Tư vấn quản lý chi phí xây dựng là dịch vụ do tổ chức tư vấn có năng lực, kinh nghiệm thực hiện để xác định, thẩm tra và kiểm soát chi phí đầu tư xây dựng cho chủ đầu tư, từ sơ bộ tổng mức đầu tư đến dự toán, giá gói thầu, định mức và giá xây dựng. Từ ngày 01/7/2026, dịch vụ này thực hiện theo Nghị định 206/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026, Thông tư 36/2026/TT-BXD và Thông tư 38/2026/TT-BXD ngày 26/6/2026, thay cho Nghị định 10/2021/NĐ-CP và các thông tư hướng dẫn cũ.
Với chủ đầu tư, ban quản lý dự án, nhà thầu và kế toán dự án, câu hỏi thực tế không chỉ là “quản lý chi phí gồm những gì” mà là thuê tư vấn làm phần việc nào, chi phí thuê tính ra sao, ai chịu trách nhiệm khi số liệu sai và dự án đang dở dang qua mốc 01/7/2026 thì xử lý thế nào. Các phần tiếp theo trả lời lần lượt từng câu hỏi đó.
Tư vấn quản lý chi phí xây dựng là gì
Nghị định 206/2026/NĐ-CP gọi chủ thể thực hiện dịch vụ này là “nhà thầu tư vấn thực hiện công việc xác định, thẩm tra chi phí đầu tư xây dựng” (Điều 30). Theo Điều 29, chủ đầu tư tổ chức xác định và quản lý chi phí từ giai đoạn chuẩn bị dự án đến khi kết thúc xây dựng; khi không tự làm được, chủ đầu tư thuê tư vấn thực hiện một phần hoặc toàn bộ các công việc này. Khái niệm tổng thể và cấu trúc chi phí được trình bày tại bài quản lý chi phí đầu tư xây dựng.
Phạm vi pháp lý cần lưu ý ngay từ đầu: khoản 2 Điều 1 Nghị định 206/2026/NĐ-CP không điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng, thanh toán, quyết toán hợp đồng và thanh toán, quyết toán vốn đầu tư. Những nội dung đó theo nghị định về hợp đồng xây dựng và nghị định về quyết toán vốn (khoản 2 Điều 38). Một dịch vụ tư vấn quản lý chi phí trọn vòng đời vì vậy phải vận dụng đồng thời cả ba nhóm quy định.
Căn cứ pháp lý từ ngày 01/7/2026
Nghị định 206/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/7/2026 và làm Nghị định 10/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021 hết hiệu lực (Điều 38). Cùng ngày, hai thông tư hướng dẫn của Bộ Xây dựng do Thứ trưởng Bùi Xuân Dũng ký ngày 26/6/2026 có hiệu lực. Bảng tóm tắt văn bản mới và văn bản bị thay thế:
| Văn bản | Nội dung chính | Thay thế, bãi bỏ |
| Nghị định 206/2026/NĐ-CP | Quy định chi tiết quản lý chi phí đầu tư xây dựng theo Điều 74, khoản 7 Điều 76 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15; 38 điều | Nghị định 10/2021/NĐ-CP |
| Thông tư 36/2026/TT-BXD | Phương pháp xác định sơ bộ tổng mức đầu tư, tổng mức đầu tư, dự toán, giá xây dựng, chỉ số giá, chi phí tư vấn; 16 điều, 8 phụ lục | Thông tư 11/2021/TT-BXD, Thông tư 14/2023/TT-BXD; Điều 1, Phụ lục III, Phụ lục V Thông tư 60/2025/TT-BXD |
| Thông tư 38/2026/TT-BXD | Ban hành 8 bộ định mức, trong đó Phụ lục VIII là định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn xây dựng | Thông tư 12/2021/TT-BXD, Thông tư 09/2024/TT-BXD, Thông tư 08/2025/TT-BXD; Điều 2 Thông tư 60/2025/TT-BXD |
Ngày 29/6/2026, Bộ Xây dựng có Công văn 9947/BXD-VPB thay thế Phụ lục I đến VIII của Thông tư 38/2026/TT-BXD và Phụ lục V của Thông tư 36/2026/TT-BXD do sơ suất khi phát hành. Khi tra định mức, đơn vị tư vấn cần dùng đúng bộ phụ lục đã thay thế. Toàn văn Thông tư 36/2026/TT-BXD và Thông tư 38/2026/TT-BXD về định mức xây dựng có thể tra trên các cổng văn bản chính thức. Thông tư 60/2025/TT-BXD vẫn còn hiệu lực ở phần không bị bãi bỏ, phân tích tại bài Thông tư 60/2025/TT-BXD về quản lý chi phí và định mức.
