Văn bản hợp nhất Nghị định 217/2026/NĐ-CP, số 91/2026/VBHN-NĐ-BXD ngày 25/9/2026 của Bộ Xây dựng, hợp nhất Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng (hiệu lực từ 01/7/2026) với Nghị định 347/2026/NĐ-CP ngày 08/9/2026. Văn bản áp dụng cho cơ quan, tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động xây dựng, người quyết định đầu tư, chủ đầu tư, Ban quản lý dự án và cơ quan chuyên môn về xây dựng.
Đây là bản tra cứu thống nhất các quy định về trình tự đầu tư xây dựng, ứng dụng BIM, khảo sát và thiết kế, thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi, giấy phép xây dựng và quản lý trật tự xây dựng theo Luật Xây dựng số 135/2025/QH15. Lộ trình áp dụng các văn bản dưới luật được tổng hợp tại bài lộ trình thực thi Luật Xây dựng 2025.
Văn bản hợp nhất Nghị định 217/2026 gồm những nội dung gì
Văn bản hợp nhất giữ nguyên cấu trúc Nghị định 217/2026/NĐ-CP với các nhóm nội dung chính sau, được tóm tắt theo điều khoản.
| Nhóm nội dung | Điều khoản chính |
| Quy định chung, trình tự đầu tư, phân loại dự án | Điều 1 đến Điều 7 |
| Ứng dụng BIM, áp dụng tiêu chuẩn | Điều 8, Điều 9 |
| Khảo sát xây dựng | Điều 10 đến Điều 15 |
| Thiết kế xây dựng (sơ bộ, cơ sở, FEED, kỹ thuật, bản vẽ thi công) | Điều 16 đến Điều 25 |
| Lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh dự án | Điều 26 đến Điều 40 |
| Thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh thiết kế triển khai sau dự án | Điều 41 đến Điều 43 |
| Hình thức quản lý dự án, Ban quản lý dự án | Điều 44 đến Điều 48 |
| Giấy phép xây dựng | Điều 49 đến Điều 66 |
| Quản lý trật tự xây dựng; dự án bí mật, khẩn cấp, cấp bách, đầu tư công đặc biệt, công trình tạm | Điều 67 đến Điều 72 |
| Trách nhiệm thi hành, hiệu lực, chuyển tiếp | Điều 73 đến Điều 76 |
Những sửa đổi được hợp nhất từ Nghị định 347/2026/NĐ-CP
Nghị định 347/2026/NĐ-CP ngày 08/9/2026 của Chính phủ (theo đề nghị của Bộ trưởng Bộ Công an) sửa đổi, bổ sung một số nghị định trong lĩnh vực khoa học công nghệ, phòng cháy chữa cháy và xử phạt hành chính, có hiệu lực từ ngày 15/9/2026. Đối với Nghị định 217/2026/NĐ-CP, văn bản hợp nhất ghi nhận Điều 74 được bãi bỏ theo Điều 39 Nghị định 347/2026/NĐ-CP. Các điều khoản còn lại của Nghị định 217/2026/NĐ-CP được giữ nguyên.
Hiệu lực và văn bản bị thay thế
Theo Điều 75, Nghị định 217/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/7/2026 và Nghị định 175/2024/NĐ-CP hết hiệu lực từ cùng ngày. Nghị định cũng bãi bỏ một số điều, khoản của các văn bản sau:
- Điều 30, khoản 2 Điều 33 Nghị định 67/2026/NĐ-CP về thiết kế kỹ thuật tổng thể dự án đường sắt.
- Điều 4, 5, 6, 7 và khoản 3 Điều 29 Nghị định 140/2025/NĐ-CP về phân định thẩm quyền chính quyền địa phương 02 cấp trong lĩnh vực xây dựng.
- Khoản 1 Điều 4, Điều 10, Điều 11 và Phụ lục III Nghị định 144/2025/NĐ-CP về phân quyền, phân cấp của Bộ Xây dựng.
