp

Thẩm quyền gia hạn hợp đồng xây dựng thuộc về ai?

Thẩm quyền quyết định gia hạn thuộc về người quyết định đầu tư đối với dự án sử dụng vốn đầu tư công nếu việc gia hạn làm thay đổi tổng tiến độ dự án. Trường hợp không làm thay đổi tổng tiến độ dự án hoặc đối với dự án sử dụng vốn tư nhân, thẩm quyền quyết định thuộc về chủ đầu tư của dự án.

Chủ đầu tư có được tự quyết định gia hạn hợp đồng xây dựng không?

Chủ đầu tư chỉ được tự quyết định gia hạn nếu việc điều chỉnh tiến độ gói thầu thi công nằm trong phạm vi tổng tiến độ của dự án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt ban đầu. Nếu việc gia hạn làm lùi thời điểm hoàn thành toàn bộ dự án, chủ đầu tư bắt buộc phải trình người quyết định đầu tư phê duyệt chủ trương trước khi ký phụ lục.

Gia hạn hợp đồng xây dựng có bắt buộc ký phụ lục hợp đồng không?

Việc ký kết phụ lục hợp đồng điều chỉnh tiến độ là bắt buộc đối với tất cả các trường hợp gia hạn thời gian thực hiện hợp đồng xây dựng. Phụ lục hợp đồng là văn bản pháp lý cao nhất ghi nhận sự thay đổi thỏa thuận của các bên và là tài liệu không thể thiếu trong hồ sơ thanh toán, quyết toán dự án đầu tư xây dựng công trình.

Kết luận

Xác định đúng thẩm quyền gia hạn hợp đồng xây dựng là bước đi quan trọng giúp bảo vệ dự án trước các rủi ro pháp lý và tranh chấp không đáng có. Các bên tham gia hợp đồng cần lưu ý thực hiện đầy đủ hồ sơ, trình đúng cấp có thẩm quyền phê duyệt chủ trương và tiến hành ký kết phụ lục hợp đồng trước khi thời hạn thi công ban đầu kết thúc. Việc thực hiện đúng quy trình pháp luật năm 2026 sẽ đảm bảo tính liên tục của dự án, tối ưu hóa công tác giải ngân nguồn vốn và nâng cao uy tín cho cả chủ đầu tư lẫn nhà thầu trên thị trường xây dựng.