Các khoản mục chi phí trong tổng mức đầu tư
Theo khoản 1 Điều 4 Thông tư 36/2026/TT-BXD, tổng mức đầu tư xây dựng gồm 7 khoản mục, nội dung từng khoản mục quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định 206/2026/NĐ-CP. Đây là khung để tư vấn quản lý chi phí kiểm soát từ tổng mức đầu tư xuống dự toán:
| Khoản mục | Nội dung đáng chú ý theo Thông tư 36/2026/TT-BXD |
| Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (nếu có) | Theo phương án được duyệt; phần phá dỡ giải phóng mặt bằng tính tại đây, không tính trùng vào chi phí xây dựng |
| Chi phí xây dựng | Công trình, hạng mục chính; công trình tạm, phụ trợ phục vụ thi công (nhà tạm, kho bãi, trạm trộn, đường công vụ…); phá dỡ không thuộc giải phóng mặt bằng |
| Chi phí thiết bị (nếu có) | Mua sắm, gia công, vận chuyển, lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh, chuyển giao công nghệ |
| Chi phí quản lý dự án | Gồm cả việc tổ chức quản lý “kiểm soát chi phí đầu tư xây dựng” và “theo dõi, kiểm tra chi phí đầu tư xây dựng” (khoản 3 Điều 4) |
| Chi phí tư vấn xây dựng | Gồm lập, thẩm tra dự toán; lập, thẩm tra định mức, giá xây dựng công trình, chỉ số giá; áp dụng BIM; quản lý hợp đồng (khoản 4 Điều 4) |
| Chi phí khác | Bảo hiểm công trình, rà phá bom mìn, kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư, chi phí kiểm tra của người quyết định đầu tư… |
| Chi phí dự phòng | Dự phòng khối lượng phát sinh và dự phòng trượt giá |
Chi tiết đáng chú ý cho người làm tư vấn: Thông tư 36/2026/TT-BXD đặt “kiểm soát chi phí đầu tư xây dựng” trong nhóm việc của chi phí quản lý dự án, còn “lập, thẩm tra định mức xây dựng, giá xây dựng công trình, chỉ số giá xây dựng công trình” nằm trong chi phí tư vấn. Khi soạn hợp đồng tư vấn, phạm vi việc phải khớp đúng khoản mục để không tính trùng hai nơi.
Nội dung dịch vụ tư vấn quản lý chi phí xây dựng
Nội dung dịch vụ tư vấn quản lý chi phí xây dựng đi theo ba giai đoạn của dự án. Ở mỗi giai đoạn, chi phí đã duyệt của bước trước là hạn mức kiểm soát cho bước sau, nên sai sót ở bước đầu sẽ kéo theo toàn bộ chuỗi chi phí.
Giai đoạn chuẩn bị dự án
Tư vấn xác định sơ bộ tổng mức đầu tư theo Điều 4 Nghị định 206/2026/NĐ-CP và phần I Phụ lục I Thông tư 36/2026/TT-BXD, sau đó xác định tổng mức đầu tư. Nếu chủ đầu tư thuê thẩm tra tổng mức đầu tư, Điều 8 yêu cầu tổ chức tư vấn “có năng lực, kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý chi phí đầu tư xây dựng” kiểm tra các nội dung sau:
- Sự phù hợp của danh mục khoản mục chi phí với quy định, quy mô, công năng và mục tiêu dự án.
- Sự phù hợp giữa cách xác định chi phí với loại thiết kế được sử dụng và đặc thù kỹ thuật.
- Khối lượng chủ yếu dùng để tính chi phí xây dựng, thiết bị; công cụ xác định giá; chế độ chính sách tại thời điểm xác định.
- Giá trị tổng mức đầu tư sau thẩm tra, nguyên nhân tăng giảm và đánh giá hiệu quả đầu tư.
Kết quả thẩm tra lập theo Mẫu số 01 Phụ lục VIII Thông tư 36/2026/TT-BXD. Chủ đầu tư vẫn phải tự kiểm tra, rà soát và chịu trách nhiệm về số liệu trước khi trình thẩm định (khoản 3 Điều 29 Nghị định 206/2026/NĐ-CP), nên báo cáo thẩm tra là công cụ hỗ trợ chứ không chuyển hết trách nhiệm sang tư vấn.