- Điều 24 Nghị định 14/2026/NĐ-CP và khoản 1 Điều 28 Nghị định 178/2025/NĐ-CP.
Về chuyển tiếp, Điều 76 quy định dự án đã có thông báo kết quả thẩm định thiết kế cơ sở, Báo cáo nghiên cứu khả thi trước ngày Nghị định có hiệu lực thì không phải thẩm định lại; dự án đã trình và đủ điều kiện thẩm định nhưng chưa có kết quả thì tiếp tục thẩm định theo Nghị định 175/2024/NĐ-CP.
Trình tự đầu tư xây dựng theo Nghị định 217/2026
Điều 4 chia trình tự đầu tư xây dựng thành ba giai đoạn. Giai đoạn chuẩn bị dự án gồm lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi hoặc báo cáo đề xuất chủ trương đầu tư (nếu có), khảo sát, lập và thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật, phê duyệt dự án. Giai đoạn thực hiện dự án gồm chuẩn bị mặt bằng, thiết kế triển khai sau khi dự án được phê duyệt, cấp giấy phép xây dựng, ký hợp đồng, thi công, giám sát, nghiệm thu và quyết toán hợp đồng. Giai đoạn kết thúc xây dựng gồm quyết toán vốn đầu tư, bảo hành và bàn giao hồ sơ. Các công việc của giai đoạn chuẩn bị được phân tích thêm tại bài nhiệm vụ chuẩn bị đầu tư.
Áp dụng BIM theo văn bản hợp nhất Nghị định 217/2026
Theo điểm a khoản 1 Điều 8, công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên áp dụng mô hình thông tin công trình (BIM) kể từ giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật. Người quyết định đầu tư được quyết định không áp dụng BIM đối với dự án theo tuyến, dự án tại khu vực có tính chất đặc thù hoặc có yêu cầu bảo đảm bí mật nhà nước. Các công trình khác được khuyến khích chủ động áp dụng.
Dữ liệu BIM nộp cho cơ quan chuyên môn về xây dựng theo các định dạng chuẩn mở IFC hoặc định dạng khác theo quy định; cơ quan chuyên môn được sử dụng dữ liệu BIM để phục vụ thẩm định.
Thời gian thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi
Điều 37 quy định thời gian thẩm định tính từ ngày cơ quan thẩm định nhận đủ hồ sơ hợp lệ như sau.
| Loại dự án | Thời gian thẩm định tối đa |
| Dự án quan trọng quốc gia | 60 ngày |
| Dự án nhóm A | 25 ngày làm việc (có công trình cấp I trở lên); 20 ngày làm việc (còn lại) |
| Dự án nhóm B | 20 ngày làm việc (có công trình cấp I trở lên); 16 ngày làm việc (còn lại) |
| Dự án nhóm C | 15 ngày làm việc (có công trình cấp I trở lên); 12 ngày làm việc (còn lại) |
Cơ quan thẩm định chỉ được gia hạn 01 lần, thời gian gia hạn không quá thời gian thẩm định tương ứng. Việc điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng cũng thực hiện theo Điều 40 của Nghị định.
Thẩm quyền và thời gian cấp giấy phép xây dựng
Theo Điều 53, UBND cấp xã cấp giấy phép xây dựng cho công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn; Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế cấp phép cho công trình trong khu; Sở Xây dựng cấp phép cho các công trình còn lại trên địa bàn tỉnh. Hồ sơ được nộp trực tuyến tại Cổng Dịch vụ công quốc gia, trừ các trường hợp ngoại lệ theo khoản 1 Điều 54.
| Thủ tục (kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ) | Thời hạn |
| Nhà ở riêng lẻ: cấp mới, điều chỉnh, sửa chữa, cải tạo, di dời, có thời hạn | 07 ngày làm việc |
| Công trình còn lại: cấp mới, di dời, có thời hạn | 10 ngày làm việc |
| Công trình còn lại: điều chỉnh, sửa chữa, cải tạo | 09 ngày làm việc |
| Gia hạn hoặc cấp lại giấy phép | 05 ngày làm việc |
Giấy phép xây dựng ghi thời hạn khởi công không quá 12 tháng kể từ ngày được cấp hoặc gia hạn (khoản 10 Điều 49).
