Ngày 13/7/2026, Chính phủ ban hành Nghị định 281/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số quy định của Nghị định 123/2024/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Nghị định có hiệu lực từ ngày 31/8/2026, tập trung vào nguyên tắc xử phạt, biện pháp khắc phục hậu quả, hành vi không đăng ký biến động đất đai, thẩm quyền xử phạt và quy định chuyển tiếp.

Nghị định 281/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 31/8/2026

Nghị định 281/2026/NĐ-CP được Chính phủ ban hành ngày 13/7/2026, sửa đổi, bổ sung Nghị định 123/2024/NĐ-CP ngày 4/10/2024 quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Nghị định có hiệu lực thi hành từ ngày 31/8/2026. Theo Điều 12, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường có trách nhiệm hướng dẫn, tổ chức thi hành; các Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ, Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, tổ chức và cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành.

Nghị định 281/2026/NĐ-CP bổ sung nguyên tắc xử phạt đất đai

Nghị định 281/2026/NĐ-CP bổ sung Điều 3a vào Nghị định 123/2024/NĐ-CP, quy định thêm nguyên tắc xác định hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Hai nhóm trường hợp đáng chú ý gồm đơn vị hành chính đặc khu và trường hợp vợ, chồng chung quyền sử dụng đất.

Theo quy định mới, cách áp dụng mức xử phạt đối với đơn vị hành chính đặc khu được xác định theo nhiệm vụ, quyền hạn tương ứng của chính quyền địa phương ở phường hoặc xã. Trường hợp vợ và chồng chung quyền sử dụng đất thì áp dụng xử phạt vi phạm hành chính như đối với một cá nhân.

Các biện pháp khắc phục hậu quả được bổ sung

Bên cạnh việc sửa đổi một số nội dung tại Điều 4 và Điều 27 của Nghị định 123/2024/NĐ-CP, Nghị định 281/2026/NĐ-CP bổ sung các biện pháp khắc phục hậu quả sau:

• Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm.
• Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của mốc địa giới đơn vị hành chính.
• Buộc thực hiện lại thủ tục hành chính về đất đai.
• Buộc nộp lại các giấy tờ đã bị tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung hoặc giấy tờ giả đã sử dụng.

Ngoài các biện pháp trên, Nghị định còn sửa đổi khoản 5 Điều 27, trong đó quy định việc thực hiện lại thủ tục hành chính về đất đai, hủy bỏ kết quả giải quyết thủ tục hành chính trong trường hợp tương ứng và nộp lại giấy tờ đã bị tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung hoặc giấy tờ giả đã sử dụng.

Mức phạt không đăng ký biến động đất đai theo Nghị định 281/2026/NĐ-CP

Một trong những nội dung trực tiếp liên quan đến doanh nghiệp là quy định tại khoản 2 Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP được sửa đổi. Nghị định mới giữ mức phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai.

Tuy nhiên, quy định này loại trừ trường hợp nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất theo Điều 127 Luật Đất đai. Trường hợp này không bị xử phạt vi phạm hành chính do không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định nêu trên.

Doanh nghiệp có dự án sử dụng đất nên đối chiếu riêng trường hợp pháp lý của từng giao dịch, thay vì áp dụng mức phạt theo cách khái quát cho mọi trường hợp không đăng ký biến động.

Thẩm quyền xử phạt được điều chỉnh

Nghị định mới điều chỉnh một số quy định về thẩm quyền xử phạt trong lĩnh vực đất đai. Các mức thẩm quyền đáng chú ý có thể tóm tắt như sau:

Việc xác định đúng thẩm quyền cần gắn với hành vi vi phạm, địa bàn, chủ thể và quy định cụ thể của Nghị định 123/2024/NĐ-CP đã được sửa đổi.

Quy định về biên bản vi phạm hành chính

Nghị định mới sửa đổi khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều 32 Nghị định 123/2024/NĐ-CP về việc lập biên bản vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Biên bản được lập theo Điều 58 Luật Xử lý vi phạm hành chính, Điều 12 Nghị định 118/2021/NĐ-CP đã được sửa đổi, bổ sung và các quy định tại Nghị định 123/2024/NĐ-CP. Nghị định cũng quy định cụ thể thêm về những người đang thi hành công vụ có thẩm quyền lập biên bản trong từng nhóm hành vi, gồm công chức, viên chức trong lĩnh vực đất đai, kiểm lâm đối với hành vi liên quan đến đất lâm nghiệp, lực lượng Công an nhân dân và Quân đội nhân dân theo phạm vi được quy định.