Giai đoạn thực hiện dự án
Đây là giai đoạn khối lượng công việc tư vấn lớn nhất: lập dự toán xây dựng công trình, dự toán gói thầu, dự toán công việc (Điều 12 đến Điều 14), xác định giá gói thầu (Điều 15) và thẩm tra dự toán. Theo khoản 8 Điều 16, việc thẩm tra dự toán xây dựng do chủ đầu tư quyết định căn cứ đặc điểm, tính chất và sự cần thiết, nội dung có thể gồm một phần hoặc toàn bộ các nội dung thẩm định tại khoản 3 Điều 16. Khi chưa có định mức hoặc định mức chưa phù hợp, tư vấn lập định mức dự toán công trình, xác định giá xây dựng công trình và chỉ số giá theo Điều 10 đến Điều 13 Thông tư 36/2026/TT-BXD; cách rà soát mã định mức, đơn giá có tại bài kiểm tra đơn giá xây dựng.
Khi thiết kế thay đổi hoặc có biến động giá, tư vấn tính điều chỉnh dự toán theo Điều 18 Nghị định 206/2026/NĐ-CP và Điều 6 Thông tư 36/2026/TT-BXD; trình tự xử lý được hướng dẫn tại bài quy trình điều chỉnh dự toán xây dựng.
Giai đoạn kết thúc xây dựng
Ở cuối dự án, tư vấn hỗ trợ tổng hợp thanh quyết toán hợp đồng xây dựng, đối chiếu chi phí thực hiện với tổng mức đầu tư và chuẩn bị số liệu cho quyết toán vốn đầu tư theo Nghị định 193/2026/NĐ-CP. Phần việc này nằm ngoài phạm vi Nghị định 206/2026/NĐ-CP, nhưng chất lượng hồ sơ ở hai giai đoạn trước quyết định chi phí nào được chấp nhận khi kiểm toán, thẩm tra quyết toán.
Chi phí thuê tư vấn quản lý chi phí xây dựng
Chi phí thuê tư vấn quản lý chi phí nằm trong khoản mục chi phí tư vấn xây dựng của tổng mức đầu tư và được xác định theo Điều 26 Nghị định 206/2026/NĐ-CP, hướng dẫn tại Điều 14 Thông tư 36/2026/TT-BXD. Có ba cách xác định:
- Theo định mức tỷ lệ phần trăm (%) tại Thông tư ban hành định mức xây dựng, hiện là Phụ lục VIII Thông tư 38/2026/TT-BXD (định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn xây dựng).
- Công việc chưa có định mức hoặc định mức chưa phù hợp: lập dự toán theo phần II Phụ lục VI Thông tư 36/2026/TT-BXD, căn cứ phạm vi, khối lượng công việc và kế hoạch thực hiện.
- Thuê tư vấn nước ngoài: theo Điều 27 Nghị định 206/2026/NĐ-CP và phần III Phụ lục VI Thông tư 36/2026/TT-BXD.
Khoản 3 Điều 26 xác định chi phí tư vấn đã phê duyệt là chi phí tối đa, chỉ được điều chỉnh khi thay đổi phạm vi công việc, điều kiện và tiến độ thực hiện, và được quản lý qua hợp đồng tư vấn. Nếu chủ đầu tư thuê tư vấn quản lý dự án, chi phí này lập bằng dự toán theo nội dung thỏa thuận trong hợp đồng, và tổng chi phí quản lý dự án của chủ đầu tư cộng phần thuê ngoài không được vượt mức đã phê duyệt (khoản 3, khoản 5 Điều 25). Ngược lại, ban quản lý dự án có đủ năng lực tự làm một số việc tư vấn thì được bổ sung chi phí đó vào chi phí quản lý dự án (khoản 4 Điều 26).