Lưu ý của MAN khi áp dụng văn bản hợp nhất
Từ nội dung văn bản, MAN – Master Accountant Network lưu ý chủ đầu tư và ban quản lý dự án một số điểm.
- Văn bản hợp nhất dùng để tra cứu, căn cứ pháp lý khi trích dẫn vẫn là Nghị định 217/2026/NĐ-CP và Nghị định 347/2026/NĐ-CP.
- Thay căn cứ Nghị định 175/2024/NĐ-CP trong hồ sơ trình thẩm định mới, trừ trường hợp chuyển tiếp theo khoản 2 Điều 76.
- Với công trình mới từ cấp II, chuẩn bị nguồn lực BIM ngay từ giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi để tránh bị trả hồ sơ.
- Theo khoản 3 Điều 7, cơ quan giải quyết thủ tục không yêu cầu cung cấp lại giấy tờ đã có trên cơ sở dữ liệu quốc gia khi đã được cập nhật, kết nối; nên kiểm tra dữ liệu trước khi nộp.
Song song, chi phí đầu tư xây dựng thực hiện theo Nghị định 206/2026/NĐ-CP. Doanh nghiệp cần rà soát hồ sơ pháp lý, chi phí dự án có thể tham khảo kiểm toán dự án đầu tư xây dựng hoặc tư vấn quản lý chi phí, tiến độ và rủi ro dự án.
Kết luận
Văn bản hợp nhất Nghị định 217/2026/NĐ-CP (91/2026/VBHN-NĐ-BXD) là tài liệu tra cứu cập nhật nhất về quản lý hoạt động xây dựng theo Luật Xây dựng 2025, đã phản ánh việc bãi bỏ Điều 74 theo Nghị định 347/2026/NĐ-CP. Chủ đầu tư, ban quản lý dự án nên cập nhật quy trình nội bộ về BIM, thẩm định dự án và giấy phép xây dựng theo các mốc thời gian mới. Cần hỗ trợ, doanh nghiệp có thể liên hệ MAN.
Chứng chỉ hành nghề: Kiểm toán viên CPA Việt Nam
Kinh nghiệm: Hơn 30 năm trong lĩnh vực Kế toán, Kiểm toán và Tư vấn Tài chính
Câu hỏi thường gặp về Nghị định 217/2026/NĐ-CP
Văn bản hợp nhất 91/2026/VBHN-NĐ-BXD hợp nhất những văn bản nào?
Văn bản hợp nhất 91/2026/VBHN-NĐ-BXD ngày 25/9/2026 hợp nhất Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng và Nghị định 347/2026/NĐ-CP ngày 08/9/2026 có nội dung sửa đổi liên quan.
Nghị định 217/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ khi nào?
Theo khoản 1 Điều 75, Nghị định 217/2026/NĐ-CP có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2026 và thay thế Nghị định 175/2024/NĐ-CP. Nghị định 347/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 15/9/2026.
Công trình nào bắt buộc áp dụng BIM?
Theo điểm a khoản 1 Điều 8, công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên áp dụng BIM kể từ giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật; người quyết định đầu tư được quyết định không áp dụng đối với dự án theo tuyến, dự án tại khu vực đặc thù hoặc dự án có yêu cầu bảo đảm bí mật nhà nước.
Thời gian cấp giấy phép xây dựng là bao lâu?
Theo điểm b khoản 1 Điều 54, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, nhà ở riêng lẻ được cấp trong 07 ngày làm việc; công trình còn lại: cấp mới, di dời, có thời hạn trong 10 ngày làm việc; điều chỉnh, sửa chữa, cải tạo trong 09 ngày làm việc; gia hạn, cấp lại trong 05 ngày làm việc.