Điều khoản chuyển tiếp của Nghị định 281/2026/NĐ-CP

Điều 11 của Nghị định 281/2026/NĐ-CP quy định riêng về các trường hợp đã phát sinh trước ngày Nghị định có hiệu lực. Đây là phần cần được đối chiếu theo tình trạng cụ thể của từng hồ sơ.

Đối với trường hợp nhận chuyển nhượng để thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất theo Điều 127 Luật Đất đai, nếu đã lập biên bản vi phạm trước ngày Nghị định có hiệu lực nhưng chưa ban hành quyết định xử phạt thì không xử phạt. Nếu quyết định xử phạt đã được ban hành từ ngày 31/1/2026 đến trước ngày Nghị định có hiệu lực nhưng người vi phạm chưa thực hiện thì không thực hiện quyết định đó.

Đối với các hành vi vi phạm đất đai xảy ra trước ngày Nghị định có hiệu lực, quy định chuyển tiếp phân biệt theo tình trạng hồ sơ. Trường hợp đã lập biên bản và đã có quyết định xử phạt nhưng chưa thực hiện xong thì tiếp tục thực hiện theo quyết định đã ban hành.

Nếu đã lập biên bản nhưng chưa ban hành quyết định xử phạt, việc xử lý được xác định theo thời hiệu, thời hạn ra quyết định và quy định về trách nhiệm pháp lý tại thời điểm lập biên bản. Trường hợp Nghị định mới không quy định trách nhiệm pháp lý hoặc quy định trách nhiệm pháp lý nhẹ hơn thì áp dụng quy định của Nghị định mới.

Doanh nghiệp cần rà soát gì khi Nghị định 281/2026/NĐ-CP có hiệu lực

Đối với doanh nghiệp có hoạt động đầu tư, quản lý hoặc sử dụng đất, việc rà soát nên tập trung vào hồ sơ pháp lý và tình trạng xử lý của từng giao dịch, dự án. Theo góc nhìn thực tiễn của MAN – Master Accountant Network, có thể ưu tiên các nhóm kiểm tra sau:

• Rà soát các trường hợp phát sinh biến động quyền sử dụng đất và tình trạng đăng ký biến động.
• Đối chiếu các dự án đầu tư có nhận quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận theo Điều 127 Luật Đất đai.
• Kiểm tra các hồ sơ đã lập biên bản vi phạm trước ngày 31/8/2026 nhưng chưa có quyết định xử phạt.
• Kiểm tra các quyết định xử phạt được ban hành trong giai đoạn chuyển tiếp nhưng chưa được thực hiện.
• Đối chiếu hồ sơ giấy tờ đất đai để phát hiện trường hợp tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung hoặc sử dụng giấy tờ giả.

Kết luận

Nghị định 281/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 31/8/2026 và sửa đổi, bổ sung nhiều nội dung của Nghị định 123/2024/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Các điểm đáng chú ý gồm nguyên tắc xác định hành vi vi phạm, biện pháp khắc phục hậu quả, mức phạt từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với một số trường hợp không đăng ký biến động đất đai, thẩm quyền xử phạt và quy định chuyển tiếp.

Doanh nghiệp nên đối chiếu từng hồ sơ với thời điểm phát sinh hành vi, thời điểm lập biên bản, tình trạng quyết định xử phạt và quy định chuyển tiếp để xác định chính xác quy định áp dụng.

Nguồn và liên kết tham khảo

• Nguồn pháp lý chính: Nghị định 281/2026/NĐ-CP trên Thư Viện Pháp Luật
• Văn bản chính thức: Nghị định 281/2026/NĐ-CP trên Cổng thông tin điện tử Chính phủ
• Căn cứ liên quan: Thông tin về Luật Đất đai 2024 trên Cổng thông tin điện tử Quốc hội