Trách nhiệm của chủ đầu tư và đơn vị tư vấn
Nghị định 206/2026/NĐ-CP tăng phân cấp cho chủ đầu tư nhưng đi kèm cơ chế kiểm tra. Bảng so sánh quyền và trách nhiệm chính của các bên liên quan đến dịch vụ tư vấn:
| Chủ thể | Quyền, trách nhiệm chính |
| Chủ đầu tư (Điều 29) | Tổ chức xác định, quản lý chi phí cả vòng đời; được điều chỉnh cơ cấu khoản mục, kể cả dự phòng, nếu không đổi mục tiêu, quy mô, không vượt tổng mức đầu tư, không đổi cơ cấu nguồn vốn, mà không phải làm thủ tục điều chỉnh tổng mức đầu tư; được vận dụng định mức, giá, báo giá, dữ liệu công trình tương tự; quyết định ứng dụng BIM; theo dõi, báo cáo tình hình quản lý chi phí |
| Nhà thầu tư vấn (Điều 30) | Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp tài liệu; chịu trách nhiệm toàn diện về nội dung, chất lượng, tiến độ, phương pháp tính, khối lượng, tính chính xác của báo giá, dữ liệu chi phí, định mức và kết quả xác định, thẩm tra; được dùng BIM; bồi thường thiệt hại khi vi phạm |
| Người quyết định đầu tư (khoản 7 Điều 3; Điều 15 Thông tư 36/2026/TT-BXD) | Kiểm tra việc quản lý chi phí của chủ đầu tư, gồm nghĩa vụ của chủ đầu tư, việc xác định, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh dự toán và việc quản lý, sử dụng chi phí dự phòng |
Điểm đáng chú ý là quyền điều chỉnh cơ cấu chi phí và dùng dự phòng của chủ đầu tư rộng hơn trước, nhưng chính việc sử dụng dự phòng lại là nội dung kiểm tra bắt buộc của người quyết định đầu tư. Hồ sơ tư vấn vì vậy cần ghi rõ căn cứ của từng lần chuyển dự phòng sang khoản mục khác, kèm đánh giá tác động lên tổng mức đầu tư.
Quy định chuyển tiếp cần xử lý ngay
Dự án đi qua mốc 01/7/2026 là nhóm cần tư vấn quản lý chi phí xây dựng nhất, vì mỗi loại hồ sơ có cách chuyển tiếp khác nhau. Điều 36 Nghị định 206/2026/NĐ-CP quy định:
| Tình trạng tại ngày 01/7/2026 | Cách xử lý |
| Dự án, dự toán đã phê duyệt | Không phê duyệt lại; các bước quản lý chi phí chưa làm thì theo Nghị định 206/2026/NĐ-CP (khoản 1, 2) |
| Tổng mức đầu tư đã trình cơ quan chuyên môn, chưa có kết quả thẩm định | Cơ quan chuyên môn tiếp tục thẩm định theo nội dung mới; chủ đầu tư cập nhật và trình người quyết định đầu tư (khoản 3) |
| Tổng mức đầu tư đã thẩm định, chưa được phê duyệt | Chủ đầu tư cập nhật theo nghị định mới; cơ quan chuyên môn không thẩm định lại (khoản 4) |
| Dự toán đã trình cơ quan chuyên môn, chưa có kết quả thẩm định | Cơ quan chuyên môn dừng thẩm định, trả hồ sơ; chủ đầu tư tự tổ chức thẩm định, phê duyệt (khoản 5) |
| Gói thầu đã ký hợp đồng | Thực hiện theo hợp đồng đã ký và pháp luật về hợp đồng xây dựng (khoản 6) |
| Định mức, giá, giá nhân công, giá ca máy đã công bố trước 01/7/2026 | Tiếp tục áp dụng, tham khảo đến khi được rà soát, công bố mới (khoản 7) |
Khoản 5 tạo ra khối lượng việc lớn cho chủ đầu tư: dự toán bị trả về phải được chủ đầu tư tự thẩm định theo nội dung khoản 3 Điều 16, trong khi nhiều ban quản lý dự án chưa có bộ phận đủ năng lực. Đây là tình huống thuê tư vấn thẩm tra có giá trị rõ nhất.
Quy trình tư vấn tại MAN
Đội ngũ MAN – Master Accountant Network gồm kỹ sư định giá và kiểm toán viên xây dựng, nên mỗi sản phẩm tư vấn quản lý chi phí xây dựng được thiết kế để dùng tiếp cho thẩm định, thanh toán và kiểm toán quyết toán. Quy trình thường gồm:
- Rà soát pháp lý và tình trạng hồ sơ: xác định dự án thuộc nhóm bắt buộc hay tham khảo Nghị định 206/2026/NĐ-CP, tình trạng chuyển tiếp theo Điều 36.
- Thống nhất phạm vi và phương pháp: tách rõ việc thuộc chi phí tư vấn và việc thuộc chi phí quản lý dự án; chọn định mức tỷ lệ hay lập dự toán chi phí tư vấn.
- Xác định hoặc thẩm tra chi phí: đối chiếu khối lượng với thiết kế, kiểm tra định mức, nguồn giá, báo giá theo Phụ lục VIII Thông tư 38/2026/TT-BXD và Thông tư 36/2026/TT-BXD.
- Lập báo cáo theo mẫu: báo cáo thẩm tra theo Phụ lục VIII Thông tư 36/2026/TT-BXD, thuyết minh nguyên nhân tăng giảm từng khoản mục.
- Theo dõi và cập nhật: cập nhật khi điều chỉnh thiết kế, giá, sử dụng dự phòng; bàn giao số liệu cho giai đoạn quyết toán.
Doanh nghiệp cần tư vấn chuyên sâu về giá và định mức có thể tham khảo thêm dịch vụ định giá xây dựng của MAN.
Lỗi thường gặp khi quản lý chi phí theo quy định mới
Qua rà soát hồ sơ sau ngày 01/7/2026, các lỗi lặp lại nhiều nhất thường rơi vào việc dẫn chiếu văn bản và phân định phạm vi:
- Tiếp tục tính chi phí tư vấn, quản lý dự án theo định mức của Thông tư 12/2021/TT-BXD đã bị thay thế, thay vì Phụ lục VIII Thông tư 38/2026/TT-BXD; dẫn căn cứ Nghị định 10/2021/NĐ-CP cho hồ sơ lập mới.
- Dùng bộ phụ lục phát hành ban đầu của Thông tư 38/2026/TT-BXD mà không cập nhật bản thay thế theo Công văn 9947/BXD-VPB.
- Áp quy định của Nghị định 206/2026/NĐ-CP cho thanh toán, quyết toán hợp đồng, vốn đầu tư, trong khi các nội dung này đã bị loại khỏi phạm vi điều chỉnh.
- Đưa “kiểm soát chi phí” vào cả chi phí quản lý dự án và hợp đồng tư vấn, dẫn đến tính trùng khi kiểm toán.
- Chuyển dự phòng sang khoản mục khác nhưng không lưu căn cứ và đánh giá tác động, bị người quyết định đầu tư hoặc kiểm toán đánh giá là sử dụng dự phòng không đúng.
Phần lớn lỗi trên không làm sai tổng giá trị ngay, nhưng biến thành điểm loại trừ khi kiểm toán hoặc thẩm tra quyết toán vốn đầu tư, như các trường hợp xuất toán chi phí xây dựng thường gặp.
Kết luận
Tư vấn quản lý chi phí xây dựng từ ngày 01/7/2026 phải bám ba văn bản chính: Nghị định 206/2026/NĐ-CP, Thông tư 36/2026/TT-BXD và định mức tại Thông tư 38/2026/TT-BXD. Chủ đầu tư có thêm quyền điều chỉnh cơ cấu chi phí và tự thẩm định dự toán, đồng thời chịu kiểm tra chặt hơn về sử dụng dự phòng. Tư vấn vì vậy cần vừa đúng kỹ thuật định giá, vừa lập hồ sơ đủ chặt để qua được thẩm định, kiểm toán. Doanh nghiệp cần một đơn vị gắn tư vấn chi phí với dịch vụ kiểm toán xây dựng có thể trao đổi với MAN.
Chứng chỉ hành nghề: Kiểm toán viên CPA Việt Nam
Kinh nghiệm: Hơn 30 năm trong lĩnh vực Kế toán, Kiểm toán và Tư vấn Tài chính
Câu hỏi thường gặp
Định mức chi phí tư vấn đầu tư xây dựng mới nhất nằm ở văn bản nào?
Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn xây dựng hiện nằm tại Phụ lục VIII Thông tư 38/2026/TT-BXD ngày 26/6/2026, có hiệu lực từ 01/7/2026, thay thế Thông tư 12/2021/TT-BXD. Phụ lục này đã được thay thế bản phát hành ban đầu theo Công văn 9947/BXD-VPB ngày 29/6/2026.
Dự án vốn tư nhân có phải áp dụng Nghị định 206/2026/NĐ-CP không?
Không bắt buộc. Điều 2 Nghị định 206/2026/NĐ-CP áp dụng cho dự án đầu tư công, dự án PPP, dự án dùng chi thường xuyên và vốn ngân sách khác; các dự án còn lại tham khảo để xác định, quản lý chi phí và tự chịu trách nhiệm về quyết định của mình.
Chủ đầu tư có bắt buộc thuê tư vấn thẩm tra dự toán không?
Không. Theo khoản 8 Điều 16 Nghị định 206/2026/NĐ-CP, việc thẩm tra dự toán do chủ đầu tư quyết định căn cứ đặc điểm, tính chất và sự cần thiết của dự toán; nội dung thẩm tra có thể gồm một phần hoặc toàn bộ nội dung thẩm định.
